新疆分公司如何盘活闲置资产浅析

袁芳

摘要：新疆分公司成立于1988年，拥有一定规模的土地、厂房和住房，随着公司转型升级的加速推进和发展战略的变化，新疆分公司的部分土地和房产出现了闲置，因年久失修，盘活率和盘活收益自然很低。为进一步提升新疆分公司闲置资产盘活收益。本文结合新疆分公司实际，就如何盘活闲置资产作一浅析。

关键词：不良影响;基本状况;措施和方式

第一部分 闲置资产对分公司的不良影响分析

一、侵蚀利润

闲置资产要负担土地税、房产税等固定费用支出外，同时因为长期不维护，会有安全隐患，还得必须投入人力物力财力去治理，时间越久，分公司的管理成本会大大增加，影响分公司的营业利润。

二、资产信息失真

闲置资产影响分公司资产质量，一些毫无价值的危房或闲置房产会使分公司资产“虚胖”，不能较客观地反映分公司的资产运营状况，可能影关联客户、金融机构、国家财税部门等信息使用者的决策方向。

三、影响企业形象

分公司办公区、生活区及生产基地的房产均建于上个世纪90年代初，大部分房产从2000年开始闲置，因年代久远，这部分闲置资产外观陈旧破损不堪，对米东区的市容市貌有严重影响，且也不利于央企品牌形象的宣传。

四、不利于人才的吸引

习近平总书记指出：“环境好，则人才聚、事业兴;环境不好，则人才散、事业衰。”吸引人才的“软实力”包括良好的工作生活环境。但分公司生活区办公区年代感十足且外观沉旧的房产，给人不景气、萧条的感觉，尤其是对一个不了解七化建初入职的年轻人来说，心里或多或少会对产生一些失落。分公司近几年人才流失严重，环境因素应该是一个不可忽视的原因。

第二部分 基本概况及盘活现状分析

一、办公区基本情况

分公司办公区位于集镇街342号，占地面积为35.1亩，土地性质系作价入股类型土地，规划为其他商服用地（办公）。目前，这块土地的房产除了处于危房状态的浴室和老锅炉房，和一排矮小陈旧的老探亲房闲置，其余房产均处于在用状态。

二、生活区土地及房产基本情况

生活区区域位于集镇街375号，在办公区对面，相隔一条马路，占地面积为37.2亩，规划为住宅用地。目前这宗土地和房产闲置率达到50%以上。

该宗土地主要房产为住宅楼和宿舍楼。住宅楼室无配套家具，整体居住环境不好。目前入住率不到50%。另宿舍楼闲置了20余年，屋内配套设施全部年久失修，墙皮脱落严重。有意向租赁该幢楼的客户来了许多家，但目睹内部设施后都认为装修改造成本太大而不愿接手。

三、生产基地土地及房产基本情况

分公司生产基地位于乌奇路，距离分公司生活办公基地约3公里。占地192.25亩，规划为工业用地。

目前，生产基地部分土地房产被22家零星小租户租赁，租赁均价在1万元/亩.年，价格低廉。因生产基地内老厂房破旧，围墙倾斜、路面未硬化，无配套设施，加上维稳要求和疫情防控原因，土地出租率和收益率在不断下降。

第三部分 盘活闲置资产的措施和方法

一、实现信息化管理，提升资产管理能力

利用网络信息化手段，共享信息，将闲置资产进行数据化管理。该项工作应由财务牵头，资产主管部门配合，在现有的所有土地、房产固定资产信息基础上，完善其运维、使用状况等数据信息，再把核对无误的信息录入数据库，为信息化管理打好基础，逐步实现资产管理规范化、系统化、动态化。不仅可以为决策方和需求方提供最全面最真实的信息，同时还可以实现上级单位对基层单位闲置资产管理工作进行直接协调、指导和监管，最大限度防止了了资产管理的混乱或流失。

二、开展闲置土地、房产整治

（一）盘点土地房产，完成测绘、评估工作。由资产主管部门牵头，对分公司所有的土地房产进行盘点，摸清家底，再委托一家有资质的测绘评估公司完成所有土地房产的测绘评估工作，为后期的土地资产的投资和盘活决策作好前期准备。

