日本低碳物业管理的特点及启示★

李玉琳 吕宝龙 孙九成 王怡红

(1.山东青年政治学院，山东 济南 250103； 2.山东山青物业管理研究院，山东 济南 250103)

面对传统发展模式导致的城乡碳排放加剧、环境污染严重、生态系统退化等严峻形势，中国政府将绿色发展作为工作重点。近年来，中国在低碳城市/社区建设、大气质量提升、生态安全保障、可再生能源利用和绿色建筑推广等领域进行了大量卓有成效的探索实践，绿色物业管理也应运而生。由于基础薄弱，绿色物业管理发展比较缓慢，思路不够明晰，学习借鉴日本在低碳物业管理方面的先进理念和做法，是促进我国物业管理行业快速进步和发展的他山之石。

1 日本低碳物业管理的特点

1.1 对低碳物业管理的思想认识普遍统一

日本是一个节能大国，其低碳节能的意识已经提升到全民范围，节能理念也由企业经营CSR逐步提升为社会责任CSV。CSR经营局限于企业自身范畴，针对企业的业务从环境、质量、安全和社会等角度进行改善，从而降低成本，提升企业的运营质量，实现整体业绩的上升。众多日本企业组织发行了CSR指南，而且要求供应商实施“CSR采购”，以确保节能的连续性和系统性。在现如今的日本，更多的企业提高认识，开启了从CSR到CSV的转变，即通过利用企业独自的资源和专业性，来创造可持续发展的、全民共享的社会性价值，以此孕育出企业乃至国家的经济性价值。

在环境保护方面，越来越多的日本企业，甚至政府机关都取得了环境管理体系(EMS)的认证，通过建立环境管理体系来达到支持环境保护、预防污染和持续改进的目标，并通过取得第三方认证机构认证的形式，向外界证明其环境管理体系的符合性和环境管理水平，以达到节能降耗、增强企业竞争力、赢得客户、取信于政府和公众等目标。从ISO9000质量体系认证到ISO14000环境管理体系认证，从ISO50001能源管理体系认证到ISO26000社会责任指南，日本企业正一步步践行对全球环境保护的承诺，为全球降低碳排放贡献力量。

另外，从政府管理角度出发，日本出台了一系列的法律法规举措，如节能法和各种资源再生法，有效利用资源促进法和各种防止公害法，从法律框架上来保障节能环保的实施，确定各企业每年的节能目标，以达到节能环保的持续性推进。不管是在低碳节能的认识还是在政府法律保障上，日本都有颇多值得我们借鉴之处。

1.2 物业管理企业的全面管理制度卓有成效

1.2.1 全面管理制度深入人心，5S管理和PDCA无处不在

“5S”起源于日本，是整理、整顿、清扫、清洁和素养这5个词的缩写。5S是日本企业对人员、机器、材料、方法等生产要素进行有效管理的一种独特的管理办法。日本企业通过5S管理，能够始终彻底的保持环境的整洁，根据每天需求合理置备物资器材，对设施设备做到及时保养，确保其随时可用，用后复归原位。5S在日本企业管理中严格的贯彻执行，日本企业注重细节，追求完美的特质让我们印象非常深刻，值得我们在国内物业管理中学习借鉴。

日本日常节能管理中，企业都善于运用PDCA(Plan-Do-Check-Action)的管理方法来持续推进和改善节能活动。首先对于能源使用的现状进行调查分析，掌握现状，通过对节能对策的探讨设定具体的节能目标，预估使用的风险。在节能对策实施过程中，对设定的节能目标进行及时的评估，随时根据实施的效果对措施进行纠正，最后还须对节能措施的效果进行验证，分析存在的问题。依靠这些管理方法，可以切实推进节能措施并取得令人满意的效果，避免了执行上的虎头蛇尾。

