房地产企业土地增值税清算的思考

于晓莉 山东天陆新会计师事务所有限公司

房地产企业土地增值税的清算与项目成本的控制以及项目收益的实现有关，这在日益激烈的市场环境下，为企业建立竞争优势中所起到的作用至关重要。因此房地产企业对清算时间、清算方式要进行科学合理选择，合同控税是企业降低税收成本的直接而有效的方法。企业账务、税务处理和发票开具与合同不匹配是导致企业税收风险的主要原因之一。作为企业的财务部门在进行账务处理时，一定要查看合同，根据合同付款、根据合同要求对方开具并提交发票，根据合同进行账务处理，否则企业容易存在涉税风险。发票流程的管理要进行完善，然后再人员方面要加强其专业性的配置，以此来为企业的合理合法地控制税费创造条件。

一、房地产企业增值税的征收方式

现在中国的房地产企业开发模式，按规定是可以采取预售形式，在取得预售许可证后，可以在未完工的情况下进行预售，取得部分预收款。对于这种类型的预收款，现行的税收政策是“先预征，再清算”，按规定的预征率预征土地增值税，然后等所开发的项目达到土地增值税清算条件后，再对企业所开发的项目进行土地增值税清算，确定应该缴纳的土地增值税税额，向税务主管部门去申报办理，土地增值税的清算手续，多退少补，最终补缴完成所开发项目应缴纳的土地增值税税款。

二、房地产企业增值税清算现状

房地产企业在土地增值税清算过程中主要存在两个方面的问题，一是存在收入不规范问题，二是成本不规范问题。

收入不规范主要体现在纳税筹划流程不完善，导致收入金额不准确，缺乏规范的收入票据，影响最终清算的准确性。

成本不规范问题主要体现在合同不规范、发票不规范、账务处理与合同或发票不匹配，可扣除项中各二级分类归集不规范，虚构工程项目，把其他费用纳入开发成本中，导致最终清算时缺乏准确依据。房地产企业没有把成本管控贯穿在整个开发过程中，从而导致在土增清算环节产生损失，并产生税收风险。房地产企业中专业人员未能全面分析当前企业在税收政策下的土地增值税纳税筹划目标及内容变化，缺乏对各项目税收情况的深入了解，从而使房地产企业的土地增值税清算流程存在漏洞，带给房地产企业较大损失。如果清算人员不能及时发现和处理开发项目存在的土地增值税税收问题，则会容易导致房地产企业产生税务预警，受到税务机关的调查，影响企业声誉[2]。

三、房地产企业增值税清算的技巧

（一）全面把控税收优化政策

我们国家使用的是累进计算方式，来对土地增值税的税率进行计算，税率的选择是根据不同纳税义务人的增值率来定。我国的税法以及土地增值税相关的优惠政策，对于免税的具体情形进行了明确的规定，用普通住宅20%的增值税来划分免税情况，对于超出20%的增值率不能进行免税。根据上面的优惠政策，企业可以利用不同税收筹划手段，对土地增值税税收额度的差别开展税收筹划。在增值率临界点左右，可以通过如制定合理的房价，如调整不同的材料等方式调整成本，通过测算把增值税控制在目标范围内，充分利用税收优惠政策，理清涉及的各种前提条件，对不同筹划手段下的增值额进行计算对比。

（二）科学选取清算的时点

现阶段我国土地增值税采用的是预征的形式，统一确定预征率，房地产企业取得房屋预售条件后，将按照固定的预征率缴纳相应资金的土地增值税，到后期项目如果达到了增值税清算的条件，我们在遵照相关规定对其进行清算。从不同地区土地增值税预征率制度的实施来看，各地区之间有着不一样的差异，通常，当我们土地增值税预征时，只要发现应缴税款额度，已经远远超出清算时的税款额度，我们必须马上对其进行清算。另外进行土增清算时的可扣除成本要求是既要有发票，还要付款，所以清算前必须督促相关部门催要项目相关的发票，及时清理工程款。

（三）充分研究土地增值税的征税范畴

企业在进行地产项目开发之前，务必要对国家税法进行深入研究，对土地增值税的征税范围进行必要的科学统筹，通过选择合伙人来减轻税收负担。根据土地增值税的有关规定，对房地产企业自建房屋免征土地增值税。房屋建成后出售时，就得按照税率来缴纳相应的土地增值税，房地产企业可以根据这个情况来对税收做出科学合理的规划。税收可以通过代代建房的形式减少，房地产企业代建房屋时，将一定的代建费作为人工成本。房屋建设完成后，如无产权转移，企业无须缴纳土地增值税。因此，房地产企业可以在考虑最终住房使用者的基础上有选择地进行开发，以减少土地增值税的征税目的。

（四）合同控税、票据控税方式

合同控税、票据控税是企业降低税收成本的直接而有效的方法。土地增值税中最容易产生税收风险的地方就是企业账务、税务处理和发票开具与合同不匹配。作为房地产开发企业一定要在项目的整个开发过程中贯穿合同、票据的管理，财务部门在进行账务处理时，一定要仔细核对合同，根据合同付款、根据合同要求对方开具并提交发票，根据合同进行账务处理，否则企业的账务中容易存在涉税风险。

四、结束语

房地产企业土地增值税的清算是一项技术性很强、相对复杂的工作，土增税税负的高低直接影响开发项目的效益，因此财务工作中，如何筹划和管控才能有效地提高房地产企业土地增值税清算的工作质量，已逐渐成为财务人员学习和关注的关键问题之一。合理进行税务筹划，在政策允许的范围内追求利益最大化是每个财务人员的努力方向。财务人员在不同的阶段进行测算，如项目开工前企业相关人员按项目情况估算收入成本进行土增测算；项目执行过程中，按项目进展情况对测算方案进行调整或重新设计方案；项目竣备前进行预清算阶段等方式，为项目的执行提供指导，为领导的决策提供依据。