房地产项目发包界面划分问题简析及对策思考

廖凌

摘要：房地产开发建设项目涵盖了土建、安装、装饰、市政、园林等多个专业，因专业资质的限制及充分引入竞争机制的要求，各专业工程往往由不同专业承包单位承包，各专业承包单位作为独立经济人，必然从自身利益最大化角度安排工程施工，为此，作为发包方，如果施工承发包界面划分不合理，往往会引起工程质量及工期问题扯皮、工程隐患被掩盖、无效成本增加、交叉破坏或污染等诸多问题，中国房地产项目开发虽然经历了多年的高速发展，但粗放式管理还大量存在，相应弊端仍普遍存在于工程建设中，如何在开发建设中对发包范围进行合理划分，减少不良后果，实现项目目标，是房地产开发企业进行界面管理的重要目标。本文对房地产开发项目发包范围划分中存在的典型问题、不良后果、成因进行了分析，并就对策问题进行了探讨。

关键词：房地产;合同界面;划分

房地产开发中项目中，因涉及的专业工程较多，这必然需要对工程内容进行合理划分和发包，在工程划分过程中，相互衔接的界面最容易成为管理的薄弱环节。根据相关文献定义，将界面管理定义为对两个或两个以上接口利益相关者之间的沟通、关系和可交付成果的管理。进行界面管理就是为了解决利益相关者在专业分工与合作时出现的矛盾，实现项目全过程的信息沟通、技术协作和进度控制等，提高项目管理的整体水平，高效率地实现项目目标。因界面包括内容较多，既然有实体界面、组织界面、合同界面、技术界面以及责任界面等①，本次就房地产项目开发过程中的合同界面进行探讨，根据房地产现场管理的情况，梳理发现工程界面划分不合理导致的不良后果较多：

1工程承发包界面存在的问题

1.1土方工程与建筑主体工程单独发包

城市工程建设中，土方工程因土方倾倒点资源的紧张，外运费用往往较高，因此，如果采用有效的管理手段，减少土方外运和运回量，将能对成本控制起到及其重要的作用，特别是对于建筑群施工，合理的开工计划及土方调配方案，将最大程度保证土方在场内平衡，减少外运土方量。但如果土方工程与建筑主体工程承包单位为相互独立单位，各单位必然从自身利益角度考虑施工方案，忽视发包方的利益，往往导致工程施工过程中土方大量外运，后期回填时再从外面运回，增加无效的开支。

1.2室外管网工程与对应土方工程单独发包

房地产开发室外管网工程主要包括给水工程、排水工程、强电工程、弱电工程在（广电、网络等）、燃气工程等，所有管网工程都不可避免会涉及土方的开挖和回填工作，因专业性要求或非市场充分竞争领域因素，各专业的土方工程各自承包，引起的不良后果包括：

1.2.1土方工程重复施工

某一专业的管网土方施工完毕后，后续其他管网专业承包单位再次进行管网土方施工，导致同处于楼间的管沟土方重复开挖、多次平整，各承包人不会考虑整体平衡后将多余土方一次性外运到位，而是各自施工单独反复外运，降低外运效率，甚至超量外运，频繁外运也导致土方外运计量也存在较大难度，总体结果是增加发包方的成本。

1.2.2工程交叉破坏

机械在开挖工程中，难以避免对前期已施工的管井造成损伤，一是排水管被压弯或压断，二是压力管（给水、燃气、消防）在未保压的情况下遭到破坏，特别是在遭到其他承包单位破坏的情况下，施工人员为了避免个人责任，往往直接掩埋，也存在施工人员自身也未发现破坏的情况。施工方实际现场也难以做到施工一段打压一段，后期土方回填后发现保压问题时，查找漏点工作难度较大，在非市场充分竞争领域，相关查找漏点及维修费用和往往难以承受。三是前期施工的井，一般性成品保護措施，在挖机等机械作业情况下，往往破坏也极其严重，包括井壁砌体破坏、井内土方淤积等情况。多专业机械先后现场作业时，对前期已完工管网工程的破坏往往难以现场及时取证，导致管网破坏的责任方难以界定，最终维修费用往往需发包方无奈承担。

1.3室外回填土方与排水管网各自承包

出墙排水管与墙体刚性连接，室外回填土如果不密实，外加后期自然固结时下沉因素，出墙排水管受压断裂或弯曲可能性较大，导致污水排水不畅，或者雨污水从断裂口进入土中，导致土方塌陷下沉，后期维修除发生正常维修费外，还将发生景观完成面的修复费用。

1.4景观与室外管网工程单独发包

室外综合管网井体完成面往往后期景观完成面有一定出入，特别是坡地建筑群，这涉及井完成标高根据周边景观完成标高上下调整的返工工作，包括加砌井体或拆除部分井体工作。井盖安装若由管网单位承包，在后期根据景观标高调整时，将涉及到井盖的拆除和重新施工，即必须重复计算井盖安装费用，且井体在施工中遭到的破坏因责任主体难以界定，将增加不必要的返工投入。

除以上工序交叉界面外，房产开发项目还存在大量其他交叉界面，一旦划分不合理，也会形成各方管理的灰色地带，如防水施工与基层结构单独发包、土方与上部铺装结构层单独发包、甲供材供货与施工分离等。

