关于居住权适用中若干问题的思考

2021-02-01李烨

上海房地 2021年11期

文/李烨

一、居住权的演变与在我国的发展

（一）居住权的演变历程

居住权诞生于罗马法，属于罗马法中人役权的一种，其设立目的是为保障社会中弱势群体的生活需要，体现了对特殊群体立法倾斜的社会关怀，后在部分国家或地区得到了继承和发展。但在对罗马法居住权的继承和发展中，各国对社会性居住权和投资性居住权有着不同的立法倾向。

法国最初采取完全继承传统的居住权设定，即严格限制居住权的流转方式，禁止居住权人将其出租或转让。其后根据具体国情的变更，对居住权主体的范围进行了相应的调整，将家庭成员纳入居住权的适用范围内。对于权利的订立模式，《法国民法典》采取法定设立和合约设立两种方式，随后合约设立的方式成为主流。为迎合社会实际需求，居住权合约以平等自愿为原则，削弱合约的人身属性，扩大住房的用益属性，对传统居住权概念进行了发展。同时，法官拥有转换权，若居住权被不当行使且损害一方权利，法官可以通过将价金与居住权转换，平衡各方权益。德国最初同法国一样，完全实行传统居住权设定，之后为解决因住房矛盾而产生的居住权流通不畅的问题，进一步扩大了居住权人的权利，允许居住权人对其权利进行出租或转让。

投资性居住权是传统居住权的市场化发展，即提升了住房的流通性，以帮助真正有需要的特殊群体，亦可以保护房屋所有人的所有权。

居住权概念在英美法系国家中也有体现。如上世纪末英国通过的《家庭法案》规定，在婚姻关系存续期间，夫妻一方对特定房屋享有占有、使用的权利，另一方自然也应当享有对该房屋的相应权利。美国部分地区实行的终身地产制度中也有居住权的身影，该制度规定，如果合约双方约定一方主体对特定住所享有居住权，则直到该主体死亡或合约内容实现，其权利才能终结。

从居住权的演变历程分析，居住权产生初期主要保护限定主体的居住权益，而随着市场结构和房屋供求关系的变化，居住权逐渐发展出物权中的收益属性。

（二）中国居住权适用现状分析

1.居住权的废立之争。居住权入法在我国经历了漫长的过程，2000年居住权被首次提出，2020年正式“入典”，现今司法实践中对相关规定继续进行适用和修改。居住权在纳入我国《民法典》之前，国内学者对其是否应被引入我国一直争论不断。主流观点认为应当对居住权立法，主要理由有三点：首先，居住权是在平等自愿的基础上设立的，不仅不会侵犯一方权益，还能进一步丰富所有权的权利内容。其次，当前我国特大城市的生活住房供需关系紧张，增设居住权有利于充分利用住房的利用效能。居住权的设立以登记为成立要件，有利于政府管控住房市场秩序，有利于保障特殊群体的住房权利。最后，当前居住权的权限范围仍过于狭小，单单占有、使用的权利远不足以满足人们的住房需求。少数学者认为我国不需要设立居住权，主要理由有二：首先，我国现有法律对弱势群体的住房问题已有相关规定，设定居住权容易造成民法体系混乱。其次，当前能适用居住权的主体范围小，且该权利所针对的问题是对其他法律的叠加，易造成法律体系的冗长和繁琐。

2.对我国居住权状况的分析。我国立法对居住权的设定具有保守性，在无偿约定居住权的基础上，仅允许居住权人对特定房屋进行占有和使用。其权利特点与传统居住权较为相似，但在流转性上又有所区别。是否可以将居住房屋出租，是由合约双方共同约定的，这一规定与德国相似。由此可知，我国的居住权主要吸收传统居住权的设立方法，以德国居住权的部分优点为补充。虽然该权利的设立对我国的住房矛盾问题起到了缓解作用，但过于限定主体资格、权限范围和操作方式，难以充分提升房屋利用率，使住房问题得到缓解。

