郑州市老旧住宅区宜居性改造评价研究

文/河南工业贸易职业学院 李 愫

0 引言

2019年中央经济工作会议明确要求，深化住房保障工作，做好城镇老旧小区的升级改造。2019年《郑州市老旧小区综合改造工程实施方案》（郑政文〔2019〕165号）指出，老旧小区改造要达到道路平整、绿化提质、路灯明亮、线路规整等具体目标。加强老旧小区的宜居性，不仅能促进房地产市场的稳定发展，还能进一步提升居民的生活质量，立足现实、因地制宜，符合“十四五”规划的总体思路。本文通过回顾郑州市老旧住宅区历史发展及群体结构特征，从安全性、便利性、舒适性、环保性4个角度出发，构建科学合理的老旧住宅区改造效果评价体系，为郑州市及周边地区老旧住宅区改造宜居性评价提供支持。

1 郑州市居住区发展历史和特征

1）改革开放前 1949年，郑州市常住人口约16.4万，人均住宅面积2.15m2。居民住宅简陋，街道狭窄，多为棚户房，安全系数较低，舒适度较差。自1950年开始，单位自建房得到政府大力支持，郑州市约14.2万人搬入新居[1]。住房问题虽然得到初步解决，但城市规划和建筑设计仍处于萌芽阶段，街道和居民区建设杂乱无章，住宅面积小，设计不合理，外部环境脏乱，绿化较少。

2）改革开放至20世纪90年代 住宅数量稀缺，为解决住房难问题，郑州市住宅建设进入高速发展的快车道，人均居住面积从1949年的2.15m2增长至20世纪90年代初期的7.50m2。此时，建筑以多层楼为主、平房为辅，商业建筑悄然兴起。受时代背景影响，缺乏住宅区舒适性与美观性的考虑，造成后期住宅区存在雨污不分流、门面乱搭乱建、停车位与活动场所缺乏等问题。

3）21世纪 房地产开发商如雨后春笋般涌现，现代小区建设成为该时期的标志，居住区周边配备商场、超市、医院、学校及娱乐休闲场所等，以人为本的设计理念得到应用。高品质居住区伴随高房价，生活压力与经济成本使普通工薪阶层无法通过购买新住宅来改善居住条件。

2 郑州市老旧住宅区群体特征

实地调研郑州市金水区、二七区等老旧住宅区，向周边居民发放调查问卷250份，回收问卷241份，其中有效问卷227份，有效回收率94.2%。

老旧住宅区宜居性改造的第一个重要指标是保障老年人生活的便利性。从调研情况看，郑州市老旧住宅区内居民年龄结构以45～65岁为主，其中60岁及以上居民人数占总人数的23%，依据联合国人口老龄化的划分标准，郑州市已进入人口老龄化发展阶段（见表1）。

表1 老旧住宅区人口年龄分布

从郑州市老旧住宅区人口户籍分布得知，63%的居民属于郑州本地户籍，外来人口比例为37%，说明老旧住宅区虽然建设时间较早，但大多位于郑州市中心城区，周边配套设施完善，生活便捷（见表2）。

表2 老旧住宅区人口户籍分布

从老旧住宅区居民文化程度分布上看，初中及以下学历占59%，大专学历占18%，本科及以上学历占23%。文化程度以初中及以下学历为主，说明老旧住宅区多为学区房，学生及家长人数较多（见表3）。

表3 老旧住宅区文化程度分布

根据实地调研，超过85%的居民支持老旧住宅区居住环境改造。通过进一步分析得出，居民对增设机动车停车位和充电桩、加装电梯、雨污水改造、增加外墙保温4项需求的呼声最高（见表4）。

