转换投资性房地产计量模式对财务报表的影响——以H公司为例

熊雯青 华东交通大学

一、导论

我国于2006年发布了关于公允价值的会计准则，并首次提出了投资性房地产这一概念。同时，还提出了两种不同的计量方式供企业选择，分别是公允价值模式和成本模式。然而，所有上市公司中选择以公允价值计量的只有5%左右，产生这种情况的主要原因是企业所处的环境较为严苛使得公允价值计量模式造成企业的利润波动幅度过大，所以企业很难转变原有的观念，一时难以接受公允价值计量模式。此外，我国的房地产行业还不够成熟，市场比较动荡，这些不稳定因素都在阻碍着我国资产评估技术的进步。但公允价值仍有其必要性：

（一）会计目标的实现

为会计信息使用者提供与决策有用的信息是财务会计的主要目标，但前提是要信息同时满足可靠性和相关性。由于用成本计量可以使会计信息的可靠性更高，因此用成本计量模式时曾经的主流。但若要想真正实现会计目标，则需要采用公允价值计量模式。若是能够合理运用的话，这二者可以兼得，这样才能更好地实现会计目标。

（二）会计的国际趋同

从我国财政部于2010年4月2日发布的路线图中可以发现，我国的会计准则已越来越与国际趋同。但这种趋同并不是单方面的，而是我国与国际会计准则理事会间互相沟通、借鉴、认可所促成的结果。并且前国际会计准则理事会主席也曾对我国的会计准则制定水平给予过肯定。即：我国的不仅不需要完全局限于国际会计准则，甚至可以加上自身的特色从而反向影响国际会计准则的制定。据此，我国在研究讨论会计的计量问题时也可以在与国际趋同的情况下，加上符合自身国情的差异。

二、案例分析

（一）公司介绍

H公司是家居装饰及家具商场的运营者和管理者。2015年6月26日在港交所上市。2018年1月17日H公司在上交所上市。且从规模上看，H公司是泛家居行业的龙头。

然而，经过疫情的影响，当整个线下零售行业都在战略收缩，优化门店数量时，H公司却还在继续扩张。H公司于1月4日发布公告称，截至2020年12月31日，公司经营了92家自营商场、273家委管商场，与2019年同期相比，H公司2020年合计增加了49家家居商场。面对这一在疫情下颇为反常的动作，H公司称之为：力促在危机中育新机，于变局中开新局。

令人疑惑的是，尽管H公司称自己为家居行业的企业，单从财务报表上来看似乎并非如此。从收入结构来看，占比一般左右的是租赁及管理收入，其后依次是项目年度冠名咨询委托管理服务收入、项目前期冠名咨询委托管理服务收入、建造施工及设计收入、其他收入、商业咨询费及招商佣金、商品销售及家装收入、工程项目商业管理咨询费收入。从以上可以看出，与其说H公司是一家家居企业，倒不如说是一家房地产企业，并且其资产结构也和房地产行业非常相似。

此外，从H公司发布的年报当中可以发现，2016-2019年的总资产分别是81,535,404,103.12元、97,014,624,091.31元、110,860,717,818.56元、122,294,418,558.66元，其中，投资性房地产分别为66,948,000,000元、70,831,000,000元、78,533,000,000元、85,107,000,000元、分别占比82.11%、73.01%、70.84%、69.59%。由此不难看出，H公司在投资性房地产上的占比很大，并且H公司计量投资性房地产的模式由成本改为了公允价值，这给财务数据带来了极大的影响。因此，本文是以H公司为例，研究转换投资性房地产计量模式对财务报表的影响。

（二）H公司投资性房地产计量模式的转换对财务数据的影响

尽管将固定资产转为以公允价值模式进行计量的投资性房地产在转换当日其公允价值大于账面价值的部分只能计入“其他综合收益”，不能并入利润，但仍能增加其资产总额。2012年，该公司的这些资产还是固定资产，余额只有79亿，当其全部转入投资性房地产时，增加了582亿，同时所有者权益增加了约240亿。于是公司的资产总额由267亿增加到了668亿。

而投资性房地产的后续计量有两种模式，分别是成本模式和公允价值模式。该公司在财务报告中明确表示其有充足的理由和条件对本企业的投资性房地产采用公允价值模式记性后续计量。据此我们可以清晰知道该公司并未同一般公司一样采取成本模式，而是采用公允价值模式进行后续计量。

1.对成本费用的影响

若是采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照有关规定按期计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。而采用公允价值模式进行后续计量是无须计提折旧或摊销的，这两者相比，采用公允价值模式无疑是减少了成本费用。根据2018年财务报告显示，H公司的投资性房地产账面价值约为785亿，其节省的成本费用并非小数。如若该公司的投资性房地产按成本模式进行计量，以40年折旧为限，这两种模式下成本费用的差为9.57亿，以公允价值计量约能减少15.18%的成本费用。若是以20年折旧为限，成本费用一共约差16.19亿元，以公允价值计量可以节约25.68%的成本费用。

2.对资产总额的影响

在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产—公允价值变动”科目。由于我国房地产在近些年一直处于不断升高的状态，其公允价值很有可能高于其账面余额，所以投资性房地产科目余额很有可能会不断增加。因此，资产总额也会不断升高。据H公司年度报告显示，2016年至2018年的投资性房地产科目余额分别是669.48亿，708.31亿和785.33亿元。分别占资产总额的82.1%，73%和70.84%。从中可以看出H公司的大部分资产都来源于投资性房地产。若是以成本模式进行后续计量，以40年为折旧年限，资产总额约会减少387亿，差异比例约为34.94%。若以20年为折旧年限，在公允价值模式下，资产总和会多421.9亿元，两者差异比例约为38%。

3.对净利润的影响

在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，贷记“公允价值变动损益”科目。“公允价值变动损益”包含在利润表里，属于净利润的一部分。换句话说，“公允价值变动损益”的增加会引起净利润的增加。据H公司财务报告显示，2016年至2018年由投资性房地产引起的公允价值变动损益分别为17.54亿，19.96亿和18.2亿，分别占净利润的47.75%，46.66%和38.68%。从中可以看出H公司净利润的相当一部分来源于投资性房地产的资本增值。若是以成本模式进行后续计量，以40年为折旧年限，2018年度的净利润约会从47亿降到25.4亿，降幅比例达45.99%。若以20年为折旧年限，以成本模式计量会少计净利润约26.75亿，两种模式的差异比例约为56.84%。

三、总结

综上所述，不难看出H公司的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时对财务报表的数据产生了巨大影响，包括成本费用、资产总额和净利润的影响等，且H公司估值方法未采用市场法，而采用收益法、直接比较法、假设开发法等方法，该企业还需谨慎考虑未采用市场法进行评估的原因、各项投资性房地产采用的估值技术、投资性房地产估值的合理性等。