推进住房租赁市场稳健发展策略研究

刘 楠 张丽瑷 朱娇丽

住房租赁市场的稳定发展是我国房地产市场供给侧结构改革中亟待解决的重要问题，从长远看，也是我国新住房制度实现的第一步。2017年7月，国家选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。截至2019年，共有18城开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。截至2020年，北京、长春、上海、天津、石家庄、太原等24城进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。各试点城市有步骤的制定租赁住房供应、运营管理等方面的政策和新规，科学规划使用中央财政支持资金，对全国其他城市有一定的借鉴意义。但是我国“重售轻租”的市场格局已然形成，消费观念根深蒂固，各级机构和个体均需要较长的时间转变观念和认识，同时需要多方施策，共同推进住房租赁市场的稳健发展。

一、发展住房租赁市场的现实意义

（一）优化住房消费行为和居民消费结构

2000年以来，我国的城镇居民住房制度改革步伐不断加快，商品房成为城镇居民住房的首要选择。受贫富、城乡、行业、地区差距不断扩大的影响，城镇居民住房消费支出快速上升，导致消费结构不合理。事实上，基尼系数和马太效应等指标反应出我国的中低收入人群占比较高，住房需求旺盛但却无力承担高昂的房价。因此，为了实现“住有所居”，引导有需要的消费者改变“买房”的消费习惯和消费行为，优化消费结构。

（二）促进住房保障的优化升级

我国保障性住房中的廉租房和公共租赁住房等使用权性质的住房可以纠正房屋供应和中低收入群体住房需求的偏差，因而租赁住房成为住房保障体系中最直接最高效的方式。住房保障体系与住房租赁市场发展实现动态协调促进，在“房住不炒”基本定位的指导下，在住房保障体系构成合理化、社会效益最大化的过程中不断优化升级。

（三）加快房地产市场供给侧结构改革

随着国家供给侧结构性改革和新住房制度的提出，住房租赁市场优势逐渐显现。一线城市受土地供应有限、住房需求增长和外来投资增加的影响，房价不断增长，限购、限贷等经济杠杆不能有效抑制房价上涨。杭州、武汉等供不应求的二线城市，抑制房地产泡沫的产生，降低经济发展对房地产行业的依赖性的同时，保证租金平稳。以上城市要鼓励房地产企业和个人提供多样化的租赁住房，以实现供求平衡。对于三四五线城市，引导农民进城购房、租房，最终通过城镇化过程实现去库存目标。由此可见，“因城施策”的住房租赁市场改革能够加快实现房地产市场供给侧结构改革目标。

（四）促进经济稳步增长

美国、德国、英国、日本和韩国等国家都十分重视住房租赁市场的发展，尤其是德国，个人住房持有率仅有43%，拥有成熟完善的住房租赁市场。通过培育和发展住房租赁市场，将其打造成优质资源，保持租售均衡状态，促进房地产行业的持续发展。而房地产行业作为我国的支柱产业，对于整个市场经济的发展，有举足轻重的作用。

二、住房租赁市场发展的首要问题分析

虽然面临严厉的调控政策，仍有部分消费者大肆寻找买房投资机会，这主要是因为：第一，房地产市场是相对于其他资本市场而言更容易实现暴富的投资机会；第二，在新的住房制度建设和落实的转型过程中，部分区域的房地产市场仍然有较好的投资机会。由此可见，需要多举措鼓励消费者理性决策，自发进入住房租赁市场。

2019年中央经济工作会议进一步强调2020年楼市调控政策依旧以注重民生的“稳”为主，也再次证明我国住房租赁市场发展的首要问题就是落实“房住不炒”的市场定位，即“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。要实现“房住不炒”，需求侧要加强住房调控，让住房市场的价格水平趋近于消费者的支付能力，降低其“投机”“投资”的价格空间。供给侧则需要通过理性的“多主体供给”，增加住房供应数量和类型，确保多数房屋面向的是真正的自住型刚需消费者，同时适度释放潜在改善性需求，真正实现“让全体人民住有所居”这个根本出发点。而这个目标的实现要依赖于政府在抑制房价过快增长和稳定房价方面的作用，对政府提出了更高的要求。

三、住房租赁市场发展的现实起点

（一）相关政策和法规不健全

住房租赁市场的相关政策一般包括供给型、环境型、需求型三种。供给型政策一般涵盖租赁住房的土地供应和信息化平台建设等。政府仅仅针对集体土地权属要求、规划要求、利用现状要求和分布区域要求等提出相关规定。尚未出台国家层面的信息化平台建设政策，北京、上海等地构建了租赁市场公共服务平台或者监管平台，但不能实现地区之间的信息共享和效益提升。环境型政策一般包括金融支持、税收优惠和市场监管等政策。国有五大银行陆续提供了一些金融支持，但总体来说金融机构关注度和参与度不高，因此，相关的金融支持政策不多。针对企业和个人的增值税、房产税和个人所得税等优惠政策也没有明文规定。金融监管、租赁合同监管、租赁平台监管和租赁登记监管等市场监管政策尤其缺失，导致企业出现资金链断裂、违约纠纷、虚假信息等问题。需求型政策方面，政府虽然鼓励中低收入家庭以租赁方式或者“先租后买”方式进行房屋消费，但是尚没有住房保障优惠、价格补贴、公积金适用范围等刺激性政策，无法引导消费者的购买行为。

