房地产估价质量分析

孙吉明 大连金豪房地产开发有限公司

房地产估价机构作为企业实体必然会追求经济效益的最大化，估价机构的重大战略决策与执行也都围绕着能否为其带来经济效益，经济效益主要体现在提高收益与降低成本。我国房地产估价机构的质量管理问题也可以从成本收益的视角加以分析。房地产估价机构提高估价业务质量战略决策可否为估价机构带来现实的经济效益，是房地产估价机构能否提高本机构估价业务质量的决定因素。

一、我国房地产评估发展现状

房地产估价服务于房地产交易。这些年来我国房地产业一直处于快速增长时期。随着各种房地产交易的频繁进行，对房地产评估的需求急剧增加。房地产评估为房地产交易提供了重要依据。近年来，我国的财产审核员人数每年增加5000多人，当前的房地产评估师人数超过70000。尽管我国的房地产评估行业发展迅速，但前景仍让人不断加入。但是它也因为快速的发展带来了一些问题，例如员工素质参差不齐，一些员工的素质有待提高。相关法律法规的结构不健全。

二、房地产估价质量管理

（一）房地产估价中的大数据技术

在房地产估价行业发展的过程中，面临的数据具有多样性和复杂性的特征。在实际工作中，为了促进房地产估价行业的稳定发展，需要加强对这些数据的有效运用，提取有价值的信息，这在一定程度上和大数据技术的工作优势是相互吻合的。房地产估价行业离不开房地产产权和产籍方面的信息，同时还要多方位地了解当前市场的发展方向和市场的综合性信息，对于市场信息来说具有时效性的特征。比如，房地产价格和租赁价格方面都是随着时代的发展而不断变化的。对于一个城市来说，规模越大，房地产交易市场就越活跃，其中所产生的房地产估价数据就越多，为了保证房地产行业的稳定发展，需要充分发挥大数据技术的优势来提取有价值的信息，灵活地应对大规模数据给房地产估价行业带来的影响。工作人员可以充分发挥我国当前大数据技术的优势，科学地利用数据挖掘技术的功能，获取非常真实的房地产数据，构建完整的房地产估价数据库。另外，在房地产估价行业中运用大数据技术也可以满足房地产估价行业当前长久发展的需要以及目标。工作人员要充分发挥大数据技术的优势，遵循大数据时代的要求和标准，积极探索大数据技术的应用模式，从而使估价技术水平能够得到有效的提高，为企业日常管理提供重要的数据支撑和资料支持。

（二）加强监管制度措施

房地产估价市场当前的混乱很大程度上是由于缺乏严格的监督。因此，政府机构需要加强监督措施，并采取具体的监督措施。他们尤其可以从以下几个点来看：（1）房地产评估机构应减少与政府部门的互动次数和相互关联，因此市场上的所有房地产评估机构都在同一起跑线上，以防止内幕交易。（2）分析目前政府对房地产估价机构进行监督的困难及其原因，然后对监督机制进行适当调整，以物业评估行业的监督为主要监管者，以政府为监督支持，加强监督。（3）建立投诉机制。鉴于目前的非法房地产评估，不难确定投诉部门的减少是进行非法房地产评估的主要原因。

（三）加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了确保我们的房地产评估行业的员工具有更高的素质水平，我们必须注意从业人员相关资格的认证，并提高标准。我们还可以从其他国家或地区的相关标准和管理体系中学习，并根据从业者是否精通技术，工作经验是否足够丰富，评估结果是否符合科学道德标准以及职业道德标准等，来达到制定相关标准，以确保对该行业的有效管理。这不仅将确保行业技术人员的专业水平，而且还将使行业朝着更好的方向发展。此外，我们还需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，严格管理需要本科以上学历的从业人员的学历；加强注册系统的功能尽管我国目前拥有相对完善的注册系统，但该系统的实际功能还不够强大，注册系统并未发挥应有的作用。

（四）防范成本

防范成本是为了防止出现房地产估价质量问题而产生的费用，即为使房地产估价报告符合一定的质量标准而在质量管理教育、质量管理技术等方面所耗费的费用。防范成本主要包括购买和维护房地产估价报告撰写的辅助系统、房地产估价报告撰写人员的技能培训、房地产估价报告撰写质量控制各类措施等费用。

三、结语

我国目前的房地产估价市场与估价行业尚有一些不够规范的地方，现有的估价市场还未形成对高质量房地产估价的大规模有效需求，相当一部分委托人的房地产估价需求仅仅是为了满足某种法定手续的形式需要，估价收费成为选择估价机构的首要考虑，反而对房地产估价质量的高低不太在意，甚至有少数委托人更希望估价机构能满足自己需要的低质量估价服务，也更倾向于选择房地产估价质量低下的估价机构。在这样的环境下，估价机构提升房地产估价质量进而建立起良好的信誉在很大程度上无法转变成委托人对估价机构有效需求的提升，甚至在特殊情况下会降低委托人的有效需求，因为房地产估价质量的提高会令估价机构迎合委托人不正当要求的可能变低。估价机构的良好口碑无法转变成为现实的经济效益，估价机构因为房地产估价质量提升而产生的预期收益是微乎其微的，估价机构感觉“吃力不讨好”必定不愿提升房地产估价质量，这也是我国目前房地产估价质量有待提高的一个重要因素。