住房租赁市场发展浅议

□文/黄佩佩

（ 台州市黄岩区房地产事务中心 浙江·台州）

［ 提要］ 近年来，我国住房租赁市场发展速度加快，金融支持力度明显加大，政策性租赁住房保障体系渐趋完善。 但也出现供应总量及供应结构不合理、租赁市场混乱等问题。 本文以台州市黄岩区为例，分析住房租赁市场发展成效及存在的主要问题，并提出一些意见建议。

党的十九大报告明确指出：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在政策支持推动下，我国住房租赁市场发展速度加快，金融支持力度明显加大，但也出现了供应总量及供应结构不合理、租赁市场混乱、中介服务不规范、租金价格上涨过快、租赁市场制度不完善等问题。以台州市黄岩区为例，截至目前，黄岩区流动人口24.7 万人，租赁房屋3.83万套，流动人口租房占比90%，面对巨大的租赁市场压力，在新的形势下，提出租购并举的新目标和新举措，加强住房租赁市场的建设和发展，不仅有助于稳增长、去库存、抑制房价增长过快，而且有助于加快住房供给、落实住房基本保障。

一、住房租赁市场发展成效

（ 一）台州市首部出租房“ 地方法”实施。《台州市居住出租房屋安全管理规定》于2018 年12 月26 日经市五届人大常委会第十七次会议审议通过，2019 年3 月28 日经省十三届人大常委会十一次会议批准，于2019 年7 月1 日起正式施行。这标志着浙江省范围内首部针对居住出租房屋安全问题的地方性法规正式出台。目前，台州现有登记在册的居住出租房屋28.3万多户，居住在出租房屋中的流动人口达127.1 万人，占流动人口总量的60%，居住出租房屋安全管理工作亟待加强规范和长效管理。《规定》总结了台州市多年来居住出租房屋管理的实践经验，涉及主体责任、部门职责、信息登记、治安和消防安全管理等诸多方面，对于促进台州市居住出租房屋安全管理工作，具有重要意义。

（ 二）市场化租赁是主体，政策性租赁住房保障体系渐趋完善。黄岩区自2007 年起启动公共租赁住房保障，形成保障制度上以公共租赁住房为主、保障方式上实物配租和货币补贴并举的住房保障体系，着力解决城镇低收入住房困难家庭、城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇新就业人员、外来务工人员和其他农业转移人员的住房困难。目前，黄岩区通过新建西城梅园廉租房、马鞍山公租房、廉租房，提供保障性住房建筑面积共计11.16 万平方米，累计推出公共租赁住房房源1，408 套。

（ 三）运营主体扩展，产品细分化。 政策红利和强劲的内生市场需求促使众多不同类型机构涉足长租公寓领域，以杭州为例，形成开发商系（如，万科的泊寓、德信的随寓公寓等）、互联网创业公司系（如，魔方、YOU+等）、中介系（如，链家自如、爱上租等）、酒店管理系（如，如家的逗号公寓等）四大运营主体，长租公寓+互联网/金融/生活服务等模式。黄岩区租赁市场还有待进一步扩展运营主体，目前房产公司和大环房产合作开发的新前街道新中路地块出租公寓，面对当地企业管理层，是为企业解决职工宿舍的国有租赁平台。另外，几个工业地产的开发项目，留存一部分房产出租解决所在地企业的职工住宿问题，除这些少量的工业企业配套出租房源外，大量出租房源是个人提供的空置房，黄岩区基本上没有形成规模化的出租公寓。

二、住房租赁市场发展存在的主要问题

（ 一）供应总量及供应结构不合理。 从数据来看，我国约有25.8%的城市居民通过租房解决住房问题；另外，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，而户籍人口城镇化率只有36%左右，在常住人口中有相当大比例的人口是通过租房解决居住问题，而租房市场总的供给量相对不足。以黄岩区为例，租房供给不均衡，对租房需求量大，而供给之于需求显得相对不足。租房供求市场结构也存在畸形，租户对于小户型、低总价的出租房屋需求高，市场供应少，存在供求矛盾。黄岩区单身公寓等小户型出租房屋相对较少，占黄岩出租房屋的比例低，单身公寓的出租均价约为每月35 元/平方米。整个黄岩区的出租房屋均价约为每月23 元/平方米。由于整个黄岩区单身公寓等小户型出租房屋占比较少，楼盘较新，以精装修为主，市场均价明显高于整个黄岩区的出租房屋均价。