二、当前我国居住权适用困境

（一）物权编中的适用限制

1.投资性居住权缺位。虽然当前投资性居住权在我国并无规定，但市场中的交易案例屡见不鲜。如在我国海南地区，就有政府与房屋开发开商成功合作的案例。政府作为持地方与作为持资方的开发商合作开发地产，资源和资金互补，投资方在一定期限内对所建住房享有一定的居住权，时限到期则居住权灭失。该模式既缓解了政府的资金压力，也缓解了投资方的用地压力，通过合作建房也可缓解当地住房压力。除此之外，我国近些年流行的“时权酒店”也体现投资性居住权的特点。所谓时权酒店，即居住权人向房屋所有人支付钱款，买断该住所在一定时间内的使用权。该方式既方便消费者快速解决住房问题，亦可提高房屋所有人的经济收益。投资性居住权适合于当前市场经济的发展需求。社会人口的流通速度加快，地区交集频繁，该居住权流动模式将更加常见。因此，为尊重市场规律和规制市场秩序，应通过司法解释将居住权进行扩张解释，并推出相应的完善政策。

2.居住权消灭事由单一。我国的居住权仅在居住权人去世或约定期限届满才会终结。笔者认为，我国居住权关于权利终结的规定过于简单，其理由有三：其一，居住权设定的目的是保护特殊群体，若居住权人生活已经脱离贫困，继续享有该权利会对住房所有人的利益造成损害。其二，居住权的终结事由之一为居住权人死亡，若居住权人离世时，其子女或其他家庭成员仍处于贫困中，居住权是继续顺延还是终结存疑。其三，特定房屋因第三人或意外事件遭到毁损或灭失时，居住权人的去向存疑。

（二）婚姻家庭编中的适用限制

1．离婚案件中居住权的司法适用不明确。我国《民法典》规定，夫妻双方离婚时，若有一方处于弱势地位，有能力的一方负有适当帮助其生活的义务，此即离婚后帮扶制度。在涉及离婚的经济帮扶中，多数是一方向对方提供经济帮助，仅有少数案件为弱势一方要求享有居住权，但其获取居住权的诉求很难得到法官支持。原因如下：首先，离婚双方感情破裂，夫妻财产分割本来就复杂烦乱，更何况是住房问题的协商。其次，经济帮助比订立居住权更快捷、简单，且能通过金钱解决住房问题。当前居住权已写入我国《民法典》，但离婚后居住时间长短或出租权限如何协商，经济帮扶和居住权获取如何平衡离婚主体双方权益，目前仍不明确。

2.父母子女的居住权。我国传统的家庭扶养模式为父母抚养子女或成年子女扶养父母，然而很多涉及房屋居住权的案件，根据现有规定难以解决问题。情况一：父母为房屋所有权人，子女需要受到父母抚养。抚育未成年子女或不能独立生存的成年子女，是父母的法定义务。父母不仅向子女提供吃穿等方面的物质需求，同时有义务向子女提供可居住的房屋。然而在生活中，我们时常能从新闻中看到遗弃子女的事件，这类情况在离异家庭中最为常见。《民法典》规定，离婚双方有义务继续扶养子女直至其成年，但父母是否有义务为子女设定居住权，我国法律并无具体说明。实践中，离婚后，一方多以提供金钱支持的方式抚养子女，其未成年子女生活在其他监护人家中。情况二：成年子女为房屋所有权人，父母没有可用住房。生活中会听到子女因家庭矛盾将父母扫地出门的消息。父母出资为子女购房为赠与行为，子女为该房屋的所有权人。但当父母没有宜居住房时，子女却将父母送往养老院或送回乡下老家居住。父母是否有权请求子女为他们设定居住权，我国法律也无具体规定。再有，父母一方年老离世，另一方的再婚请求会受到子女的反对，住房是其中重要矛盾点。如何通过设定居住权解决家庭纠纷是我们所要考虑的。

