三线城市房地产开发企业融资存在的问题及对策建议

于玲 淄博君汇置业有限公司

房地产开发行业是国民经济发展的支柱型产业之一，其作为对资本具有较高依赖性的行业，进行全面的房地产开发企业融资风险控制成为促进企业可持续发展的关键措施。进入到2018年以后，我国居民住房市场呈现紧缩状态，国家一系列调控政策的干预以及三线城市居民住房市场的饱和，使得房地产行业的调控成为刚性发展趋势。三线城市住房市场尤其是山东某中部城市作为在全国发展中趋于均衡的区域性住房市场，房地产开发企业在融资方式方面不断呈现出创新趋势。银行收紧了对房地产开发企业的贷款口径，传统标准化贷款业务无法支撑房地产开发企业所需的庞大资金规模，进而使得该行业呈现出多元化融资发展的趋势。本文具体探讨了三线城市房地产开发企业融资存在的问题，并提出了相关建议对策，希望促进三线城市房地产开发企业的可持续发展。

一、三线城市房地产开发企业融资的特点

作为资本密集型行业，房地产开发企业投资规模的企业资金回报周期长的问题使得内部风险和外部风险呈现出并发趋势，且国家政策影响、汇率及利率影响、国内及国内市场影响因素持续作用，共同造成了房地产开发企业的高风险状况。

三线城市房地产开发企业融资的特点如下：第一，银行贷款依旧是三线城市房地产开发企业在融资方面的主要来源，这一方面是由于房地产行业对国内经济发展和银行盈利的支柱性作用，另一方面也是其他渠道无法实现大规模融资，进而使得银行贷款被迫成为优先融资方式：第二，非标准化金融业务成为三线城市房地产开发企业融资的重要来源，股权融资、资产证券化等方式以及房地产信托投资基金逐步成为三线城市房地产开发企业正在尝试和即将尝试的融资渠道；第三，传统的房地产信托在很多房地产开发企业的融资渠道中逐步呈现出遇冷的态势，当前国家对于房地产信托的融资模式呈现出打压趋势，影响了三线城市房地产开发企业通过各种方式进行融资的热情，进而影响到其融资规模。

从房地产开发企业各类融资渠道以及其中蕴含的特点来看，可对房地产开发企业的风险管理造成一定影响，并可能持续提高其融资成本。

二、三线城市房地产开发企业融资存在的问题

（一）政策问题

当前很多三线城市在整体房地产开发企业融资方面以及居民住房市场流通方面进行了一系列的政策规定，包括但不限于对于居民二套住房贷款比例所进行的规定，对商品住宅流通年限所进行的规定等。其中对于房地产开发企业的影响主要体现在影响企业现金流和企业的偿债能力，并进一步影响企业以现有楼盘进行抵押融资的主动性和融资规模。这对于房地产开发企业通过融资进而开发新项目造成了消极影响，影响了企业调动现金流的能力和规模，并影响企业对现有贷款进行偿还的能力，可能造成融资风险。

（二）路径问题

商业银行的标准化信贷以及房地产信托虽然是房地产开发企业进行融资的惯有方式，且以上述途径进行房地产项目开发融资的方式较为成熟，但国家在以上两类途径方面均提高了控制水平，很多三线城市各个房地产企业通过以上两种渠道获得融资的规模也持续下降。同时国家在信托领域进行了重点风险管理这使得房地产开发企业的传统融资路径逐渐作用程度降低，对于房地产开发企业获得庞大的资金造成极大影响，并最终造成其融资路径的收窄，并使得房地产开发企业被迫通过其他融资渠道获得资金。对传统融资方式的控制影响了房地产开发企业的现金流和偿债能力，并进而可能造成融资风险的骤然提升。