（ 二）租赁市场混乱，市场供给主体较为单一。 我国现阶段的租房租赁市场的房屋供给主体仍然不成熟，以居民个人房屋出租为主，机构出租者较为缺乏。私人租赁存在很多弊端，有很多房东为了追求高收益，不管房产是否具有合法凭证，随意隔断，不向房产管理部门申请办理备案，也不与承租人签订正规的租房合同。而且存在大量转租、分租、群租现象，尽管相关部门对这部分房东做出过相应的处理措施，却仍缺乏行之有效的管理办法。出租人克扣承租人押金、上调租金等问题司空见惯，租赁服务中矛盾重重、纠纷不断，租赁行为缺乏相关制度的约束与保护，整个住房租赁市场混乱。以黄岩区为例，西洋郑小区有一套出租房，房东租给本地租客半年，租客住满5 个月后，冒充房东将房子转租给另外的租客，骗取了半年的租金。之后原房东发现这个情况，根据出租合同上的身份证及电话号码，联系派出所找到租客，追回租金。

（ 三）房屋租赁服务体系不专业、不规范，住房租赁市场信息不对称。近年来，我国住房租赁市场发展迅速，但作为重要参与者的房屋中介机构发展相对滞后，中介服务体系专业性不高、规范性不强、自律性较低。房屋中介服务行业准入门槛低，从业人员普遍受教育水平低（90%以上的从业人员为大专以下学历）、专业能力不足、业绩压力大、人员流动性强，造成房屋中介机构过度追求利润、恶性竞争、缺乏信誉，无法建立长效的市场机制与服务机制。住房租赁市场信息不对称，58 同城、安居客等网站的租房信息多而繁杂，存在很多虚假信息，没有严格的发布前审核制度，这些房源绝大多数掌握在中介手中，为中介所垄断。承租户通过互联网来找房，通常都是联系到中介，发现网上合心意的房源已经租赁，却还悬挂在网页上。二房东、黑中介的现象层出不穷，扰乱了正常的中介服务市场，房屋中介的混乱和房源信息的分散不仅仅给租户和房东带来不便，也给租赁市场的健康发展带来很多障碍。以黄岩区为例，一位外来大学生寻找租房，与某中介签订了租房协议，交了押金，在居住一晚后，因房东不想再将房子租给大学生，将大学生赶出房子，大学生找中介退押金，中介不肯退还，发生纠纷。后大学生找到房管处寻找帮助，在房管处交易所的协调下，双方协商，扣除一晚居住的房费给房东后，退还剩余押金。

（ 四）市场监管较弱，缺乏相关管理制度。 住房租赁市场长期缺乏权威的统计信息、住房租赁合同备案率低，政府部门对房源分布、租金、供需等情况掌握有限，导致政府制定有关政策、引导市场发展缺乏有效信息。相应管理制度的缺乏，使得相关部门凭经验办事，一时无法适应“租购并举”的住房制度改革方向。很多问题涉及房产、工商、公安等多个部门的管理范畴，容易形成责任不明、相互推诿、协调困难、多头管理的混乱局面。以黄岩区为例，住建系统没有完整的租赁信息，公安部门有流动人口的详细租赁信息，但没有常住人口的租赁信息，工商部门只有中介机构营业执照信息，后续管理没有跟上。由于管理制度的不完善，管理手段跟不上，工作人员经验不足，长此以往，不利于租赁市场持续、稳定、健康地发展。

（ 五）后疫情时代，租赁同权难以确切落实，租户权益难以得到有效保障。 鉴于新型冠状病毒引起的肺炎疫情的影响，在防控疫情初期，各个小区严格管控，租赁人群在疫情防控中受到歧视性待遇。有些小区直接不让租客入内，有的即使允许租客入内，也要求房东现场签保证书才放租客进入。在公共突发事件关键时期对租客的歧视性做法，会让人们对租房望而却步，激起只要可能就一定要在居住地买房的信念，加大住房市场的扭曲。黄岩区作为“模具之乡”，集中了台州地区78%的模具制造业，从业人员占全市的63.2%，销售额占58.2%。截至2014 年底，全区共有模具、配件及相应装备企业2，000 多家，从业人员5 万多人，实现年产值145 亿元，模具年出口量在3亿美元以上。强大的产业集群效应，吸引了众多外来务工人员，而这些人员的到来，也刺激了住房租赁市场的发展。黄岩区出租房屋数量由2010 年的3.77 万余间，增加至2020 年的3.83万余间。面对庞大的租客群体，如何消除对租客的各种歧视，维护租客正当权益，有效落实租赁同权，是住房租赁市场发展需要攻破的重要关卡。如何确保租赁同权在后疫情时代得以有效落实，给外来务工人员带来安全感和一定的保障，也是亟待解决的关键问题。

