房地产建筑成本控制研究

李萍

摘要：对于房地产企业来说，建筑成本控制工作是内部管理中的关键构成，甚至决定了建筑项目的经济效益。在房地产企业经营发展中，成本控制的影响因素较多，为保证成本控制工作的有效展开以及获得预想中的成效，企业应当积极探索成本控制方法的创新，并将财务会计和管理会计结合，加快业财一体化的转型。鉴于此本文便围绕房地产建筑成本控制展开论述，探讨了成本控制中的问题以及有关对策。

关键词：房地产企业;建筑工程;成本控制

引言：随着我国房地产领域的快速发展，与其相关的开发业务在规模上也实现了有效拓展，若能将企业建筑成本控制工作有效落实，那么建筑项目的经济效益就可以有效提高，为房地产企业的经营发展提供有力支持，同时也能强化企业的综合竞争能力。对此房地产企业在经营计划的编制与实施中，应当重点做好建筑成本的控制，强化成本控制意识，让建筑建设全过程的成本支出都能处于合理范畴，从而保证建筑项目的经济效益。

一、房地产建筑成本控制面临的问题

（一）过于关注施工环节，其余环节缺乏重视

房地产建筑项目属于一种产业链，因此成本控制工作应当贯彻建筑施工全过程，项目各环节工作能否有效落实都可能会对房地产建筑项目的成本带来影响。但从实践的角度来看，部分房地产建筑项目在成本控制中往往存在一些理解误区，通常过于关注“显性”成本控制，而针对“隐性”成本控制缺存在重视薄弱的现象，主要表现在非常关注建筑施工过程的成本控制以及沟通管理，但针对项目决策和招投标等环节的成本控制却没能予以应有的重视。还有部分企业仅关注某一环节的成本控制，其他环节成本支出很容易出现超出预算等问题，这导致成本控制工作本身可能流于形式，也可能出现“各扫门前雪”的情况，无法实现成本控制的全员参与，成本控制的最终成效往往不尽人意[1]。

（二）业务与财务部门沟通存在障碍

传统的财务管理模式下，财务人员往往不会主动参与到业务活动的各项过程，会计信息的收集也不够全面，业务与财务以及其他部门之间存在明显的信息不对称问题。成本控制工作大多集中于财务会计上，针对已完成的资金或交易展开核算与监督，反馈企业的财务信息及盈利能力等。财务管理工作的有效落实在企业经营、管理、决策方面发挥的辅助作用不够明显，经营活动和管理活动的监督管控力度也存在缺失。

（三）成本控制体系存在漏洞

很多房地产企业在建筑成本控制中都存在着一些体系上的漏洞，虽然房地产行业近些年的发展十分迅速，但成本控制体系却存在着松懈的迹象。如某房地产企业为中小型企业，在优化成本控制体系后当年的建筑成本就節约了将近2000万元，这就能看出完善的成本控制体系对建筑项目经济效益带来的影响。而实际上不少房地产企业在成本控制体系建设上都存在不同程度的问题，这些问题不单单表现在体系本身的完善性与可行性上，同时体系能否有效落实也决定了成本控制的最终效果。

二、房地产建筑成本控制的有关策略

（一）做好决策阶段的成本控制

在建筑工程决策阶段中，成本控制应当侧重于项目投资方面，房地产企业应当做好建筑项目的调查和分析工作，把握项目策划定位，为设计工作提供可靠的依据和标准。调研与策划工作都是影响投资决策合理性的关键要素，在投资决策过程中，项目负责人应当全方位分析项目方案是否具备可行性，从技术、人力、材料、设备等多个角度去分析成本效益，利用更科学更可行的方式确保项目方案的投资效益最大化。对此在项目投资决策的造价控制中，项目负责人应当全方位且细致性地分析项目不同环节的投资信息，保证投资估算的精确性，并且对项目土地开发成本、建筑安装成本、税费等实施精准核算。在投资决策中开展成本控制期间，造价控制人员还要充分了解房地产行业的市场发展规律，以及对工程造价带来影响的各项因素，对于建筑项目可能存在，并影响投资效益的各项因素提出有关建议，对项目地段周边环境情况、七通一平情况、季节与时间周期等及性能分析，调整好预算管理方案，确保投资阶段估算目标成本的精确性[2]。

