涉婚购房类房产权属问题浅析①

魏薇

摘要：本文仅从婚前和婚后两个时间区间，一方出资和双方出资两种出资模式，全款出资和部分出资两种出资方式，产权登记在一方名下、对方名下、双方名下三种登记情形，是否登记结婚这几个角度，对涉及因购房产生的房产权属争议问题进行分析研究。

关键词：涉婚;购房;房产权属

一、婚前购房

（一）双方出资

1、产权登记在双方名下

双方（全款或非全款）出资购房，无论最终是否登记结婚，产权均归双方共有，登记在双方名下的行为视为对双方共有的认可。

2、产权登记在一方名下

（1）双方全款出资，产权通常被认定为归登记人一方所有，如果因购房政策或信贷等原因没登记在双方名下，但实为共有的，主张一方应举证证明。因此，婚前出资购房应保留相关证据，如证明购房合意的合同，赠与、借贷、彩礼等原因出资的证据，出资凭证等，无论最终是否登记结婚，均可按照约定处分房屋。

（2）双方非全款出资，最终也未登记结婚，房屋产权归登记人所有，另一方出资的认定，同上述分析。另外，基于物权原理，剩余房款的支付义务或因购房借款产生的债务等均由登记人承担。登记结婚的，产权通常被认定为归登记一方所有，未登记一方的出资如何认定，同上述分析，涉及婚后共同还贷及房屋增值问题，下文另有分析。

（二）一方出资

1、产权登记在双方名下

一方（全款或非全款）出资购房，无论最终是否登记结婚，产权归当事人双方共有，登记在双方名下的行为视为对双方共有的认可。

2、产权登记在出资人一方名下

（1）一方非全款购房，产权归登记人所有，未登记结婚的，自行支付剩余房款或由此产生的债务;登记结婚的，婚后共同还贷及相应增值部分归双方共有。

根据民法典婚姻家庭编司法解释一第78条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典1087条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

实践中，双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分如何计算？参考最高院民一庭的部分案例指引，作如下举例（计算方法仅供参考）：甲乙于2008年1月登记结婚，婚前甲支付首付款40万元，按揭贷款140万元，购买房屋一套，婚后双方共同还贷共计80万元，该房屋贷款总利息20万元，后双方因感情不合于2021年11月离婚，离婚时该房屋市场价值400万元。双方共同还贷部分占房屋总价款的比例：80/（40+140+20）=40%，共同还贷支付的款项以及相对应财产增值部分：40%*400=160（万元），该房屋如果判给甲所有，甲应给乙的补偿款为160/2=80（万元）。

（2）一方全款出资购房，未登记结婚的，房屋产权归自己所有，登记结婚的，无论房地产权证在婚前还是婚后下发，该房屋产权均归登记一方所有。假如购房款系婚前一方借款所得，债务由自己用婚前财产承担，如果婚前财产不够或者与婚后财产混同，由于均是为购房而借款，向银行按揭贷款与向第三人借款，不应有区别，共同还贷支付的款项以及相对应财产增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿，计算方法参考上述案例。

3、产权登记在未出资人一方名下

（1）一方全款购房，登记结婚的，通常被认定为产权归双方共有，未登记结婚的，产权归登记人所有。出资人直接以未出资人名义购买房屋的行为，视为对未出资人的赠与，且是附结婚条件的赠与，如果双方最终未登记结婚，条件未成就，赠与行为不生效，出资一方可主张返还出资款。但从物权角度，该房屋产权仍归登记人所有，因为本文讨论的是出资购房的情形，并非一方名下原有房屋过户给另一方的情形，该情形下，一方可因赠与不生效而主张返还房屋产权。

（2）一方非全款购房，产权归登记人所有。未登记结婚的，一方的“出资”可从附条件赠与的角度追讨，剩余房款的支付义务或因购房借款产生的债务等均由登记人承担;登记结婚的，实践中有两种不同的意见，一种认为该房屋系为了结婚而购买，婚后归双方共有，一种认为购房发生在婚前，基于物权角度，该房屋归登记人即未出资人所有，婚后共同还贷及相应增值部分归双方共有。

二、婚后购房

（一）双方出资

1、产权登记在双方名下

双方婚后（全款或非全款）出资购房，该房屋产权归夫妻双方共有。

2、产权登记在一方名下

双方婚后（全款或非全款）出资购房，该房屋产权归夫妻双方共有。

（二）一方出资

1、产权登記在双方名下

婚后一方（全款或非全款）出资购房，该房屋产权归夫妻双方共有。

2、产权登记在一方名下

（1）婚后“一方出资”购房，产权无论登记在自己名下，亦或配偶一方名下，该房屋产权均归夫妻双方共有。此处“一方出资”之所以加引号，原因是婚后夫妻共同生活，双方的存款、收入等极易产生混同，根据民法典婚姻家庭编第1062条规定，婚后双方所得工资等收入归双方共有，因此即便由一方实际完成房款“支付”行为，仍视为双方出资。

（2）但实践中亦有例外情形：如果一方用其婚前个人财产全款购房，并且登记在自己名下，此时，该房屋产权归登记一方所有，亦无需给未登记一方房屋价款补偿，因为婚前财产不因婚姻存续年限而转变为共同财产，根据民法典婚姻家庭编司法解释一第26条的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。这里的孳息通常指银行存款的利息等，自然增值通常指婚前个人房产价值的市场价格增加，即均为不需要“付出劳动、经营等贡献”，就能自然获得的收益，如果通过一定经营等行为才获得的收益，如婚前个人房屋在婚后经过出租所得的租金、婚前个人企业在婚后经营后所获的利润等，均为夫妻共同财产。因此，如果一方以婚前个人存款，全款购买房屋，购房款里未添加婚后收入，该房屋仍为该一方个人财产，该个人财产仅是形式上发生了转变，由“存款”的形式转变为“房产”的形式，性质未变。至于婚前个人存款里添加了些许婚后收入的情形，实践中有争议，有的法院认为婚后收入仍有一半属于出资人个人，只要在数额上未占用配偶一方财产，就视为出资一方使用了个人财产购房，所购房屋归出资人一方个人所有;有的法院认为婚后夫妻财产混同，“你中有我，我中有你”无法作出实质区分，婚前个人存款一旦添加了婚后收入后购房，即不再认定为出资人一方个人房产。以上讨论的是全款出资的情形，如果婚后一方用婚前个人财产非全款购房，登记在自己名下的，实践中多认定该房屋产权为归双方共有。

（3）如果婚后一方用婚前个人财产购买房屋登记在配偶一方名下，无论全款还是非全款出资，实践中多认定产权为归双方共有。

三、结语

以上浅析内容仅供参考，多系本人个人实务经验总结，均针对当事人之间无协议约定的情形，如果有协议约定，且协议内容不违反法律、行政法规、亦不违背公序良俗，根据协议优先原则，直接按照协议处理。另外，父母参与出资购房的情形也较为多见，根据民法典婚姻家庭编司法解释一第29条的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理;没有约定或则约定不明确的，按照民法典第1062条第一款第四项规定的原则处理，即婚后该出资作为受赠财产时，除父母明确约定只归一方所有外，归夫妻双方共同所有。