不动产统一登记对房地产经济的影响

谢丽阳 山西省阳泉市华阳新材料科技集团有限公司房地产管理中心

一、不动产登记制度历史发展

我国的不动产登记制度历史悠久。早在明朝，就建立了税收工作的登记册。到了清代，西方意识形态占主流的国家开始对我国的物权制度产生至关重要的影响。民主共和国时期，政府参考并照着欧美各国保障不动产交易安全的制度，建立了按照法律、法规规定的程序和要求的加强土地管理。1950年开始，中国国家行政机关进行土改，确定了房屋产权和确认土地使用权的法律证据，发给从事农业生产的劳动者和具有城镇户口的居民。1956年1月，党政机关设立的负责协助机关领导处理机关指出，没有被利用的土地等全部归国家所有，未经正式公布的土地、房产证和土地许可证没有效力。同时，由城市房屋管理部门核准后发放租借登记。1978年，中国国家行政机关在根本法中明确限定，全体人民共同所有的土地所有制是中国的土地管理制度，即所有土地归国家和农村集体所有。土改后，国家行政机关采用的土地房产所有证和房产证正式丧失效力。1992年，中华人民共和国国家土地管理局开始在农村按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记，并对土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况进行调查，开始对国有土地使用权进行登记。然后，从2007年到2015年，国家开展了集体土地所有权登记发证工作。2015年至今，正在实施集体土地承包经营权。

二、正确理解房地一体登记

对房屋和土地一体登记的错误理解一般表现为以下几种形式：一是将不动产权属状态和不动产单元状态概念混淆，将不动产权属发生转移混同于不动产单元灭失；二是在办理不动产所有权或使用权物权登记时，将不动产的物和权利信息的关联混同于不动产房屋落宗；三是在办理抵押、查封、异议登记时，将对权利登记信息的关联混同于对不动产物的关联。

不动产登记簿由基本宗地信息表、不动产权利登记信息表和其他事项登记信息构成。在不动产登记数据库中是通过互相关联空间要素属性表、权利属性表、权利人表等实现不动产权利登记。在不动产登记簿中宗地基本信息表只对不动产单元状态进行描述，不对宗地权属状态进行描述，宗地存在时状态为“有效”，宗地灭失时状态为“无效”。用不动产权利登记信息表描述不动产单元的权属状态，权属状态根据该不动产权利办理的进程，分为临时、现势、历史和终止。按照连续登记原则，当对同一不动产办理首次、转移、变更、注销或更正登记时，记录该不动产权利的上一条登记信息权属状态就成为“历史”。

同一不动产的同一权利登记信息在登记簿中只能存在唯一一条现势数据。土地使用权首次登记是对土地权属的登记，房屋所有权及土地使用权首次登记是对房屋和土地权属的共同登记，后者已经包含了前者的登记事项。如果，在数据库中同时存在现势状态的土地首次登记数据和房屋所有权及土地使用权首次登记数据，那么就会存在同一权利事项（即土地权属）有两条现实的产权登记信息。若此时该地上有房屋发生买卖并进行转移登记，就会造成同一块土地有两个不同的权利事项，即同一不动产既归土地开发商独有又归全体业主共有，造成土地使用权矛盾冲突并在登记系统产生数据冗余。因此，当进行房屋所有权及土地使用权首次登记时，就应当由系统自动将土地首次登记数据的权属状况变为“历史”。由于此时该土地使用权并没有灭失或被收回，该宗地的不动产单元状态并没有发生改变，仍然为“有效”状态。

三、土不动产统一登记的必要性

目前，我国不动产登记处于分散管理的局面。不动产登记的基础是复杂的，国土、林业、房屋等部门分别负责。法律依据不一致、不协和。登记公开宣示的有效性难以发挥，容易出现反复登记、效率低下等现象，造成房地产管理的诸多盲区。为了充分合理地利用不动产资源，《物权法》在健全的不动产登记制度上取得了重大突破，明确规定国家实行不动产统一登记制度，而建立了不动产登记实质检查核对制度，将登记作为改变物权的理由，未登记物权也不具备效力，还应设立统一不动产登记部，这些制度都应该建立起来，使之成为物权的一部分。是土地登记重要的法律基础，有效地促进房房产的正常和合法，也是有效地促进土房产的正当和合法。

四、不动产登记对房地产经济的影响分析

不动产登记在短时间内可能会造成供应量的增加以及成交量的下降，影响不动产的流通性，使得社会公众的心理倾向性发生明显的转移，大多数选择投资作为主要消费目的的消费者，可能会更加理性地思考自己的投资行为，而刚需住房的购买者由于生活以及其他房子所带来的附加性因素，不会影响自己的购买决策。从总体的交易量情况来看，市场受到不动产登记影响的变化是短期的，长期来看市场会越来越规范，因此由于不动产登记而造成的市场影响并不会过于的激烈，政府还应该从长线的角度来思考政策推行的具体效果，通过完善相关的管理条例，对于房地产的规范化，制度化和标准化的发展进行整体性的展望。

在未来发展当中，要始终强调顶层设计，分析不动产登记和房地产经济的相关关系，并且在不动产登记的基础之上征收一定的房产税。既可以增加政府的税收，又可以规范市场交易的秩序。有效地降低房屋的空置率，尽可能地提高房屋的社会价值，促进房地产高位泡沫的部分消除，同时也要防范房地产金融市场带来的系统性风险，进一步推动我国房地产市场的健康发展水平。

五、结语

不动产登记对于房地产经济的影响要从多个维度共同看待，分析当前不动产登记存在的问题，规范市场的发展，从条例的完善程度入手，调整房价和整个行业发展所面临的风险和困境，进一步完善不动产登记的细节管理问题，整理房地产登记和房产税之间的内部关系，从而减少房地产统一登记对于房地产短期经济运行带来的波动性风险，促进宏观经济的平稳运行，保障行业的健康发展。