新形势下房地产开发经营管理策略探讨

王超 合肥城房投资集团有限公司

一、房地产开发经营管理理论综述

（一）房地产开发经营管理的内涵

房地产开发经营管理是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的过程。其中，房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是以营利为目的从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商[1]。

（二）房地产开发经营管理构成

对于房地产开发企业来说，主要包含三大部门：工程部门、财务部门以及销售部门。首先，对于企业工程部门而言，其主要是进行对开发工程项目的监督和管理。在管理的过程中，主要是进行材料的采购和库存管理，同时也是根据实际情况做好施工和协调以及对施工质量、施工进度等方面的控制。与此同时，工程部门还根据实际情况和需求来做好合同管理，对于在施工过程中的各个细部结构设计的变更、报建等各个环节都需要进行科学有效的把关；其次，对于公司的财务部门而言，其主要职能就是负责公司的房地产开发的融资管理。在此过程中，财务部门需要准确掌握自己所在企业的整体财务状况和数据，并根据企业的实际运营情况定期编写出相应的报表。另外，对于销售部门而言，主要是专门负责企业所有的产品在市场上的推广销售。在推广销售活动中，销售机构和部门需要制定合理的推广手段，同时还要建立相应的销售渠道。

（三）房地产开发与经营管理关系

房地产开发通常指的是前期的建筑施工到竣工验收备案交付业主的过程，经营指的是房地产项目具备竣工验收条件后的运营管理，包括销售、租赁，物业管理，后续问题维修等，这个是主要区别。联系是一个是前期一个是后期，二者是接续的过程。

二、房地产开发经营发展现状

（一）房地产开发经营管理的基本状况

2020年，中国房地产产业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在新冠肺炎疫情的影响下，2020年中国房地产100强全年累计销售规模仍实现了近13%的正增长。在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加剧，行业竞争向产品回归。2020年，中国房地产百强门槛提升6%至50.2亿，竞争加剧。2020年全年销售过百亿的项目较去年减少2个至8个，均处于105-120亿元区间。另一方面，30强门槛上升至67.9亿元，甚至接近于房地产企业排行榜200强门槛的全年销售额，此外，50强及百强门槛也均有明显上升，项目间差距持续缩小，竞争加大。

（二）房地产开发经营管理的影响因素

首先，新的政策形势对我国房地产开发经营管理产生了重大的影响。国家运用土地供应计划、土地出让方式等实行宏观调控，通过持有年限、区分面积及用途差异化增收增值税、土增税、规定居民购买住宅数量的“限购政策”等调整购房者需求结构，进一步抑制投机的投资者购房需求，从而在税收政策上影响房地产开发的供给。

其次，现阶段的宏观经济形势将对于我国房地产开发与运营具有重要的现实影响。就房地产的投资角度来看，房地产商品的特性属于非贸易型的产品，既不是直接出口，也不能进口，房地产行业的市场完全属于一个内需市场，所以房地产行业的经济发展与恢复及其成本的提高都需要依赖于内需的推动。在经济持续下行，甚至负增长的形势下，房地产行业更难以取得突破。

最后，当前的社会形势将对我国房地产开发与经营产生着深远的影响。一是从人口结构上看房地产的开发与经营，随着我国人口老龄化趋势的出现，在未来年轻人对住房的刚性需求必定呈减少趋势。二是从城市化进程看房地产的开发与经营，随着城市化水平的持续走高将会进一步刺激房地产行业的发展，带来更多的市场需求。

（三）房地产开发经营管理价值

房地产行业虽属于第三产业，但经营链条延伸至第二产业，带动了实体经济的发展，如建筑行业、钢铁行业、采矿行业等，同时，由于建筑行业属于劳动密集型行业，房地产开发经营过程中，提供了大量就业岗位，间接拉动了内需。另一方面，作为最基本的生活条件之一的商品房，拥有使用价值和价值，房价的高低、存量房的多少，每一个数据都牵动着一个个幸福的家庭，与每个国民的日常生活息息相关。因此，房地产开发经营的结果，影响着房地产行业的发展，更牵动着每一个人的心，具有重要的价值。

（四）房地产开发经营面临的主要问题与挑战

首先，资金链正面临着严峻的挑战和考验。当前我国市场经济进步和发展的巨大环境下，房地产开发项目所需要建设和施工的土地、资金和技术等条件相对于过去任何一个时期来说都会变得更为重要。在有限资源的情况下，要使房地产开发企业能够实现长期稳步地发展，追求具有规划性利润，取得既定的收益，房地产企业在生产经营和管理上就需要大量人力物力和财政资金投入去控制项目的运作，因而如何严格把控好资金链成为房地产公司在其运营过程中最主要的一个问题。

其次，没有建立现代化的经营管理体系。建立健全现代化的经营和管理制度，才能够保证公司始终立于不败之地，这便为房地产企业在经营和管理中带来了一个新的挑战。房地产市场瞬息万变，各种消息、传闻层出不穷，建立一套高效的风险信息管理体系，及时有效地甄别和传递有用信息供企业决策参考，对企业应对各类风险，确保正常运营至关重要。

第三，风险管理体系不健全。随着我国房地产市场进入后危机和后暴利阶段，房地产公司也必须从此开始进入精细化研究发展及实行精细化管理经营控制的新时代。这一发展阶段的中国企业在其战略和管理上任何一次失误，哪怕只是一次些许的风浪，都很快就会导致其企业前功尽弃。当今社会发展中会遇到政策、市场等诸多的困难和不确定性，会因此而面临较高的机遇和风险[2]。

