试论房地产企业内部控制存在的问题及建议

李光耀

房地产企业具有项目资金使用量大、风险高的特点，如果在经营管理过程中缺乏规范的内部控制工作将会给企业带来较大的经济损失。因此，为了能够有效避免房地产企业在经营管理过程中面临的风险，房地产企业必须对内部控制管理加强重视，提高企业对风险的把控能力。本文通过对房地产企业内部控制工作进行的了解，找出了存在的问题并分析原因，针对问题给出相应的解决建议，期望能够有效促进房地产企业内部控制管理的进一步完善。

房地产企业的内部控制管理工作如果处在较高的水平上，对企业内部员工的凝聚力是具有促进作用的，并且相对完善的内部管理工作能够帮助企业实现发展目标、提高经济效益。因此，在内部控制管理工作对房地产企业的重要作用上来看，对房地产企业内部控制工作的研究具有一定的现实意义，房地产企业应该积极完善内部控制管理体系，保障企业持续发展。

一、房地产企业内部控制工作存在的问题

（一）欠缺良好的内部控制环境

在房地产企业中，内部控制文化相对缺乏，进而导致企业内部员工不能高度积极的加入到企业内部控制管理工作中，让企业内部控制制度的实施受到阻碍。其主要原因是由于房地产企业的管理人员对内控制度的忽视，管理人员作为整个企业的领头人，如果对内部控制管理工作不重视，那么会导致整个企业内部的内控制度形同虚设。其次，房地产企业并没有对内部工作人员进行有关内控管理知识的相关培训，因此企业内部的员工对内控制度并不足够熟悉与了解，只是处在被动进行内部控制工作的状态，员工的工作积极性和参与性不高，导致企业内控管理不能有效实施。最后，企業内部工作人员专业化水平和企业的发展目标不能够同步，许多工作人员的岗位胜任力不够，缺乏对内控制度的深入了解，进而导致企业内控管理制度不能够发挥真正的作用。

（二）房地产企业内部控制管理存在疏漏

在房地产企业实施的内部控制管理工作中，内控管理工作并没有完全覆盖到企业的全部经济业务，而仅仅是针对部分业务进行了内部控制管理，也就是说，在内部控制工作中忽略了一部分企业可能遇到的潜在风险，没有对企业全部经济业务发挥内部控制管理工作的作用。这也是由于房地产企业内部控制管理体制不完善所导致的，在房地产企业内部控制管理体系中，应该包含货币资金的控制管理和企业投资以及融资等业务的控制管理，在大多数的房地产企业内部控制中，其往往只重视货币资金的控制，而忽视了投资以及融资等业务的控制管理。

此外，内部控制体制的设计上存在不合理之处，没有根据房地产企业自身的生产经营特点来建立内部控制体系，导致内部控制工作缺乏明确的目标，业务范围涉及过窄，没有起到应该起到的监督作用以及偏离了企业实际的发展目标。

（三）内部控制管理工作缺乏反馈

虽然房地产企业在进行内部控制管理工作，但更多的时候，企业管理人员不能够对内部控制制度是否有效执行得到一个正确的了解，内部控制管理体系和企业的经营状况也存在着相背离的现象。房地产企业内部控制管理工作实施过程中，对内部控制的监督考核以及反馈工作没有严格规定。具体来说，房地产企业内部没有专业的监督部门来监督内部控制工作的执行状况，也没有定期对内部控制工作质量进行科学性的考评，让内部控制管理工作的质量不能够得到保障。最后，由于企业内部控制管理工作实施过程中缺少对内控体系不完善之处的反馈信息，导致内部控制体系不能够得到进一步完善和发展。

（四）内部控制管理未能有效执行

房地产企业的内部控制管理工作中存在着部分工作人员不严格遵循内部控制体系来进行工作的状况，给企业的生产经营活动带来了一定的风险。这是由于企业内控管理工作执行力度不够所导致的，房地产企业缺乏对内部控制管理制度的定期强化，让企业内部工作人员的执行力度和精神动力都有所下降，在内部控制工作中不能够正确有效执行具体工作，导致内控工作的最终目标不能有效实现。

二、房地产企业内部控制管理工作问题的解决建议

（一）提高全体工作人员对内部控制管理工作的重视

第一，从企业文化方面来说，房地产企业应该形成具有自身特点的企业文化。在日常的经营活动中，逐渐积累并培养企业内部员工爱岗敬业的素质，提高工作人员的归属感和凝聚力，进一步提高企业在社会的诚心形象。积极引进优秀人才，提高企业内部人员配置能够有效提高企业内部控制管理工作的水平。

第二，房地产企业的领导人员应该转变思想观念，提高对房地产企业内部控制管理工作的重视程度，具体可以依据企业经营状况来细化管理人员的具体责任，再通过管理人员把内部控制制度的具体内容传达到公司到每个部门，通过上行下效的方法来提高工作人员的重视程度，也可以有效的促进公司内员工转变价值观念和思维方法，通过全员参与企业内部控制管理工作来提高内控管理水平。

