大数据在房产评估中的应用分析

■薛鹏飞

在大数据技术迅速发展的今天，大数据技术已经渗透到我们生活的方方面面，大到政府机关的公共资源配置、医疗机构的数据分析和统计、国家安全的数据整理、媒体对于客户喜好度的分析等；小到电商领域的用户信息比对，外卖平台的个人喜好推送等等。目前，房产评估在项目进行中存在主观意识强、用时时间长、资源用度大，效率不高的问题，而大数据技术应用在很大程度上弥补了这些不足，有效地促进了房地产行业的快速发展。

一、大数据的概念及发展状况

大数据是随着科技发展和计算机行业的极速发展应运而生的，大数据（Big Data）是具有规模大、分布广、多样化和时效性的数据，一般只有采用新技术架构的方法，才能有效地挖掘出其商业价值。也就是说，大数据需要新的处理模式才能在合理时间内撷取、管理、处理并被整理成为人类所能解读的数据资讯，这是对各种问题进行记载登记并且分类的过程，是对各种数据的分析和重新排列组合。

大数据的信息量非常大，资料错综复杂、种类繁多、体量庞大，时效性也很强。大数据的筛选复杂，同一类别信息量大，不同类别的归类强度大；大数据的收集方式多样，线上收集和线下收集有机结合；计算方法多样化，基于大数据体量大和复杂性的特征，计算方法也具有差异性。

自2013年开始，受互联网的影响，大数据如雨后春笋般发展起来，回顾过去十年的发展历程，笔者认为可以小结为：快速发展，逐渐成熟；渐趋完善，蜕茧成蝶；收获颇大、仍有不足；前景远大、仍需历练。我国是人口和劳动密集型产业大国，数据库巨大，各种资源聚集起来容量不容小觑。据相关预测，到2030年，我国的数据采集量将达到1500EB，占全球大数据量的35%，将会成为全球的数据大国和中心地区。

2013年，大数据尚未成熟，仅被作为研究话题在讨论，那时市场利用率为0%；2014年，由课题研究开始转向实际运用，当年“数据”“分析”“整合”“创新”等词成为大数据的热门话题，大数据市场利用率约为0.5%；2015-2016，大数据的技术趋近成熟，国家出台了相关的法律法规，大数据市场利用率约为5%；2017年，大数据在技术上日趋完善，逐步运用到法规、生活、网络安全等方面，市场利用率约为15%；2018-2019年，大数据与政府平台相结合，大大提高了政府的政务处理效率。据不完全统计，到2020年年底，我国已经有102个各级政府部门使用线上数据化办公平台，覆盖率达到46%以上；到2020-2021年，大数据技术从国家下沉到个人生活的方方面面，据分析，大数据的市场覆盖率约为30.1%。特别是在新冠肺炎疫情期间，大数据为疫情的防控发挥了积极而重要的作用。

二、房产估价面临的问题

（一）估价机构的发展滞后于市场发展

由于市场的多样性，房产评估也呈多样化的趋势，而不是只有单一的房产抵押评估业务，还包括有房产价值咨询业务、房屋损失评估业务、环境污染后的房产估价业务等。但是现阶段由于估价机构自身的局限性，使得新型房产评估业务难以有效开展，严重滞后于市场需求。

（二）估价机构业务单一化

现阶段房地产估价机构的业务大多属于传统价值评估业务，例如房地产抵押评估、房地产征收评估、房地产转让评估、房地产司法鉴定评估等。而随着市场的不断发展和城市改造的完成，传统价值评估业务会越来越少，势必会影响估价机构的长久发展。

（三）估价过程中的问题

现有很多估价机构的主要业务是房产评估，房产抵押报告目前趋向流水化作业，拥有一定的计算机技术和掌握一些房产知识就可以上手完成评估报告，评估人员的专业素质不高，评估结果精准度欠佳，房产评估过程中，面临着主观意识强、耗时长、资源用度大，数据量多的问题。传统房产评估主要依靠估价师对房产的地理位置、市场价、房屋结构等把握来定出房产价值，导致评估价值有时缺乏客观性，缺乏精准度。

三、大数据在房产评估中的应用

（一）大数据中的房产要素

大数据关于房产的分析主要包括：人口密度分析、经济状况分析、道路情况分析、基础设施建设情况分析、当地房地产市场概况分析及精确到以户为单位的房产信息分析等。以上海某新区的房产评估为例，要对该版块的城市地图，从不同的角度切入数据模块；同时以当地的经济情况、房产价格信息、人员年龄构成、是否是行政区划中心、是否为重点学区区域、是否是城市经济中心等等要素为基础信息，对房产价格进行精准的判断和分析。