表4 老旧住宅区居住环境改造需求分布

3 老旧住宅区宜居性评价指标

自2019年郑州市启动1833个老旧住宅区改造以来，截至2020年底，郑州市共完成1374个老旧住宅区改造，完工率达74.9%。根据调查收集的资料，违章建筑拆除、电缆合理改动、建筑节能改造、雨污水改造、路面和绿地改造等是本次老旧住宅区改造重点，此外还增加了社区党群服务中心用房、安防设施等。从老旧住宅区入户调查问卷统计结果看，77.1%的被调查者对住宅区宜居性改造工作表示“满意”或“比较满意”，18.6%的被调查者对此工作表示“不满意”，4.3%的居民不愿评价。其中不满意的主要原因是：项目改造不彻底、个别施工质量差、改造项目少、施工期间扰民等。

由于调查问卷在设计过程易受设计者主观影响，不同年龄层的被调查者在自由作答时易出现漏答、错答等情况，故为有效反映居民对老旧住宅区宜居性改造的满意度，本文从分层模型角度出发，探索建立更切实有效的分析模型。

由于老旧住宅区宜居性评价体系是较为繁琐的系统，对环境、管理、需求、习惯等方面要求不同，而分层模型是定性和定量相结合，具有层次化的分析方法，其主要目的是从同一层次的多种选项中选出1个最优、最合理的选项。以往研究显示，层次分析法常被用于解决多目标决策问题，因其可通过构建比较矩阵函数将复杂模糊的问题进行量化计算[2]。结合郑州市住宅区改造的实际情况，以安全性（C1）、便利性（C2）、舒适性（C3）、环保性（C4）4个指标为原则建立宜居性评价指标集合。然后将定性指标逐项细化定量化，通过开展住宅区改造满意度调查问卷的方式，让受访者对同一层次的问题进行两两对比，构建比较矩阵，然后根据选项的被选比重确立各元素的相对权重（Wi），每项指标的满意度分别赋值为：C=（1，2，3，4，5）=（满意，较满意，一般，不满意，很不满意），最后计算整个体系的合成权重。根据安居客、房天下等房屋机构发布的数据显示，2020年郑州市区住宅二手房交易均价为1.1万/m2，假设4项评价指标赋值均为5分，则其宜居性系数为4.54。老旧住宅区改造后宜居性系数越大，说明宜居性越好。

1）安全性 安全性是指为居民创造安全的生活空间，是老旧住宅区改造中最重要的部分。居民只有拥有安全的居住空间，其生活才能有秩序地进行，后文提到的便利性、舒适性和环保性才有探究的意义[3]。在老旧住宅安全性改造考量中，防火、防震和防盗尤为关键。改造过程应充分考虑建筑物间距，在发生火灾时能迅速阻隔火势蔓延，预留充足的居民逃离和消防车通行空间；在规划中应考虑安全疏散区域，如室外公园、活动空间，一旦发生地震，方便居民撤离的同时，满足临时住所搭建的需求。

2）便利性 便利性是衡量居住区设置是否科学合理的重要指标。针对老旧住宅区地理位置、居住群体年龄和现状特点，改造过程需充分考虑其差异性和普遍性，保证居民生活与交通通勤的便利性，以及特殊人群使用需求的便利性[4-5]。

3）舒适性 舒适性与环境设计关系密切。住宅区域划分是否恰当，公共绿地是否充足，楼房间距是否合理都关系到采光、通风、隐私及噪声等细节性问题，设计不合理将影响住户的视野及情绪，居住舒适度和宜居性也随之降低[6-7]。

4）环保性 环保性体现在老旧住宅区规划设计、施工改建、运行使用、维修管理等方面，每个阶段都尽可能尊重与爱护自然[8]。在选取和使用材料过程中，将对自然环境的污染降到最低，实现与自然和谐共处。在内部改造过程中，减少材料与资源的过度使用，实现节能减排，同时充分利用太阳能、风能等新能源。

4 结语

老旧住宅区改造符合城市发展需求。本文梳理郑州市老旧住宅区发展历史，分析老旧住宅区群体结构特征，从宜居性改造方向出发，通过构建老旧住宅区宜居性评价研究和分析体系，为郑州市老旧住宅区改造提供理论支撑。