1.2.2 节能管理BEMS：智能化控制与节能技术的完美结合

BEMS(Building Energy Management System)是将BMS(Building Management System)和EMS(Energy Management System)合二为一的系统，这是日本针对办公建筑、大型公共建筑和工厂等高耗能问题日益严重的现象，发展出来的一套智能化建筑物能源管理系统。BEMS主要是通过网络控制，对建筑物空调、电力、照明等能耗设备进行统筹监控、自动控制、最优化管理，而实现高效节能。日本企业利用BEMS对能耗进行分项计量计测，实现能耗的可视化管理，用数据说话，提出和实施改善方案。企业的实践证明，通过BEMS管理和持续改进，节能效果成效显著。

1.2.3 人才培养体系细致完善

日本相当重视人才的培养，在和多家企业的交流中，大家都谈到了人才培养，人才培养体系的建设也是非常细致而完善。人才培养首先要明确人才的需求并依据需求来构建教育体系，对于不同岗位的员工在培训前后都要进行职业能力的评价，对人才培训要分不同的种类，如按阶层、职能、课题开展教育，还要充分重视在岗培训和个人自我发展，建立职业生涯规划。特别值得一提的是日本的人才培养观念，他们认为培养人才并不是一种姿态，而是让人成长的理念，为了让每个人都拥有成长的愿望而制造的平台、机遇和意识尤为重要。

1.3 低碳物业管理的新技术应用广泛

1.3.1 能源可视化、中央监视和自动控制装置

日本许多企业拥有高度智能化的防灾中心或监控中心，引入能源的可视化管理系统，远程中央监控和自动控制装置，实现了管理的高度自动化。任何细小的问题可以及时被发现，被整改，提升了企业管理效率，降低了运营成本。有些较小规模的企业如果自身不具备建设防灾中心的条件，也可以选择使用共享控制中心。例如阿自倍尔公司的BOSS中心，可以通过专用网络，对多栋建筑中的设施设备进行远距离一体化管理，提高建筑物运营效率，为业主降低经营成本。比如依据原始积累的数据判断异常情况并实施报警处理，在必要的时间段内准时进行设备的运转，根据记录的数据确认能源消耗，避免浪费，监测电力的过度消耗以控制电费的增加。

1.3.2 生态调节

生态调节是指在保证建筑物的舒适性和生产效率的前提下，详细分析能源使用情况等，包括以少量投资可实现的削减对策，合理的运用设备及系统来削减碳排放，实现低碳节能。具体的生态调节方法有：合理的调整热源、空调系统，对运行参数(压力、流量、温度)等重新设定，实践证明这些调节方法确实取得了良好的节能效果。对于生态调节的商业模式，有利润分成式，也有合同报酬式，在利益的推动下，各方的参与者将更具有主观能动性，也更有可能推动节能措施的实施。

1.3.3 水资源重复利用

水资源的重复利用在有效的节能措施中被多家企业提及，比如Think Park Tower就使用了由港区芝蒲污水处理厂供给的再生水，同时利用消毒和净化系统，将餐厅厨房排放的废水生产为中水，用于清洁厕所和绿化浇灌。阿自倍尔公司的藤泽技术中心则通过雨水收集装置对雨水进行再利用，有效利用自然能源，将用水量减低了35%。

1.3.4 洁净能源利用：太阳能、地热、水力发电、低峰蓄能等

利用清洁能源，如太阳能、地热、水力、风力发电是环保节能的一大方向。同时，利用电力低峰时段蓄能转换为高峰时段服务也是日本企业常常使用的降低能耗的方法。Think Park Tower采用了热电联产系统，该系统发电时产生的废热通过安装在发电机中的废热回收锅炉转换成88 ℃的高温水，除用于暖气及热水供应以外，还通过废热回收型冷热水发生器制造用于制冷设备的冷水。利用这一系统，一次能源的利用效率最高可达约75%，商业电力的利用效率约40%。该项目还使用了水蓄热式空调热源，在地下蓄水池内设置总储水量为2 000 m3的冷水蓄热槽，在使用电费折扣的夜间时段运转涡轮制冷机，存储冷水，在白天高峰时段取出使用，停止部分电动制冷机的运转，有助于减少合同电力及维持电力负载平均。