2成因分析

不同的界面划分引发不同的结果，原因是多样的，虽然从理论上讲界面矛盾的起因包括社会分工、利益驱使、目标差异、文化冲突、价值观差异、制度差异、信息粘滞等因素②，但具体到房地产开发项目的合同界面矛盾，主要成因集中在以下两点。

2.1信息的不对称

由于“粘滞信息”的存在，而且解决问题所需的有关的粘滞信息分布在不同的管理者中③，这就导致不同管理者对同一界面管理的效果并不一样。

2.2各承包人有各自的利益诉求

每个承包单位作为独立从事经济活动的主体，在实施工程行为时，必然从自身利益最大化角度出发安排施工，但工程建设参与方包括了建设方和若干承包方，合理的发包范围划分须考虑整体的利益，建设方如果发包范围划分不合理时，除发生较大无效费用外，交叉问题的责任也将难以界定，工期被拖长，最终建设方无奈成为各种问题的埋单方。

3对策分析

考虑到专业化施工，对不同专业的施工内容进行单独发包，相对总承包，有其自身的优点，且仍大量存在于工程承发包实践中。各专业单独分包的最大好处是充分利用各专业承包人的专长，通过充分的市场竞争，达到择优选择承包单位的目的。但相对总承包，各专业的交叉协调责任往往由总包转移到建设方（实践中建设方常要求总包方负承包管理责任，但总包方管理责任的好坏难以量化，导致部分总包管理有名无实）。拆分越多，界面越多，有人曾提出加强各参与方的协调工作，包括工程建设各参与方的经常性事项的程序化组织协调、权责性体系的指令性协调、工地例会等④，增加沟通改善信息不对称局面，这种方式虽然在一定程度上能缓解界面管理的矛盾，但该模式建立在人的主观能动性之上，只要付出与收获或者承担的责任不对等，人性本身弱点决定了部分参与方不具主观能动性，根据墨菲定律，相关的不良后果将难以避免，为此，从制度设计入手，合理划分承发包范围是减少责任问题的扯皮现象和降低建设方成本的有效举措。具体的措施除了在发包前做好界面划分的合理规划外，还要在政策上扫除界面合理划分的障碍，具体建议如下：

3.1根据合理界面划分原则划分发包范围

3.1.1不重叠、不遗漏原则

在工程界面识别后划分承包范围时，重叠和遗漏界面的出现，都会导致工程管理混乱，要不管理重叠，要不管理缺失。

3.1.2权责清晰原则、界面不良后果与界面承包者一致原则

如果将先后工序的工程内容拆分发包，容易在问题出现后责任主体不清晰时，则应将前后工程内容划入一个发包范围进行发包。同时，交叉界面施工承包单位如果与不良后果承包单位分离，必然從制度设计上造成界面的承包者在施工中不予以重视，即权利责任不对等，给工程推进埋下隐患。

如土方的回填不密实容易将后期施工在其上部的管网发生沉降弯曲或者断裂现象，如分开发包，责任问题出现后，管网承包单位将会将责任推卸至回填不密实等他方原因上，但土方回填单位因其承包内容中无管网工程，无相应的管网责任问题承担意识，即使在问题出现后，仍有将责任推卸给管网施工单位回填砂土质量是否到位的问题上，因此，将以上两个内容拆分发包将会出现扯皮现象。

3.1.3有利于减少信息不对称对工序安排的影响原则

交叉工作往往在工序安排上不完全可以断裂，若作为一个分包范围进行发包，承包方将可以统筹合理安排前后工作，工作衔接顺利，若划分由多个单位承包，则因相互信息的不完全对称，造成工序安排上的断档，工期相应拖长。

3.2政策破除垄断行为对发包范围划分的影响

自来水、强电、燃气几个主要的非市场性竞争行业，各自承包施工内容中往往要求包含相应的管沟土方工程，单独开挖和回填除了重复施工浪费社会资源，还会对其他管网相关工程（包括弱电、下水、消防等）造成破坏，在满足规范要求的管道间距后，如果可以做到管沟工程统一开挖及回填，降会大大避免交叉破坏现象，即土方工程应与各管沟专业承包安装内容进行分离。

4结语

一个建设项目所涉及的界面量远远高出本文所列示，随着建设项目利润的透明化和压缩，通过管理提升效益成为提升自身竞争力的重要渠道，精细化管理替代粗放式管理是必然的趋势，如果项目各个界面都能做到合理划分，将有效避免管理和责任缺位现象，工期也相应得到保证，否则，一旦不良后果形成，即使各方无休止的相互推诿，并不能避免没有赢家的局面。因此，在开发建设前期，建设方须根据相应的原则合理划分发包范围，即既要保证能充分竞争降低成本，也要保证后期不因标段划分不合理出现相互推诿现象，以确保项目建设目标的实现。

参考文献：

[1]代春泉，陶东芳，侯文增，EPC工程实施中的界面管理研究[J].建筑经济，2019年6月.

[2]戴发.工程建设项目界面管理[D].天津.天津大学管理与经济学部，2014年5月.

[3]汤彬.基于协同机制的房地产建设项目组织界面管理研究[D].北京.华北电力大学.2008.

[4]张博.建设项目施工合同界面划分研究[D].石家庄，石家庄铁道大学.2016