房地产招标中的供应商管理与招标方式刍议

高代娟

摘 要：地产市场最近几年以来的角逐趋势愈演愈烈，房地产企业在开发进程中产生的成本逐渐抬升，事半功倍的供应商管控结构的架构、招标采购的优化是极其重要的被不计其数的房地产企业逐渐有所认知。本研究详细阐述了房地产行业招标采购与供应商管理的内涵，并借助遗留的问题如房地产行业招标采购、供应商管理，展开极深研几，提出了针对性的建议，以此为房地产招标中的供应商管理与招标方式优化提供借鉴。

关键词：房地产;供应商管理;招标方式

由于行业竞争激烈，导致房地产企业更偏颇于限制成本，于此同时，不仅行业竞争在房地产企业内愈演愈烈，激烈的“互争雄长”现象也在整个房地产业的供应链中出现。由此企业管理中的中流砥柱转变为供应商的管理与招标方式，所以，今后房地产企业繁荣中侧重聚焦的问题之一，将是搭建架构、精益求精供应商的管控结构及招标方法。

一、概述房地产招标中的招标收购、供应商管制

（一）有关招标收购方面

生产经营中，房地产公司的重要枢纽之一——招标采购，是企业成本结构的优化，获取盈利的主要门径。伴随着瞬息万变的市场行业体系，与招标采购相关的观点理念也随之不断变幻，在与日俱新的经济大环境下日臻完善，得到抬升，其适宜环境也“广开门路”，通用性得到不断抬升。一般来说，招标采购的概念：为使货比三家、优胜劣汰的目的被达成，在项目工程开工前，招标人利用发表招标讯息或邀请的形式，以此使符合准绳的供应商被吸引并邀请，借助竞争的形式机制，依据法定的招标程序，优选合作单位的进程，借助招标手段，对投标人之间的竞争展开利用。招标人的诠释：依据法律对施工招标项目、开展招标的法人或其他机构做出提议。

（二）有关供应商管理方向

由望文生义可以得出，对统筹管理公司供应商的工作，其中供应商的管理工作包囊襄括敲定合作的前期、中期、后期三个部分的就是供应商管理。在与供应商敲定合作前，企业须要以自身的实际需求境况作为参考标准，积极搜寻筛选与自身契合的供应商，并稽查、测评和甄选供应商开展的多项经营指标，譬如产品质量优劣、财务情况好坏等，最终敲定合作的供应商;在企业与供应商的合作中，供给物资的采买，售后服务等统筹性的管理工作被供應商主要包含;在合作后期，企业可以将颇为满意的供应商“收入囊中”，纳入自己的供应商库，以便于展开今后的合作，使统筹合作关系被长期构筑起来;将满意度有待抬升的供应商纳入企业的黑名单，终止合作。

二、房地产行业招标采购与供应商管理中存在的问题

（一）招标采购中存在的问题

1、招标采购规划运行有待抬升

由于在实际操作中公司工程招标的实际开始时间须要与工程的实际开展珠帘合璧。招致了在实际执行中，招标采购与规划南辕北辙;若要严苛以待，使年初制定的年度招标计划被运行，又不能与实际的工程进展比肩联袂。招标工作计划虚于表面，详细的招标工作可控性恶劣演变为最终处境。

2、低下的招标采购效率

工程实际与预期进度的步调不一致导致了招标采购工作的难以控制，导致招标采购相关部门的计划安排难以超过3个月，这是由于招标采购计划执行能力较为低下的缘故。经常在始料未及的时间点，被动开始某个项目的招标工作。由于实际的工程实施迫在眉睫，故在招标工作的时间方面进行收缩，使招标工作的风险进一步被抬升，且从投入精力、达成结果的角度来说，也是徒劳无功的。

3、评标方式较为单一

现今某些公司都实施千篇一律的参照指标作为评标方式，在开标后，由采取“一一谈判”的方式于开标委员会与每个投标单位负责人之间，“异口同声”、不由自主地使得谈判的重点被移动到报价的方向上，使得评标委员会的关注点也被限制。这种方式存在两个弊端：从一个角度来看，评标委员会不得不在较短的时段，经历简短的谈判，针对投标人架构一个评判标准，且需要将这种评价量转化为实际票数，每个评委的评判准绳参差不齐，且未必科学合理，不甚客观;从另一个角度来看，评价指标体系大相径庭，每个评委的侧重点参差错落，在此种处境中选取投票的方式敲定中标候选人，存在有失公允。这种结构下形成的结论难以得到大众的认可。

（二）供应商管理中存在的问题

1、供应商管理组织结构存在不合理性

首先，专业的供应商管理工程师有所匮乏。虽然供应商管理工作与采购工作密切相关，但其涉及面非常广阔，需要具备全面完备的专业知识，进行管理的一般是专业的管理工程师，但从现实处境来看，在数量上缺乏专业的供应商管理工程师人才;其次，供应商管理小组管理者权力过于集中。伴随着经济的欣欣向荣，房地产公司的规模持续“开疆扩土”，与供应商数量增加并驾齐驱的还有管理难度的相应抬升，房地产公司的发展需求已不能被固有陈旧的组织体系满足，过于集中的权力架于供应商管理小组的管理者身上。

