房地产的天是真的变了

马光远

2020年12月31日，央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为5档进行分类管理，设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

具体为：大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%/32.5%，中型银行为27.5%/20%，小型银行为22.5%/17.5%，县域农信合作社为17.5%/12.5%，村镇银行12.5%/7.5%。

对于这个“通知”对未来房地產市场的影响，业界的看法似乎没有那么严重。但是，很显然，这种看法低估了这次房贷新政设置上限的政策风向标的意义，那就是通过金融政策的调整，继续强行压制房地产的金融杠杆，这对整个行业而言，是具有风向标的意义，而绝不是影响有限。

首先，解决金融、房地产与实体经济发展的失衡问题，已经被列入“十四五”规划建议。

国务院副总理韩正在去年12月住房建设座谈会上特别强调加强房地产金融调控。这意味着，通过各种金融手段降低房地产领域的杠杆，减少房地产对金融资源的过度占有，这是大方向、大趋势，势必对整个房地产行业的融资和未来房价的走势产业根本性的影响，其长期影响不容小觑。

其次，金融监管部门的负责人多次公开表示，房地产是“最大灰犀牛”。

银保监会主席郭树清强调，坚决抑制房地产泡沫。他在去年11月十九届五中全会关于“十四五”规划的解读文章《完善现代金融监管体系》一文中提出坚决抑制房地产泡沫，文章写道：目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

这意味着，在“十四五”期间，房地产融资占金融资源的比重总体上将明显下降，他意味着，整个行业的融资逻辑将发生颠覆性的变化。

第三，去年8月出台的对房地产融资实施的“三条红线”的政策。目前“撞线”的企业，特别是头部企业并不少，很多房地产企业如何使自己的3项指标合规，难度很大。

第四，不断收紧的房地产金融政策势必引发房地产行业的严重分化。

很多中小房企在融资方面可谓举步维艰，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化、集体倒闭的惨烈洗牌阶段。随着金融资源变得稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高，将难以为继。在这个过程中，不排除一些过去玩高杠杆的头部企业倒下，但更多的是大量的中小房企倒闭。

房地产的本质是金融，房地产过去发展的最大推手是杠杆，包括备受诟病的住房预售制度，本质上也是在增加房地产行业的杠杆。

金融政策的改变，杠杆的人为收紧，再加上供求关系已经不同于以往，还有，大城市的房价已经处于阶段性的高位。这一切都意味着，房地产整个行业处在一个洪水不断上涨的危险的堤坝之上，稍有不慎，整个行业的杠杆或将脆裂。

当然，我们希望的是，在处理房地产的问题上体现出智慧，切不可操之过急，要吸取过去去杠杆过于简单粗暴的教训。其实，伟大的时间是可以解决杠杆问题的。

在房地产的金融逻辑发生变化的情况下，我们现在可以肯定地说，房地产作为“中国最好投资品”的时代，正式降下了帷幕，到了可以和房地产投资说再见的时候了。