（二）租赁住房供应不足

租赁住房土地供应方面。截至2020年4月，全国范围内总计推出租赁用地近200块，规划建筑面积超1200万平方米，预计可以释放近20万套租赁房源。但整体租赁用地开工进度缓慢，近八成还未开工，尚无建成项目入市。从租赁用地供应端来看，2020年一季度租赁用地供应力度不减，但受疫情影响租赁项目开工进度延缓，整体开工不及预期。出让规模依旧高度聚集在土地拍卖异常火热的核心一二线城市，6成以上城市成交规模偏低，近4成城市成交建面不足10万平方米，并且均未实质运营。北京、上海作为试点城市平均每年提供约200万平方米的集体建设用地入市，但是因其地处远郊，进度缓慢，难以形成有效的土地供应。

存量租赁住房来源主要包括已在流通环节或者即将进入流通环节的租赁住房、二手房和近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋。根据《2019租赁住房行业安全白皮书》，截至2017年，中国住房空置率达到21.4%，业主出租意愿提升。同时由于商业和工业建筑仍然存在较大的存量，因此国家鼓励盘活存量，将其改建为租赁住房，为住房租赁市场提供多元化、多渠道的房源供给。不可否认，租赁住房供给增加是对存量住房的挑战，但从本质上看，这不是此消彼长的关系，而是消费者不同消费阶段的消费对象而已。

（三）房租价格居高不下

根据国家统计局数据，2016年-2018年，居民消费价格指数统计中，租赁房租指数分别为102.8，102.9，102.5，房租上涨比例较大且涨幅均匀。究其原因，一方面是租赁市场需求热度不减。人才流动的主要去向仍以一线城市为主，同时属于中国青年的品质租住时代到来，高品质的租住生活理念已经成为普遍追求，他们更信赖和选择长租平台，线上交租金渐成主流。城市原有的住房供给难以满足不断涌现的新需求，因此，价格居高不下是必然的。另外一个原因就是2018年以来快速兴起的“租金贷”，“租金贷”是通过高负债、重资产扩张的合租公寓，用原本属于业主的未来租金，增加杠杆扩张市场进行融资，其最大的风险就是资金链的断裂。租户会因此成为最终的受害者，不仅被“扫地出门”重新找房，还要继续向金融机构偿还贷款。2020年2月爆出的“蛋壳公寓因租金贷陷监管泥沼”的新闻再次引起行业和金融监管部门的重视。

（四）机构化住房租赁市场发展缓慢

根据我国住建部数据，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家30%的平均水平，品牌租赁机构更是寥寥无几。由于缺乏完善的针对租赁市场监管和专业化住房租赁机构的法律法规和配套政策支持，企业进入市场的信心不足。即使进入市场，因为已经形成的高昂租金、居民已有的买房消费习惯、税收等优惠力度小等原因，各企业的盈利难度较大，这使得已经适应了房地产开发过程速度快、销售周转高、毛利率高的企业愈发缺少进入租赁市场的主动性和兴趣。数据显示，我国一线城市的平均净租金收益率只有2%。企业盈利空间小，必然会滋生类似于“租金贷”等风险行为，引发恶性循环。

（五）金融支持未在租赁市场发挥实质作用

金融机构嗅觉敏锐，最早发现住房租赁市场会是新的蓝海，主动出击并取得一定进展。国有五大银行与多个省市签署住房租赁市场发展战略合作协议，开展“存房”和“法人租赁住房贷款”业务。其中建设银行凭借先行优势，打造具有自主知识产权的租房租赁综合服务平台。腾讯、京东和阿里巴巴等科技公司则凭借其信息技术的先天优势，通过搭建租房平台的方式提供金融支持。大型房地产企业则主要向城市服务运营商转型，利用其金融优势获得租赁住房土地使用权和进军长租公寓。部分企业采用了资产证券化的方式，但是由于债券违约数量和违约规模的增加而导致风险较大。

（六）政府主导的租赁平台推广难

各地已经开展了住房租赁管理平台的建设工作，在建设模式上，大多数城市选择与当地有影响力的企业合作开发，少数城市采用自行开发模式。比如，2017年全国首个智慧住房租赁平台杭州市住房租赁监管服务平台上线；北京市住房租赁监管平台与建设银行等房屋租赁服务平台的同步上线，这对租赁企业提升服务品质和管理水平提出更高的要求。目前各城市的租赁管理平台基本实现了租赁住房信息发布、价格查询、租客和租约的备案功能以及部分信息监控功能，在数据统计和指数分析等方面尚需完善。平台与房地产经纪企业、租赁住房经营企业等尚未实现数据、信息、运行等方面的系统整合，规范化和精细化建设还有较长的路要走。另外，平台推广难，使用率低。

