关于城市更新土地开发问题与投融资模式浅析

2021-01-16栗喆沈阳农业高新区国有资产经营有限公司

环球市场 2021年23期

栗喆沈阳农业高新区国有资产经营有限公司

本文论述城市土地一级开发投融资过程中需要遵循的相关原则，又对我国城市土地一级开发投融资模式中存在的问题进行论述，具体来说，城市土地开发投融资中主要存在融资主体不明确、融资方式单一等诸多问题。根据城市土地一级开发投融资模式中存在的问题，在今后的发展中，需要从明确项目开发融资主体、构建城市土地一级融资法律体系、创新城市土地一级开发融资金融产品等三大方面来进行改进，为我国城市土地一级开发的可持续发展提供坚实的保障。

一、城市土地一级开发整治投融资原则分析

（一）合理预测与规划原则

在每一项工程进行中都需要进行合理的规划和预测。其次，由于周期较长，回收资金也相应拉长，这就使得城市土地一级开发需要对项目进展的各个方面，例如融资金额、时间、风险等各个方面进行预测和计划。最后，城市土地一级开发还需要与当地相关的权威机构进行合作，对于项目进展中出现的问题及其可以出现的问题进行及时的整治，对于投资的项目从整体上进行预算，预测出资金回收的周期，融资的成本以及最终的回报等几个方面，只有实现正确的预测才可以为项目的有效进展提供坚实的基础。

（二）融资所需要坚持的时间性原则

城市土地一级开发在整个过程中，都需要巨额的资金作为铺垫，必须要通过有效的融资方式来“供养”整个项目的开发运行。在整个融资的过程中，必然会形成一定程度的融资成本。有了有效的降低融资成本，就需要对融资所获得的资金进行合理的规划与预测，且规划和预测的基础不仅需要与整个项目活动相关，更需要与项目的运行时间相关。最好的情况就是结合项目的进展情况合理的制定融资期限，这样既不浪费资金，又可以合理的把控时间。

二、土地一级开发现行模式问题的原因分析

（一）法律法规缺乏完善性

土地一级开发中，各项工作的开展需得到法律法规的指导，以便提高工作的规范性，形成秩序井然的活动关系。但现阶段，我国在此方面的专项法律尚未成型，难以给土地一级开发提供参考依据，中央各部委及地方政策是土地一级开发的主要参考依据。而现行的《土地管理法》和《土地法》逐步表现出适应性不足的局面，难以满足现阶段土地市场的发展需求。在缺乏相关法律法规的背景下，各地制度的差异现象极为明显，甚至伴有层级间相互冲突的局面，反馈至土地一级开发市场，则呈现出混乱的状态。

（二）监管力度不足与信息不对称

土地一级开发项目中，政府具有主导作用，使得决策具有隐蔽性，甚至会在期间出现权力寻租与滋生腐败的不堪局面。各地的响应水平有限，难以快速建立完善的土地一级开发市场平台，因此给不当行为的产生创设了“可乘之机”。地方政府更倾向于利用信息的不对称优势，通过此举以达到市场垄断的效果。

（三）政府角色的定位多重

在土地国家所有制之下，政府兼具土地所有者、管理者及提供者三重身份。政府具有多重目标和职能，应当积极参与至土地一级开发中：改善基础设施，以满足百姓的基本发展需求；合理调控房价，打击房价不良升温的扭曲形态。现阶段，政府财政赤字激增，土地财政依然是各地政府的关键创收途径，且该格局难以在短时间内发生变革；放眼二级土地市场领域，政府在其中存在较激烈的利益冲突，以期在土体出让期间取得丰厚的土地收入，提高财政收益水平，在该理念的驱动下，将变相出现地价偏高的情况。

三、城市土地一级开发整治融资渠道的拓展策略

（一）明确项目开发融资主体

在未来的城市土地一级开发整治过程中，就需要对其进行明确。具体而言，可以通过公示的方式，让更多的社会群众了解城市土地一级开发融资主体，同时更加需要加大宣传的力度和效果，让投资方可以通过较多的途径来了解融资主体，从而为相关的贷款管理工作的进行提供坚实的基础和依据。

（二）创新城市土地一级开发融资金融产品

金融机构需要根据项目自身的情况来对资金的需求、投资回报周期等多个因素进行分析。向社会推出相应的金融产品。例如，根据我国信托投资平台出台的相关规定，土地信托融资在2001 年的时候，出台了一系列的土地开发融资金融产品，例如债券发行、私募股权基金等多种不同类型的金融产品。以上金融产品的进行，可以使得某些项目以较快的速度获得资金，从而在很大的程度上降低了开发的成本。

（三）构建城市土地一级融资法律体系

当前现存的市场主要就是以房地产开发贷款机构的相关规定来作为依据和参考的，但是，在市场多元化的今天，更加需要制定明确而严格的额融资法律来对城市土地一级开发融资模式进行监督和管理。具体而言，通过相关法律的完善可以对目前市场上的主要融资模式和相关环节进行规定，使其运行更加规范化。通过相关法律法规的完善可以让更多的相关受益者都可以做的有法可依，行为更加的规范化。最后，通过出台城市土地一级开发融资法律法规可以让更多投资者的利益获得保障，可以为城市土地一级开发工作进行完善。