立命馆大学在建筑物TRICEA的顶部设置了太阳能集热器，冬季时新鲜空气会通过太阳能集热器进行预热，以减少空调电能的消耗。而且直接采用地下热能和太阳能的混凝土板的蓄热辐射空调系统，将热能通过热能水泵直接引入室内，使系统更为简单，降低了成本。

2 启示

借鉴日本经验，更好地促进绿色物业管理可持续发展，应该分别在宏观、中观、微观层面加强改进和完善。在宏观层面上，住建部等相关政府部门需设立具体法规、政策对物业行业进行约束与引导，对绿色物业服务企业提供扶持、激励。在中观层面上，行业协会与行业联盟、企业联盟等需组织制定绿色物业管理标准，并形成可以全面指导实行绿色物业管理的体系，组织宣传教育、培训、评比、推广等工作；推行绿色生活方式，在社区倡导简约适度、绿色低碳的行动自觉，实现经济效益、社会效益、生态效益的同步提升；形成绿色行为准则、生活方式和价值取向，再反哺绿色物业服务企业的发展，达到一种良性循环。在微观层面，从理念、体系、标准、人才、技术、方法、激励机制等方面提出建议，全面构建与强化一个绿色物业管理可持续发展的道路。

2.1 健全绿色物业管理法规体系

1)加强立法力度。督促具有立法权的设区城市全面启动物业立法工作，其他市、县加快制定《物业管理办法》及配套规章制度，力争到2020年年底，各市、县普遍建立健全物业管理法律法规体系，依法依规规范物业管理。有法可依，根据法律多方共同协调处理物业公司日常运行中会出现的问题，能更好地协调业主企业之间的关系，大大提升协调度。

2)加大执法力度。健全综合执法联动机制，推进公安、城管、消防、环保等综合执法力量进小区，联合对不按规定进行垃圾分类、浪费资源、排放各类污染物、占用公共通道、违法建设的主体及时进行处罚。

3)建立物业服务纠纷速裁、调解工作机制。充分发挥法律手段在物业管理纠纷处理中的积极作用，构建人民调解、行政调解、司法速裁及仲裁、诉讼互相衔接的服务纠纷解决工作新模式。探索市、县、街道办事处、社区四级物业管理投诉受理制度和物业管理服务纠纷快速处理调解组织体系，充分发挥社区法律顾问作用，引导业主依法理性表达利益诉求，同时简化工作程序，提高仲裁效率，及时解决各类物业纠纷。

2.2 加大绿色物业管理宣传力度

加强绿色物业管理的宣传引导建立绿色物业教育宣传机制，积极开展社区绿色宣传，积极引导用户参与。企业鼓励业主参与到物业管理活动中，便于及时了解业主需求和对管理服务效果的评价，不断改进工作质量和服务水平，提高业主满意度。提振行业、企业绿色发展信心，促进绿色物业管理发展，打造面向未来的绿色物业管理。

2.3 制定绿色物业管理行业评价体系和标准

各地物业管理协会或企业联合会应意识到技术标准的引导作用之重，修订强制性技术标准并投入人力物力贯彻实施，促进企业对绿色技术创新进行投入，充分利用绿色技术进行升级改造。绿色物业管理评价标准既可以为绿色物业管理的实施建立市场准入条件和技术指标体系，又可以引导物业服务企业的升级方向。建立和完善绿色物业管理评价体系，包括具体评价办法和技术细则，增进行业交流，作为链接政府的桥梁为绿色物业服务企业争取更多的资金扶持。

建立物业管理绿色技术推荐表，进一步推动老旧业态的绿色化节能化改造。具体应在水、电、风、暖、气五大层面上建立相对应的绿色技术推荐表，推荐表技术的选择应具有梯度性，每一梯度的技术都应有多个可替换选项，使企业可根据自身情况，因地制宜的选择最佳方案。同时梯度设计应平缓，以利于企业进行技术的升级工作。其具体可包括却不限于以下几大方面：安装能耗检测系统；可再生能源技术；水循环利用系统，如建立中水系统、雨水收集系统、冷凝水回收利用系统等。