三、意见建议

（ 一）增量租赁房和存量改造并行，切实增加市场可租赁房源，调控供求关系，改善供应结构。 从供给侧入手，合理规划土地用途，增加租赁用地供给，建成几个租赁房试点区域，集中管理，形成样板，再后续推广，规范出租房标准，提升整个房产租赁市场的品质。通过多种途径扩大房源供应渠道，不断增加租赁房源供应，缓解住房租赁供需矛盾。通过市场这只无形的手，进一步改善供求关系，优化住房租赁市场资源配置。中低收入居民和大量收入水平较低的外来务工人员，需求以面积较小、价格较便宜的住房为主；年轻人群对房屋的舒适性、交通便捷性要求较高。前期规划设计要充分考虑租赁住房供给的区域、结构、价格等，通过构建规范有序的住房租赁市场，高、中、低档合理布局，做到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”，妥善解决居民住房问题。例如长租公寓模式、酒店公寓模式等，开发企业在开发新建楼盘时，适当配置租赁房源。同时，在存量房改造方面，一些闲置的房屋和土地资源，包括存量住宅的更新改造和商办厂办的改造租赁政策应细化和明确。

（ 二）多方面出台优惠政策，形成租赁市场多主体供给的局面。 展望未来，租赁市场规模的扩大将导致租赁市场的分工更加细化，也会吸引更多的机构加入。更多的市场主体包括银行和金融机构、农村集体经济组织、国有租赁公司、开发商、中介和酒店集团、第三方租赁运营企业以及各种资本势力的加入，会导致机构的渗透率显著提升，有望彻底改变中国租赁市场房源分散于个体房东的局面，这将有助于扭转租赁市场长期交易秩序混乱的局面。为鼓励机构出租者长期稳定经营，有必要在土地和税收及金融政策方面鼓励机构出租者，降低租赁型企业开发运营成本减轻其运营税收负担。

（ 三）政府主导的租赁信息和服务平台上线，规范房屋租赁服务体系。台州房源网，作为台州人自己的找房平台，是由台州市房管处联合各县市区房管部门一起创建的房屋服务平台，目前尚不能完成铺开。应建立统一的住房租赁监管服务平台，充分发挥交易服务、行业监管和市场监测作用。借鉴杭州等城市经验，将国有企业租赁住房、长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介机构代理住房、个人出租住房等各类房源纳入服务平台，提供租房“一站式”服务。该平台为租赁双方提供多种便民服务：出租方可通过该平台免费发布房屋租赁信息，承租方可进行网上查询房源信息，并在网上看房、选房；平台制定推行全市统一的住房租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务，保障租赁双方特别是承租人的权益；在该平台上成交，不收取任何交易手续费用，为租赁双方节约交易成本；承租人可以在网上支付租金、押金及水、电、气等其他费用。通过多样化的便民服务，促使用户接纳服务平台，而使得更多的用户通过服务平台成交。着力构建一个政府主导的覆盖全区、职责明确、科学高效的住房租赁监管服务网络平台。

（四）细化分工，加强市场监管，完善相关管理制度。完善和细化租房市场管理制度，做到各种租赁行为都能有相关的管理条例来约束。出台住房租赁改革政策，涉及培育新型市场供应主体、住房消费模式转变、建设公共租赁住房、加强租赁市场监管等方面，进一步引导住房租赁市场职责进行细化分工，避免由于职责不清所导致的一系列失误事件。

（五）引导改变居民住房观念。要重视发展住房租赁市场的宣传工作，营造良好的舆论环境，引导改变重买轻租的住房观念，倡导理性、梯度消费。规范住房租赁相关主体权利义务关系，突出保护承租人权益，增加租房居住的安全感和稳定感。运用财税与信贷政策促进住房租赁需求发展，如租房者可以提取公积金支付房租，简化公积金提取手续，按实际支付的房租来抵扣个人所得税，鼓励租赁双方签订长期租赁合同，鼓励商业银行比照住房按揭贷款利率为长期租赁者提供租金贷。赋予承租人更多的公共服务的权利，在申领居住证、享受义务教育、医疗等方面给予政策支持，真正实现租购并举、租购同权，进而改变居民的住房消费观念。