房地产开发项目经济评价的特点

韩蕾 山东众合土地房地产评估有限公司

房地产项目作为我国的一项重要建设项目类型，对我国社会经济发展以及有关建设事业的进步等，都有着十分重要的作用和影响。值得注意的是，当前我国针对建设项目经济评价有关问题所颁布的文件规定中，并未进行房地产项目及其经济评价相关的规定，再加上房地产开发项目本身的特殊性，使得当前相关行业领域对房地产开发项目经济评价的有关问题研究和关注较多。

一、房地产开发与工程经济的关系

房地产开发与工程经济之间存在十分紧密的关系，一方面，房地产开发在城市规划中占据着十分重要的地位，开发质量好坏也直接影响到城市整体面貌和进步发展，同时在房地产开发以后也紧接着房地产生产、流通、消费等一系列活动，做好工程经济分析可以确保房地产开发科学合理，针对存在的问题也能提前发现和优化解决；另一方面与其他产业开发相比较，房地产开发耗费时间更长，投入资金也更多，高风险、高利润特征十分明显，做好工程经济分析工作，可以为房地产开发奠定良好基础，并研究出更加科学合理开发方案和创造更多经济效益，相应风险也会急剧降低，进而推动房地产开发活动更加科学规范展开。

二、房地产开发项目的经济评价方法

结合房地产开发项目经济评价开展的具体情况，对其评价指标根据是否进行资金时间价值考虑，可划成为静态与动态两种评价指标类型。其中，在具体评价实施中，对动态指标的设计，针对时间因素对资金的影响，在设计中进行了分析和考虑，比如，动态指标中的项目财务净现值、财务内部收益率等；而静态指标在具体评价实施中，进行指标设计中未针对时间因素对资金的影响进行设计分析和考虑，因此，其项目评价中，与项目建设资金相关的指标因素主要为静态投资回收期。根据上述对房地产开发项目的经济评价指标划分，在具体评价与分析中，能够通过不同类型的指标选择，根据评价指标不同，采用静态与动态两种不同评价方法进行项目评价实施。其中，在进行房地产开发项目的经济评价中，采用静态指标进行项目评价实施，是通过对项目规划的限制指标应用，比如，建筑密度以及容积率等，来进行预开发地块在开发建设中的最大建筑面积、可租售面积比例等内容计算，然后在调查研究基础上，对项目规划与设计的方案进行确定，并通过市场调查开展，进行开发建设项目的销售策略以及租售价格拟定和设计，从而实现项目开发与建设的土地价格、开发成本等估算，最终根据各项目资金计算结果，对项目开发与建设的预期利润率和静态投资回收期进行计算确定，完成对项目开发与建设的经济评价。需要注意的是，上述评价方法在项目开发建设评价中应用，不需要进行项目开发与建设的现金流时间值分析，并且其计算方法较为简便、速度较快，但也存在着一定的评价准确性不足问题，在开发周期较短与资金来源相对单一、投资数额较小的房地产开发项目经济评价中应用，适用性表现较为突出。房地产开发项目的经济评价实施中，采用动态评价方法进行评价和分析的具体过程包含：进行项目现金流量表编制；对项目开发与建设的净现值以及内部收益率进行计算；对项目开发与建设的动态投资回收期等评价指标进行计算和明确。这种房地产开发项目经济评价方法能够对项目的现金流变动进行如实反映，从而实现准确的评价结果获取，但是，由于其评价分析中需要对项目开发的相关成本费用进行精确估算，并且在估算指标的影响因素较多、估算难度较大的情况下，对后期决策的影响就比较突出，同时也会导致项目开发与建设的经济评价风险增加。

三、房地产开发项目经济管理的对策

（一）前期市场准确定位

房地产开发过程中，要对前期市场进行准确定位，实践中除了要深入实际对房地产开发项目具体地理位置、周边环境、基础设施等情况进行全面、细致了解以外，还需要对开发项目具体内容进行深入分析，并充分考虑房地产开发是为了满足哪一类消费群体，针对与该开发项目相类似的其他项目也要进行考察和比较，特别是在项目开发需要投入成本上面，需要在明确市场定位以后对实际开发进行详细分析。只有这样才能够确保开发项目符合目标消费人群实际需求，并且不会脱离实际市场定位，在房地产开发需投资成本方面也能根据其他类似项目，制定具体的开发目标与要求，进而达到从根本上控制房地产开发过程工程经济成本目的。

（二）工程设计阶段成本控制

在明确房地产开发市场和需求定位以后，就要组织开展工程设计工作，并对工程成本进行严格控制。考虑到工程设计阶段就是为房地产实际开发做前期准备工作，操作中除了要通过图纸详细表达出房地产开发者实际项目设想及要求以外，还要对各方面问题进行考虑、分析和修正，以防止后续开发实施出现诸多问题，并对房地产开发质量和成本造成巨大影响。因此，加强和做好设计阶段的工程经济分析工作，就可以在设计阶段对房地产开发涉及到的内容进行统筹分析，并对各板块需要耗费资金进行规划设计，针对出现的资金超额情况也能及时进行优化，使房地产投资成本严格控制在规定范围以内，房地产开发过程失控情况也能避免发生，并为后续项目实施奠定良好基础。

（三）实施阶段加强管控

工程实施是房地产开发中最为重要的阶段，在这过程中需要对开发项目开展进度进行严格控制，以防止因为施工变更、工期把控不严等情况，对资金正常运转产生不利影响。而做好房地产开发实施阶段工程经济分析，就可以对房地产开发项目内容进行提前了解，并对各个项目实施内容、要求、成本等进行准确把握，实际操作中也能够对整个项目进行统筹规划，确保施工进度的同时，对可能影响项目成本的材料、人工等因素加强管控，并通过选择物美价廉材料、加强施工人员工艺技术指导等措施运用，对工程成本进行合理控制。

四、结束语

总之，对房地产开发项目经济评价的思考和实践研究，有利于促进房地产开发项目经济评价实践中采用合理的方法进行评价和分析，从而确保对房地产开发项目经济评价的科学性与合理性，具有十分积极的作用和意义。