（二）评估流程改进

现阶段，大数据的应用在房地产估价行业处于初级阶段，但是发展迅猛，大数据的分析通过云估价、云查勘、OA评估、CAS询价系统等平台呈现出来，从而估价流程从以前的实勘、纸质登记、拍照、上传、出具评估报告，实现了现在的无纸化办公，拍照、系统登记、线上传输，既提高了工作效率，又降低了差错率；尤其在一些大型评估机构，通过数据采集和数据整理，建立了自己的数据库，将估价服务实现了网上作业，降低了公司的运行成本，并且满足了不同客户的需求。2020年，陕西西安市的一个司法评估案例值得我们学习和借鉴。被执行人的房产位于广西北海，按以前的评估流程，法院和评估所工作人员要先到广西北海实勘房产，来回需要好几天时间，耗费人力财力。如果发生当事人不配合的情况，可能还需要再跑一个来回。这样从评估房子到法院的一整套程序走下来，到出评估报告估计得两个月的时间了。而通过大数据的普及应用，在得到原告被告的签字同意后，法院和广西北海当地的评估公司合作，在法院和原告被告的全程监督下，两天内顺利地完成了房产评估工作，一个月内案件完成。这对法院和原告被告来说，是双赢、互利的一项明智之举。

（三）评估数据精准

评估作业中，评估师可以利用大数据的数据库信息，从估价对象的各个方面入手，对评估对象进行深入了解，并对估价对象的相同小区、类似面积、类似装修的房屋进行比对和分析，从而得出客观、准确的评估价值。这样，大数据就为评估工作提供了有力的技术支持和帮助。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长兼秘书长柴强曾说过，大数据的应用不会让评估行业消失，只会让评估行业走向更高效、更精准的道路，这就意味着房地产评估行业发展到了一个新的高度，来到了一个新的起点。

2019年，房估平台正式上线，此平台由房地产估价行业中的龙头企业牵头打造，资深评估师经过累积多年的评估数据整理，并通过专业分析整合而成，线上承诺客户如需评估房产，只需输入房产地址、房屋楼层和房屋面积，三分钟内即会给出评估价格，精确到元，这为线上需要估价的客户提供了更为专业、精准和方便的平台。

（四）评估模式创新

房地产抵押贷款是银行的重要业务之一，银行为了控制风险、就需要大数据的技术支持。在疫情严重期间，评估工作的实勘业务开展十分困难，在这种背景下，银行开创了一种不受地域限制的营销和办公模式，通过大数据做出的线上评估系统，实现了线上实勘、线上评估、线上审批的整个流程，在短期内解决了客户贷款难，银行业务流程复杂的问题。以邮政储蓄银行为例，疫情期间，开展了一项新的贷款业务“邮e贷”，其中包括邮享贷、邮学贷、邮薪贷、邮家贷，小微易贷等产品，这样业务可以线上直接提供贷款资料-线上估值-线上逐级审批-线上总行额度审批-线上放款，让客户低成本、高效率的方式获得了贷款资金，切实解决了企业资金周转难的问题，客户得到满意的贷款体验，轻松办理了贷款，实现了贷款全生命周期的数字化、自动化、智能化服务，同时实现了全网上办公，是新的时代要求、新的零售服务模式，实现共赢的一次成功案例。

（五）大数据在房产评估的发展未来

2015年下半年，国务院印发《促进大数据发展行动纲要》，系统规划了大数据的发展方向。《纲要》指出，要大力推进大数据的发展和应用，在今后的5到10年打造精准治理、多方协作的社会治理新模式，建立运行平稳、安全高效的经济运行新机制，构建以人为本、惠及全民的民生服务新体系，开启大众创业、万众创新的创新驱动新格局，培育高端智能、新兴繁荣的产业发展新生态。

对于评估机构而言，要想实现企业的长久发展，评估企业需要借助大数据的先进科学数据和分析软件来提升自身的企业价值，实现企业利润最大化。同时，评估公司应建立自己的研发团队和数据采集团队，加强对评估数据的分析和整理，从碎片中分析个类，从个类中找到整体的架构和规律，从而为以后的评估工作的开展提供更为精准的判断，实现传统评估和现代数字评估的有机结合。另一方面，要定期检查计算机的安全防护系统，增强信息安全意识。为客户数据信息进行高级别的加密处理，并定期整理数据，将数据放在安全、稳定的存储空间内，以免产生不必要的经济损失和司法纠纷。

网络经济革命，打破了信息孤岛，实现了数据共享。大数据时代的开启，带来了机遇和挑战。机遇是我们可以通过充分利用大数据技术，改变传统估价机构的工作流程，对房产客户和市场进行精准的分类，针对客户类别提供不同的专业技术支持，迎接企业的大转型，创新企业新的管理模式，提高估价的精准度和有效性；挑战是在这次信息革命中，市场规律的优胜劣汰势必会出现，重视大数据运用的企业会越做越大，顺利转型；而与之相反的遵循守旧，依旧停留在传统评估模式的评估企业将会面临淘汰的风险。所以，顺应时代形势，跟随市场动态，在信息革命中就能脱颖而出，从而提高房地产估价企业的经济效益、促进估价行业的长足发展。

四、结语

大数据化是时代的进步，也是信息时代的必然趋势，只有适应数据化方式解决问题，融入到日常工作中，就能体验到大数据给评估工作带来的益处。大数据把以前由部分推断全部的问题解决了，大数据作为现代社会的工具箱，能让我们迅速地获取整体的信息、相关信息及发展轨迹，使得我们能在分析事物的时候做出更全面更科学的决策。■