2.4 运用新技术实施绿色管理

积极引导企业高度重视物业管理的数字化、信息化、智慧化建设，树立“互联网+物业管理”的思维，鼓励企业加大科技创新投入，运用大数据、物联网、BIM运维等新一代技术，推进智慧物业建设。充分发挥智能管控系统作用，发掘智慧住区优势，通过采用先进信息化技术手段，进行建筑设备监控、节水与水资源综合利用等，实现项目向智慧住区绿色经济、节能环保的目标发展。通过综合利用网站、微信、手机APP等多种信息化手段，依托综合信息服务平台，实现维修管理、公共秩序维护、房屋信息管理、智慧停车、环境卫生等的管理信息化，提高项目物业管理水平，以在保证服务质量的同时，达到服务成本控制的目标。同时，依托项目综合信息服务平台，实现缴费服务、服务质量评价、接入具有政府服务功能的第三方应用平台、实现人口与治安管理、加强线上线下居民文化建设、拓展周边商圈、整合便民服务资源等多种服务的信息化，推进物业服务模式创新，提升物业服务能力，注重以较少的投入获得较多的回报，在实施技改项目建设的同时便注意降低项目建设成本。

2.5 物业管理企业制定明确的制度标准

2.5.1 明确管理制度，责任到人

根据物业服务内容可以建立能源资源管理机制，物业服务企业根据物业项目用能及环境现状从现实经营状况出发制定相应的管理制度和考核激励机制，管理业绩与节约能源资源的经济效益挂钩，注重节能、减排和环保的效果，提高员工节能环保行为的积极性。另外，建立绩效考核制度。确定负责人，配备专门的管理人员和技术人员，有组织、有计划地开展符合绿色建筑要求的节能减排工作。

2.5.2 建立与完善反馈闭环流程

物业服务企业应根据绿色物业管理的要求制定绿色物业管理制度，利用内部工作标准规范和引导员工绿色物业管理活动，提高服务质量和管理能力。内部工作标准可以按技术标准和管理标准分类设置，也可针对不同项目，在公用制度基础上加入各项目专有制度。工作标准应对共有部分设立统一的管理要求，对特殊建筑区域或设施设备设立特殊条款，便于区分管理。

2.5.3 强化业主与管理人员的协同

面向业主的绿色节能观念引导。业主的配合将使绿色物业管理的效果更加显著，同时也有利于物业服务企业在绿色物业管理推进的过程中节能创收。除了一般的宣传手段外，抓紧面向服务的一条主线，落实绿色节能与业主体验相结合的方针，化无形服务为业主具体收益的手段更有利于绿色节能观念的宣传，以推动绿色公建项目的良性可持续发展。

2.6 加强物业管理从业人员培训

加强在职员工的绿色管理观念培训。对于在职员工，物业服务企业应建立绿色运营管理培训制度，培养绿色运营管理人才。针对新入职的员工，应对绿色物业管理理念、绿色物业相关标准等进行岗前培训；针对在职员工，应对绿色建筑运营管理制度和专业技能等进行岗中培训；针对专业技术人员，应对关键技术和智能化设施设备使用等进行专业培训，使绿色物业管理工作更加高效率、科学化和专业化。

3 结语

日本在低碳物业管理方面的政策、措施、技术等，对完善我国低碳物业管理制度、提升低碳绿色物业管理水平、促进低碳绿色美好生活，具有重要的借鉴意义。尽快建立健全低碳物业管理法律法规，树立低碳物业管理理念，改进低碳绿色物业管理技术措施，完善低碳物业管理行业标准和运行制度，提高物业管理从业人员素质，能够切实推动我国低碳物业管理的进步，促进我国低碳经济的可持续发展。