第三，房地产企业可以适时建立员工教育体系，通过对各级各类工作人员加强专业化知识培训，可以提高企业内部员工的专业水平。员工工作水平的提高可以有效促进并保障企业内部控制管理工作处在较高的水平之上，尽可能的避免企业在内部控制工作中出现因为人员操作失误或者专业化程度低所导致的问题，满足企业发展具体需求。

（二）建立并完善企业内部控制管理制度

一套完善的内部控制管理体系应当包括对企业的资金控制、项目控制、售房回款控制以及成本采购控制等内容。内部控制体系通过对企业经营状况进行实时监控和管理，可以促进每个业务都在正常范围之内运行。

1.资金控制。

资金控制是房地产企业内部控制管理工作的首要因素，在资金控制管理工作中应当充分注意资金的安全性，具体业务办理过程中，工作人员应当遵循不相容职务相分离的工作原则。此外，应该注重针对资金支付的具体数额建立不同的审批标准，每一级别分管不同的资金范围，确保在工作中不越级，工作人员对自己操作的货币资金负责，可以有效降低企业面临的资金风险，实现资金控制管理的最优化。

2.项目控制。

房地产企业内部控制管理工作中对项目的控制应当遵循市场需求预测原则，通过对企业所处地区的行业发展状态进行有效预测，整理得出相关的竞争，攻击以及客户需求数据来实现对市场需求的有效分析。此外，应当对市场供给和需求进行比对，依据对竞争者和消费者的有效分析，找出适合企业的投资机会，总而言之，对项目的控制管理工作需要房地產企业掌握详细的市场需求信息。

除了对市场需求预测工作的重视之外，还应该注重对投资收益的预测工作。房地产企业可以根据开发新项目具体状况来进行效益的可行性分析，比如通过住宅用房的供给量来预测最终的商品房成交价格。除此之外，在房产开发过程中所需要的成本支出也需要进行测算，在项目完成之后，可以依据预期目标与实际状况来分析项目具体状况。最后，企业内部的财务部门可以依据对项目收入以及成本的预测分析，计算得出项目的税务负担以及净利率等，为管理人员提供投资的依据，保障企业投资资金的安全并提高投资效益。

3.售房与回款控制。在规模比较大的房地产企业中，由于其开发项目较多，因此需要设立的售楼处也比较多，而且内部工作人员比如销售顾问等频繁更换，加之新上任的工作人员需要进行岗前培训，为了降低业务容错率，应该把销售岗位与收款岗位分离设置，收款人员只负责收款工作。

4.成本采购控制

对成本的管理上，房地产企业应该采取全面预算管理的方法，有针对性的控制成本费用支出，保障成本在可控范围内，提高企业的经济效益。对于采购控制，物品入库时需要经由有关负责人验收才可入库，仓库负责人也应该及时检查货品种类、规格以及数量等，及时保存好与货品有关的合同、入库单以及收据等资料。

（三）完善企业内部控制管理工作的实施过程

一个完整的内部控制管理工作还应当包含监督、考核以及反馈等工作流程，房地产企业应该依据企业内部已经形成的内控规范来执行具体的控制工作，但应该在此基础之上结合企业内部审计监察机构来负责内部控制工作的监督。在工作环节中发现问题要及时向上级汇报，反映并提出有效解决问题的对策，尽量减少错误问题的出现，避免企业内部舞弊事件的发生。

对内部控制工作监督完成之后应该对各部门的执行状况出具书面性的文件，文件中应当包含整个内部控制管理工作的考核结果，便于为管理人员提供决策依据。面对企业内部控制管理工作中存在的一些缺陷问题，应当积极鼓励公司内部员工提出合理化的建议，还可以向各部门收集内控工作执行的反馈信息。通过对不合理信息的发现，可以保障内部控制部门及时进行修订并完善内控体系，促进内控体系趋于完善。

（四）加大内部控制制度的执行力度

房地产企业在内部控制工作中，除了要加强对内部控制的监督与考核之外，还应该加大对内部控制工作的执行力度，加大内控制度执行力度首先需要企业工作人员具有较高的工作热情和饱满的精神状态，管理人员可以依据具体的执行状况来建立符合单位内部的奖惩机制，提高工作人员的积极状态和工作热情。房地产企业内部控制管理工作需要全员参与，可以通过不定期强化工作意识让内部控制工作在每一个层面真正发挥作用，降低企业可能面临的经营风险，实现发展的最终目标。

三、结语

房地产企业想要在日益竞争激烈的市场中获得自身的发展，必须要充分意识到内部控制管理工作的重要性，建立完善内控体系变得更加重要。房地产企业内部控制管理体系能够更加有效的促进企业内部各部门紧密联系，提高企业凝聚力，进而推动企业进一步持续化发展，提高企业经济效益的同时也能够促进房地产行业健康平稳运行。

（作者单位：济宁市土地发展集团有限公司）