（三）融资约束问题

房地产开发企业较高的融资成本对于企业的整体收益以及企业的经营状况和趋势将造成严重影响。从企业在商业银行进行贷款的利率方面来看，在利率市场化的环境之下，以山东中部某城市房地产开发企业从商业银行所获得授信状况来看，企业的平均贷款利率在10%左右，其单位楼盘的整体收益率水平在22%左右。较高的信贷利率以及房地产开发企业持续降低的收益水平形成双向矛盾，这对于房地产开发企业进行项目开发和项目拓展的热情将造成打击，也直接影响房地产开发企业在债务偿还和质押方面的能力，并进一步影响到其资本结构的优越性。

（四）财务风险问题

当前很多三线城市房地产市场从2017年末持续遇冷，交易规模呈现下降的趋势，商品房的交易量和交易价格呈现出背离的态势，这导致房地产市场整体流动资金规模持续下降，对房地产开发商所提出的还款要求则呈现出整体规模上升的趋势。市场的持续预冷以及房地产项目开发周期的延长、企业发展的被动性以及居民在住房购买风险方面所呈现出的观望态度，均对于房地产开发企业进行现金流调控，提高偿债能力造成消极影响。缺乏市场流动性也将造成风险的发生，而市场风险作为房地产开发企业融资风险的重要组成部分，将对三线城市房地产开发企业的融资风险造成相当大的影响。

三、加强三线城市房地产开发企业融资管理的对策

（一）建立政策跟踪机制

（1）针对宏观银行的信贷及相应风险控制政策进行跟踪反馈，信贷政策的跟踪内容包括但不限于授信规模、授信条件以及各类融资约束标准的政策规定，风险控制政策则主要包括国家对房地产行业及相关产业授信规模的调整，央行对于贷款利率等内容所进行的限制。（2）提高对房地产开发政策的敏感度，结合当地政府对于各类商品住宅和商业地产所进行的政策规定，并结合城市不同地段对于土地买卖所进行的政策规定，最大程度上降低基于信息不对称和政策敏感度确实而导致的融资成本上升和风险加剧现象。（3）提高对居民信贷政策所进行的跟踪，包括商品房购买中的现购政策、个人贷款基准条件以及授信标准等。

（二）提高多元融资补充性

充分进行多元化融资渠道的互补并提高组合融资对企业资本的利用性，有助于最大程度上提高三线城市房地产开发企业对现有资本的利用效率。房地产开发企业在融资的过程中应当全面考虑银行信贷融资规模和融资成本、股权融资的风险水平以及控制权问题、其他融资渠道的风险问题及收益对比状况、国家政策对于不同融资方式的支持程度等，并结合定量的风险分析工具进行及时的风险评估，提高融资风险控制水平。

（三）提高企业过程管理合规性

房地产开发企业业务的合规发展以及规范经营是降低融资风险的根本保障。房地产开发企业在会计信息披露的过程中存在的各类主观或客观误差、在披露口径等方面存在的问题、在项目运行状况披露以及项目反馈方面所存在的信息不对称现象，均可能造成房地产开发企业的融资风险。所以房地产开发企业在项目开发以及企业整体运营的过程中应当建立健全符合《企业会计准则》要求的披露机制，在合规经营的进程中进行融资风险管理，降低基于企业信息不对称导致的盲目融资问题，在企业合规经营和项目稳健运行的基础上进行融资风险控制。

（四）提高内部财务监督水平

三线城市房地产开发企业应当建立内部监督机制以提高对财务数据真实性和准确性的监督。房地产开发企业的管理部门应当联合参与到融资风险控制和融资决策制定的过程中，避免单一部门给予片面的信息分析而进行盲目的融资决策，提升风险管理性。企业的董事会及监事会应当在委托代理机制之下提高对于企业财务数据的动态化监管作用，发挥内部监督对于融资风险防控的作用。第三，尝试提升房地产开发企业的集约化信息处理水平，建立交互式的财务信息共享机制，提升对财务信息的动态分析程度，对于财务信息中具有异常性的数据进行分类处理和预警，避免错漏财务数据对于企业融资风险预警造成偏差性影响。

总之，房地产公司属于资本密集型的企业，当前我国将长期处于房地产行业调整期，三线城市房地产开发企业需要及时优化企业资本结构，并抓住我国城镇化战略布局机遇，是解决融资问题的可行途径。