（三）继承编中的适用限制

除当事人合约外，也可以通过设立遗嘱设定居住权。遗赠扶养协议为我国独创，为遗嘱继承的方式之一。其他自然人、组织或社会团体也被纳入遗赠扶养协议的适用主体范围。其主体范围的扩大与居住权产生了衔接矛盾，遗赠扶养人若为自然人，在住房所有人离世时可以根据协议享有居住权。但遗赠扶养人为组织或社会团体时，将组织设定为居住权人未免有所偏颇。首先，居住权设立的目的是为保护特殊群体，该主体被限定为自然人，而组织虽可以被认定为法人，但并不具有居住权人主体资格。其次，遗赠扶养人若为组织，则不符合居住权主体的限定范围，若出现纠纷，法官难免会因此无法可依。在老龄化背景下，扩大遗赠扶养人的主体范围，是符合我国社会需要的，但从法律的完成性和衔接性来看，法与法的衔接问题会对案件裁判造成障碍。

三、对我国居住权适用的完善建议

（一）增设投资性居住权

当前“北上广深”等特大城市的住房供需关系紧张，经常出现万人抢房的情景。然而即使购买到房屋，还款压力也制约着购房人的幸福感提升，因此应当增设投资性居住权，扩大居住权人对住房的处置权限。对于如何构建投资性居住权，笔者主要从与社会性居住权的位阶选择、主体范围、价格限制和解除事由等方面着手进行分析。

首先，社会性和投资性居住权产生重合情况时，应当考虑居住权的立法目的，即保护特殊群体的住房权益不受侵害，故应当以社会性居住权为优先。其次，对于居住权的主体范围，根据当前《民法典》规定，设立人仅为法院或房屋所有权人，而居住权人也仅为自然人。为使居住权更好地与其他编的规定衔接，应扩大其主体范围。应将居住权双方主体扩大为自然人、法人或其他组织，同时可以规定，在房屋所有权人同意的前提下，居住权人有权对该住房与第三人再设立居住权，以便居住权人脱离贫困或离世后，居住权可以顺延到第三方，达到保障弱势群体的设定目的。其三，为区分租赁合同与居住权合约，应当限定居住权的出租价格。享有居住权的群体本身就生活困难，如原居住权人摆脱生活困境后，以市场价格出租其权利，则会损害其他贫困群体。为保障居住权的适用符合最初的立法目的，应当对其市场定价予以行政手段干预。其四，增添居住权的解除事由。如上文所述，居住权人因生活变化可能会不再适合继续享有居住权，但居住权作为一项长期性的他物权，简单地解除条件规制可能会给所有权人造成经济损失，而又使得居住权人继续占有住宅。故居住权的解除可以参照《民法典》合同编规制，当居住权合约出现法定情形时，住房所有人可以自行收回该权利。

（二）强化居住权的司法裁判适用

在离婚案件中，居住权的设立多是法院根据当事人诉求予以判决。而在司法实践中，法院为避免裁判后仍出现纠纷，往往判决一方支付钱款帮扶弱势一方。这种裁判方式显然不利于居住权在司法判决中的适用。因此，法官在审理案件时，应当具体分析居住权的诉求是否合理，弱势一方的生活困难是不是短暂性的，若支持设立居住权，法官应当对居住权的权限和期限进行确定。若居住权诉求不能被支持，则通过价金转换的方式进行解决。

对于居住权在家庭纠纷中的适用问题，应当区别制定父母对未成年子女和成年子女对父母两种状况的权利和义务。我国法律虽然规定父母的家庭抚养义务，但对是否应当为抚养对象设定居住权无明确规定。父母除负担未成年子女的生活照看义务外，还应当有向未成年子女提供住房的义务，以保护未成年子女在父母离婚后居有定所。将居住权明确定设定为成年子女的法定义务，当出现子女将老人扫地出门的情况时，老人可以作为原告以设定居住权为诉求起诉子女。除此之外，增加子女为父母设定居住权的义务，也可增进老人养老保障，完善我国养老制度的法律体系。