（二）做好招标阶段的成本控制

在建筑项目招标过程中，工程造价控制人员应当严格管控工程造价指标，从而保证建筑安装成本可以得到控制，提高经济效益。招标文件的起草到落实都可能会对之后的成本管理细节带来影响，所以需要对招标文件的编制进行严格管控，需要在掌握工程性质、地理信息、周遭设施、工程周期等条件的基础上，采用合理的现场调度方法与财务结算方法，针对工程安装费用与劳保费用等都要进行详细规划。进一步的项目工程成本控制要求中，造价控制人员还要了解甲供材料与甲指乙供材料的有关指标，严格要求变更索赔与签证洽商处理办法的合理性，包含时间时效和取费标准、计算准则等。在招标期间，造价控制人员还要对参与招标的施工单位进行资质与信誉的评价，根据施工单位的行业信誉度及过往的工程业绩信息、后续发展潜力等综合评估施工单位的资质信息。招标方法可以选择邀请招标，有助于房地产企业与施工单位建立长期的合作关系。在招标合同的执行上，应当提前分析合同内容中可能存在的风险问题，并明确甲供材料的采保费与总包管理费、材料调差等费用的结算调整区间。

（三）控制施工质量和成本之间的关系

其一，建筑材料。造价控制人员需要对建筑材料的工程效益进行分析，通常要达到工程质量和功能性要求，与此同时还要尽量选择性价比较高的材料。施工设备上，大型设备可以选择租赁的方式，一些技术先进且运作较为高效的设备可以选择直接采购，从而控制人工成本，规避无效劳动等问题;其二，施工环节造价控制。应当严格把控设计变更与工程签证等环节，按照这些环节的具体要求，工程造价控制人员应当做好施工图纸会审以及设计变更效用分析、签证管理等工作。对于施工图纸会审来说，成本能控制工作应当明确项目业主单位的技术人员、监理人员、施工负责人等人员方面的管理，当发现更改施工图纸中具有不规范现象时应当及时进行整治。设计图纸的变更需要设计人员尽量改正其中的不合理部分，按照监理单位所拥有的技术资源来制定对应的管理措施。施工变更中，造价控制人员应当了解施工单位为何提出变更要求，以及提出了哪些变更要求、变更要求会产生哪些连锁变化等，保证施工变更后的建筑成本依然处于可控范畴。现场签证管理中，造价控制人员应当计算好项目费用的增减，利用分级管控的方法对施工过程做好记录工作，包含各种隐蔽工程或重点工程，以此来规避费用结算中可能出现的相互推诿问题[3]。

（四）完善成本控制体系并有效落实

房地产企业建筑成本控制需要经由成本控制体系来提高成本控制效率，但成本控制体系的建设要规范，后续的落实环节也要重点把控。利用合理的成本控制机制以及方法的合理应用，完善成本控制体系，针对成本的形成过程予以管理，考虑控制方案的灵活性与适用性，让控制体系可以在房地产建筑成本控制中产生理想的效果。在成本控制体系相对完善的条件下，房地产企业还要保证体系能够顺利落实，让建筑成本控制工作的开展更具时效性，为成本控制营造和谐的实施环境，最终实现成本控制水平以及经济效益的提高。

结束语：房地产企业应当提高对于成本控制的重视程度，技术发现成本控制中现存的问题，针对这些问题进行合理解决，通过管理会计来强化企业建筑成本控制效能，不仅能提高建筑项目的经济效益，而且还能控制房地产企业项目经营中可能存在的风险因素，强化房地产企业的核心竞争力，也助推企业的长远可持续发展。

参考文献

[1]陈锦凤.房地产企业建筑成本控制研究[J].财经界，2021（09）：37-38.

[2]罗必映.房地产建筑成本控制分析[J].住宅与房地产，2020（09）：7.

[3]牛宝利.房地产开发企业建筑成本控制关键研究[J].现代经济信息，2019（09）：219.