四、住房租赁市场发展策略

（一）充分发挥政府在立法和规范化建设中的重要作用

政府在贯彻理念、住房供应、租金定价、产权制度、平台建设和金融税收支持等立法和规范化发展过程中扮演重要角色。尝试借鉴美国、德国等国家租赁市场的先进经验，构建适合中国国情的住房租赁价格指导体系、系统的租金管制体系、住房租赁价格调节机制、租赁住房税收优惠体系和多元化的租赁住房补贴制度。督促政策性金融机构发挥对住房租赁市场的支持功能，鼓励其发放长期限、低利率的租赁住宅开发贷款。鼓励商业银行开发多种住房租赁贷款品种，如租住两用房、公寓住宅的销售贷款和装修贷款等。

（二）科学增加租赁住房供应

保证企业自持商品房、托管式租赁住房、“城中村”改造筹集租赁住房和蓝领公寓等方式的有效供给。尤其重视增加集体用地上租赁房屋的开发，并在其开发过程中处理好各级主体的利益关系。在各级政府间，探索我国土地制度中关于集体土地性质的根本改革，建立在集体土地上建设租赁住房的土地规划体系；明确中央和地方政府的权力范围和责任，尝试弱化土地财政收入和政绩考核的关系，以增加集体土地进入市场的自由度。在村集体与地方政府间，针对价格、区位，交通和配套等问题进行科学规划，共同致力于提升租赁住房的平均配租率，以获得更好的租金收益。村集体与企业之间明确合作模式，融资方式以及利益分配等核心问题。村集体与租房者间，测算双方都能接受的心理平衡价位。为了增加存量房中的租赁住房比例，可以探索集中式“商改租”及其实现方式。“商改租”是“商改住”的变革，“商改租”渐成趋势。部分“商改租”项目投入较大，关联性较高，受到政府和行业的关注。为了更好的实行“商改租”，务必明确相关的审批标准及监管细则，完善相关政策和法规，以促成租赁市场的长久发展。

（三）多管齐下稳定租金

首先完善相关土地政策以稳定租金水平。在土地招标时，首先明确土地用途、销售和租赁的比例，确保土地严格按照规定使用，政府采取各种优惠政策如土地和信贷优惠政策等提供更大的财政扶助，吸引企业进入市场。需求侧，一方面引导消费者更新消费观念，认同“房子是用来住的”，租房完全能够满足住房需求；另一方面弱化利率杠杆作用对住房的投机需求的调节，强化对住房消费需求的影响，调节住房租赁供需关系，发挥市场在租金定价方面的作用，以促进合理的租金水平的制定，防止房产开发商将被抑制的投机需求所产生的成本转移到住房消费需求者身上。尝试进行“租购同权”改革。我国现有的产权制度决定了房屋产权所有者才能享受相关的配套公共资源，尤其是教育资源。为了稳定租金，本质上需要改变优质公共资源稀缺性现状，促进其合理均衡分布，真正实现全方位的租购同权。

（四）加速发展机构化租赁市场

专业化的租赁模式主要有两种，一是持有型的机构租赁，由机构建设（或收购）、持有、运营租赁住房；一种是管理型机构租赁，是利用社会存量住房资源，通过包租、托管等方式进行专业化运营。上述两种租赁机构的发展，有两个关键点，一是都需要充分运用租赁管理信息平台，这是发展专业化租赁模式的基础。二是降低运营成本，政府制定税收减免政策，刺激更多企业和机构参与租赁市场的发展，在不断的发展中，提升企业综合实力，从而实现规模化和规范化。

（五）完善住房租赁市场金融支持模式

目前我国的住房租赁市场,在原有银行信贷等传统金融支持的基础上，可以尝试探索公司信用类债券、租赁资产证券化和房地产投资信托基金（REITs）等金融支持模式。同时，要防止过度金融化引发的“租金贷”或者房租上涨问题以及企业资金链断裂的问题。

（六）加速住房租赁管理平台建设

借助于大数据技术和互联网技术，构建基于精准供给理念的住房租赁管理平台，采用交互化和垂直细分化的手段不断完善，促进传统中介服务行业的转型升级。住房租赁管理平台建设同时也是中央财政支持的重点，各试点城市为租赁平台建设制定科学的规划，组建行业专家和技术团队完成平台的开发和维护。将住房租赁管理平台建设成资源整合的平台、信息互动的平台、企业支持的平台和租客服务的平台，为住房租赁市场的成熟稳定发展奠定基础，以此构建住房租赁产业发展的长效机制。

五、结语

长期以来，我国房地产市场呈现购房端火热、租房端薄弱的现状。租赁市场因供应不足、质量不高、主体分散、秩序不良等原因导致其优势不足。应该坚持“房住不炒”定位，将住房定位回归以居住属性为核心，多管齐下，多方施策根治上述问题。构建完善的住房租赁市场，住房租赁市场平稳健康发展,实现房地产市场供给侧改革，是解决人民日益增长的美好生活需求与不平衡不充分发展之间的矛盾的重要途径。