2、供应商关系管理不规范

第一，缺乏关系提升与深层合作。一般来说，供应商由于与房地产公司仅有短期合作，缺乏信任于两方之间，所以供应商遗留诸多投机行为，为了获得供货权，供应商企业在报价时竭尽所能使报价收缩，而在取得供应权之后，不存在长期合作的激勉，供应商会私自降低产品质量，“开源节流”，亦或挖空心思的抬升供货量，材料与设备成本被抬升在房地产公司被最终招致;其次，新供应商合作关系管制有所缺乏。在解决当前各式各样的问题中，传统关系模式还遗留于不计其数的房地产企业及供应商中。从新引进的供应商的角度来看，由于在质量标准和要求方面，其对房地产公司房产品的了解浅显，使得供应的产品质量下滑的结果被造成。除此之外，在沟通方式的方向上，房地产公司与供应商两者之间缺乏相应的渠道，仅依靠招标采购人员径直与供应商取得联系，一旦升职或调离招标采购人员，新人员与供应商“人地生疏”，沟通可能存在障碍，进一步使工程井然有序的开展被左右。

三、房地产公司招标采购的优化效果

（一）招标流程的优化

1、招标组织架构更合理

目前，大部分房地产公司招投标采购中心的构筑，既与公司集团层面的采购职能相整合，同时进行了归口于公司的合同管制和供应商管控工作上，使公司的体系架构被日臻完善，职能分配恰到好处。也借助在开标和评标的参与，使项目部与异地项目公司的权利被事半功倍的开展，对较为客观地明晰中标人，主动接收合作方。作为组织与实施的结构，原成本管理中心负责组织招标全部进程被招投标采购中心代替，行之有效的使原流程中极易偏颇经济而对技术视若无睹的弊端被规避。

2、编制招标计划流程

招标管理计划应该当作公司整体的战略规划的一部分进行编制。一方面，使统一的年度招标方案被公司拟定，以预期的招标项目总体费用为参考，开展全年成本预算;另外一面，使专用的招标计划方案在个别项目上编制，以公司各个项目的评判估算结果为依据进行制定，再依据项目的不同特色，对招标文件展开编制，且要“因地制宜”实时对项目的实施处境做出关注，保障项目招标时间与实施时间的同符合契，规避时间上的参差造成的不必要的浪费。

（二）架构科学有效的招标模式

架构科学合理的招标模式，采用虚拟招标模式就是卓有成效的方法。“虚拟采购管理模式”的诠释就是以企业全部运行的现实处境为参考依据，对企业产品及材料采购流程做出明晰的规章，与此并驾齐驱的是，为使企业采购的最终质量管控被完毕，支持采纳灵活的配置。充分利用集中大规模采购应运而生的“规模效应”，以此使收缩采购成本的目标被企业达成，除此之外，若想巩固集中管理产品、限制材料采购，使地产行业采购业务流程的规范统一、革新、上下贯通被竭尽实现，从而真正提高房地产公司虚拟采购管理模式的效率，就要集中大规模采购。

（三）扩充评标办法种类

1、定标应遵循“价低者得”原则

目前来看，供应商技术能力和生产能力差异较大，根据地域市场成熟度、技术要求，项目工程可采纳“有效技术标价低者地”、综合评审法”作为确定标准，但招标方案中需明确评标基本原则并由招标委员会进行审核批准。

2、统筹评审法

以工程特色为参照，由掌管招标的相关部门起引领作用，成立评标小组，小组成员从业务部门，包含承担技术、质量完备、项目管理等，抽取多于或等于3名人数的单数架构组成。各投标单位的方案被看作为价值工程中的测评计划。

四、供应商管理革新方针

（一）供应商管理组织体系与职责革新提议

1、调控修整供应商管理小组组织体系

为适应房地产公司成长的一日千里，提出建议：地产公司调控修整供应商管控小组部门体系，适当下放公司总裁、副总裁的供应商管制工作与权力，以此优化供应商管理组织结构。

2、培训或外聘供应商管理方面的工程师

伴随着房地产公司的领域被不断“添砖加瓦”，更高的准绳、更高的要求被地产公司对供应商提出。所以在地产公司供应商管理小组中设置专业的供应商管理工程师，地产公司方面，可选派公司固有的招标采购工程师，对供应商管控知识展开系统专业的进修，在通过稽查以后，有两种选择的余地，一是可转为供应商管理工程师，二是可径直从外部公司直接高薪聘请。通过培养或外聘供應商管理工程师的方法，使房地产公司的供应商管理工作得到保障，以顺利开展。

（二）优化完善信息管控体系

“供应链+互联网”的体系可被房地产公司有效运用，投资、架构、经营、管理的第三方供应链协作服务平台——供应链平台，基于技术，譬如互联网、大数据等的方针，创造“供应链协同生态圈”，使“多方共赢的、高效的供应链协作环境”被房地产公司构筑，使房地产公司、供应商两方的供应链枢纽被覆盖，并在全部供应结构中渗透房地产公司的管控，进一步对供应链的全程化监管与控制的目的被房地产公司实现。

五、总结

综上所述，在房地产企业的发展中至关重要的是对供应商的管理运筹帷幄、做好招标采购工作。由于独特的行业特色、特定的产业规律被房地产公司的供应商管理及招标采购拥有，所以只有以其他企业的成功经验作为参照，持续钻研摸索与房地产市场行业成长特点、与产业发展要求同符合契的管理模式，同时经受住长期实践的检验，在检验中日臻完善，与房地产市场的方契合，才能举一反三，事半功倍，使整个房地产行业、产业的管理准绳这两方面都有所抬升。

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