三、房地产开发经营存在的问题及原因分析

（一）房地产开发经营管理存在不足

首先，项目建设方案中存在一些问题。在进行项目方案的研究和制定过程中没有针对性地深入调研市场的情况，仅仅把研究工作重点集中到了如何快速获得社会经济效益上来，大大增加了项目管理的风险。其次，是施工设计。目前，很少有一家房地产开发企业是注重设计和规划图纸，由于房地产项目实施设计人员工作并未能够得到充分关注和足够重视，导致项目实施阶段和设计阶段的工作量以及项目施工过程中的质量和服务难以控制。第三，合同方面的问题。房地产开发企业在其进行劳动合同的签约工作的过程中缺乏相应的法律意识，在签约过程中没有明确地处理一些合同上的细节问题。一旦合同中存在着内容的不完善，就可能会给当事人之间带来不必要的法律争端。

（二）房地产开发经营管理体制不健全

现代化的经营管理体系对企业的作用不言而喻，甚至可以决定一个企业是否能持续发展。管理是企业永恒的话题，房地产企业自然不是一个例外。在新经济时代，行业政策、市场需求等要素变化较大，房地产企业必须优化战略部署，进行技术创新和经营策略的调整，才能够对市场瞬息万变的信息进行甄选、分析和传递，才能最终为企业通过经营获得盈利提供决策，这对每个房地产开发企业的管理层都是一个巨大的挑战。

（三）房地产开发经营管理有待提高

面对房地产开发行业的新形势，加强房地产开发企业内部的监督与管理，是一个减少或者防范投资风险最佳方法。而今房地产开发企业的内部管理仍处于一个刚刚起步的阶段。要建立健全的内部治理机构体系，构建一个企业内部的现代化分工协调运作的部门分工机制，将成为提高公司内部治理能力的一个有效途径，企业通过成本核算与质量控制可以有效规避公司在经营过程中因为工程项目的开发与资本操作而带来的融资风险与质量风险。

四、新形势下房地产开发经营管理策略探讨

（一）房地产开发市场竞争格局

首先，房地产投资开发公司必须要针对所有拟建的项目做出正确的市场定位，并且根据市场的各种需求，进行项目产品的开发和推广。房地产开发公司需要对国家以及其所在地区的法律、政策有所了解，掌握地方政府对于房地产公司的相应政策和取向[3]。若该项目在建设的过程中已经能够获得当地政府的支持，那么整个项目的开展就一定会变得十分顺利。另外，企业还需要对自己的自身发展状态以及其企业的特点等因素进行综合分析，在对企业进行了深入的市场调研的基础上，充分尊重消费群体对于他们生活的环境、设施等各个方面的要求，同时也需要将这些群体的要求体现在工程项目中。企业要对项目进行科学的策划与宣传工作，这一过程中要注重媒体广告的真实性。同时还要注重自身开发经验的积累，积极打造自己的品牌。

（二）建立房地产开发经营管理体系

目前，部分房地产企业的内部管理体系仅只有雏形，面对市场对商品房越来越多样化、精细化的需求，管理漏洞较多。针对政策与市场变化，房地产企业要建立组织分工重明确、计划管理重执行、内部管理重标准、运营决策重成果以及绩效考核重量化等与市场需求接轨的精细化经营管理体系。

首先，明确分工。完善企业各部门、各公司、各项目的授权体系，权责体系清晰，企业各部门、各公司、各项目协同制定操作性强、成果清晰的工作计划，由上而下，细化到年度经营与管理，逐级分解至季度、月度，并建立有效完善的沟通协调机制，提高计划完成率；其次，内部管理标准化。以产品标准化、管理标准化为目标，建立标准化业务体系，促进公司管理能力和人员专业能力的提升，提高经营效率。注重会前、会中、会后管理，决策会议意见清晰、方向明确，最后，绩效考核规范化，考核与激励匹配，以正向激励为主。建立可量化、操作性强的考核模板，分层考核、关联考核，明晰责任，加大协同，提高工作效率。新形势下，行业政策、市场、经济形势相较于以前都发生了很大的变化，在这种情况下，加大经营管理的力度，完善内部管理体系，是新形势下企业应对政策、市场变化的最优措施，也是企业生存和高质量发展的必要条件。

（三）房地产产品价格

现代市场营销要求企业经营者重视市场需求，在设计开发产品时就要准确地对产品进行市场定位，根据消费者需求推出的产品才能为消费者所接受，还需要根据消费者的承受能力确定合理的价格[4]。同时作为产品的提供者，房地产开发企业还应注意以质量和服务取胜，通过提高产品质量，加强售后服务来吸引客户。新经济形势下的消费者，对于房地产企业的品牌与信誉有着更多的关注，企业品牌在新经济形势下有着更高的比重。从企业角度来看，品牌溢价是利润边际提升的空间，企业以较高的产品品质，通过消费者口口相传，企业品牌知名度得到提升，从而增加消费者对产品的认可度，提升溢价空间。因此，房地产企业品牌维护，不仅要做好市场研判、产品设计、工程质量、项目配套，还要做好售后服务与物业管理。

五、结语

新形势下，房地产企业只有灵活调整开发经营管理策略，才能进一步提升企业竞争力。基于此，本文首先从房地产开发经营管理理论进行了简述。其次，从房地产开发经营发展现状和开发经营存在的问题及原因进行了较为系统的分析和总结。最后，基于新形势的实际情况，针对性地对房地产开发经营管理策略进行了探讨，希望能对房地产开发的经营管理提供一些参考。