（二）对闲置土地房产进行清理。根据评估报告，将闲置土地房产按低效、无效、危房、可盘活进行分类清理，并将清理结果和处置盘活建议以详实的报告报备公司，待公司批准后实施。实施后实时更新资产数据库，避免造成信息滞后进而影响上级单位的正确判断和管理。

三、多渠道拓展租赁

（一）寻求优质平台。将闲置土地房产信息上传58同城、安居网等优质网络租赁平台，拓宽租赁宣传渠道。

（二）加强属与当地政府沟通。了解当地政府的经济政策，努力与政府扶持产业或业务链方向发展产业的客户建立联系，看是否能充分利用闲置土地房产寻求合作机会。

四、结合实际，制定针对性盘活方案

（一）办公区和生活区闲置资产的盘活方案分析。办公区、生活区位于芦草沟乡政府附近，生活区位于米东大道一侧，属一类街道，交通便利，办公区位于芦草沟集镇街道，属于三类街道，均符合乌鲁木齐市的城市建设用地控制规划要求，有一定的开发优势。具体方式建议：

1.房地产开发。将办公区和生活区规划为以居住为主，兼容办公、商业、文化设施等功能的人文居住小区。为了不影响分公司的生产经营，可分为一期、二期陆续开发。因生活区位于米东大道，属一类街道，应作为一期先行开发，建成后通过合理置换，将分公司办公地点搬迁一类街道旁，将大大提升分公司的品牌形象。二期开发以住宿楼为主，分公司本地员工可以享受员工内部价，这对稳定分公司人才队伍将起到促进作用。

当前分公司正处在改革全面深化攻坚期，不管是寻找有实力的房地产开发商联合开发，还是自筹资金自行开发，都有利于推进分公司在市政建设领域的拓展，具有开拓性意义，为分公司改革大业助力。

但这种方式受房地产行业行情受制，资金先期投入量比较大，属于风险高、回报高的盘活方式。

2.打包租赁。可以将生活区这宗土地房产打包租赁，考虑到租户装修改造先期投入成本较高，租金可采取逐年递增式上涨，待租户资金缓解了，租金再按市场价循序递增。

这种方式可以减少固定费用开支，时间长了也会有租赁收益。打包租赁相对开发收益来说，属于低风险、回报低类型的盘活方式。

（二）生产基地闲置资产盘活方式分析。结合本宗土地工业用地性质，将其打造成集中商贸区或仓储区，或整体出租。

1.打造功能性标准化集中商贸园区。根据功能定位规划水、电、暖、路、管网等基础设施以及道路绿化、亮化工程，将其打造成为功能齐全、配套服务快捷方便的商贸园。

生产基地占地广，一次性开发所需资金相当庞大，建议结合生产基地区域位置和周边园区内厂家所需产品或服务对生产基地商贸区进行统筹规划和设计，分批次改造。

2.打造集中仓储区。经过市场调研，目前乌鲁木齐米东区周边两个仓储基地正因地处踩空区和消防设施不规范等原因，不少商家正在寻找新的仓库，这是一个商机。我们可以将生产基地打造成为一个集仓储和配送一体的仓储物流园。

打造大型的仓储物流园同样面临巨额资金问题，建议采取统一规划设计，分期建设的方案。项目建成后，還可以发展配送物流业务，在帮助商家降低管理成本的同时，提升分公司收益。

分期建设的好处是，可以将前期的租赁收入和配送业务收入作为建设资金，减轻资金压力。

3.整体出租。该宗土地周边隶属工业园区，对科技环保有强烈需求。建议引进如固废、危废处理等环保科技企业入驻，将土地房产整体出租或土地作价入股方式获取收益，相比现在零星租赁，收益率将大大提升。

第四部分 结束语

综上，新疆分公司闲置土地房产的盘活，不仅能降本增效，还能提升企业形象，同时还能为人才队伍建设助力，所以必须抢抓机遇、统筹规划，整合资源、循序推进。但新疆分公司所有资产属于国有资产，所有盘活方式都必须得到上级单位的允许和支持，并遵循市场经济管理体系，确保国有资产贬值和流失，努力做到保值和增值。