民宿产业高质量发展研究

□文/ 高月

（云南大学 云南·昆明）

［提要］ 近年来，中高端消费人群对乡村休闲度假的需求日益旺盛，乡村地区的民宿产业已经成为市场热点。民宿产业在推进乡村优质旅游、带动区域经济增长、助力乡村振兴等方面发挥着独特作用，但同时也存在着产品同质、规划滞后、基础薄弱、低水平经营、管理缺位等突出问题，急需在特色、文化、管理、市场、协同等方面予以创新，实现高质量发展。

一、引言

当前，我国经济社会发展面临着“好不好”和“强不强”的问题，高质量发展是能够更好满足人民日益增长的美好生活需要的发展，是解决新时代社会主要矛盾和建设现代化经济体系的必然要求。目前，我国的民宿在广东、浙江、山东、云南、北京、四川、湖北等地较为聚集，旅游城市最为火热。据2019年克而瑞乐苇文旅地产发布的《中国民宿发展研究预测报告》数据显示，截止到2018年，我国大陆民宿总数达126，000 余家，其中云南省以21，018 家民宿数量位居全国第一。2017年4月份中国产业信息研究网发布的《2017-2022年中国民宿行业分析及投资战略研究报告》中估算，2019年在线民宿交易规模将达到177.2 亿元，预计到2020年，中国的民宿市场能达到300 亿元规模。高品质民宿产品利用并整合当地生态、文化和旅游的资源，以住宿功能为主要载体，可以满足游客全方位的旅游需求，已经从最初解决景区住宿的“旅游容器”发展成具有吸引力的“旅游磁极”，成为一种独特的旅游产品。精品民宿产品形态的形成，可以让游客的满意度不断提升、停留时间不断增加、消费能力不断增强。如何在乡村高质量发展特色民宿产业，使其真正发展成为农民创业增收、产业融合发展的新途径，成为当前乡村推进旅游优质发展、实现产业兴旺、助力乡村振兴的重点。以普者黑为案例地，在归纳其民宿产业发展现状的基础上，进一步分析普者黑民宿产业在发展中存在的问题，通过对优秀民宿案例的经验借鉴，最终探讨出推动民宿产业高质量发展的对策，并为其他乡村地区的民宿产业的开发建设和运营管理提供参考建议。

二、民宿的价值和潜力

（一）对外宣传和营销的平台。随着乡村旅游的迅速发展以及中端消费人群对乡村度假的需求日益旺盛，民宿已经成为市场热点。民宿作为特色的旅游产品，由于自身性质而具有对外营销的两大特有场景。首先，拥有住宿功能的民宿是游客的集散地，是直接面向游客宣传当地旅游产品的一线窗口。其次，民宿被贯称为“有温度的夜宿，有灵魂的房子”，是会“讲故事”的“活”景区。民宿主通过特定建筑和场景，依据在地山水文化，叠加自己的审美和信念，打造出一种全新的生活方式与客人共享，塑造和呈现了民宿完全不同于以往的文化旅游产品的独特魅力，是景区对外营销的一张特色名片。

（二）景区向度假区转型的载体。民宿是乡村旅游从发展阶段到深度旅游开发的一个标志，从最初解决旺季时景区住宿不足的“旅游容器”成为了一种独特的旅游产品。民宿利用并整合当地生态、文化和旅游的资源，以住宿功能为主要载体，可以满足游客全方位的旅游需求，让客人停留的时间超过三天两晚。民宿产品形态的形成，可以让游客的满意度不断提升、停留时间不断增加、消费能力不断增强，推动景区向度假区转型。

（三）美丽乡村建设的着力点。民宿业在推动乡村发展中发挥着特殊功能，在美丽乡村的建设中发挥着重要作用，如促进传统农业转型升级、推动乡村创业创新、促进农民脱贫增收致富、提升农村人口素质、传承发展乡村优秀传统文化等。以仙人洞村为例，仙人洞村自2013年以来进行民居改造，发展民宿产业。目前，仙人洞全村196 户有190 户在经营民宿。乡村旅游和民宿业的发展使仙人洞村从20年前的年人均纯收入不足300元增长到了2017年的4 万余元，全村17 户建档立卡贫困户全部实现稳定就业并顺利脱贫。如今的仙人洞村浓郁民族风情和地域特色无处不在，呈现出了“小桥流水人家”的诗情画意。

三、普者黑民宿发展中的问题

（一）民宿发展与环境保护如何平衡。近年来，随着高铁的开通，普者黑景区游客出现井喷态势，伴随而来的是大规模的民宿建设如火如荼。作为游客的主要活动区域之一，民宿的生活垃圾、污水、废水也骤然增多，普者黑在民宿的污染防治方面面临着较大压力，近期还拟把普者黑景区餐饮住宿等服务业停业整治半年。庞大的游客量给普者黑带来了一定程度的影响，民宿的过度开发也会带来环境退化的风险。在利益驱使下，过度的民宿开发将造成对自然环境的破坏，对民俗风情的过度商业化也将失去民宿本真的吸引力。如此破坏环境的行为已在民宿发展的过程中出现过，如在2012年，仙人洞村民因发展农家乐生活富裕起来后，由于受传统观念和狭隘思想的影响，村民们不顾相关政策限制，推倒了祖辈居住的土坯房，陆续建起一座座具有城市风格但与原生环境反差很大的高楼洋房。脏乱差现象和污染问题对社区整体形象造成严重破坏，村庄的许多自然资源优势和独特的民族文化元素也逐渐消失，严重制约了当时旅游业和农村经济的发展。

（二）规范管理与内生发展如何协调。普者黑旅游从“深闺”走向全国，受到越来越多游客的青睐，为了适应和满足不断增加的市场需求，以普者黑村、仙人洞村为代表的村落率先自发地开始发展民宿，白脸山等村落也紧随其后。在这样的背景下，普者黑对于民宿业的管理明显滞后于民宿业的发展。近两年，政府关于民宿业的管理办法，包括《丘北县人民政府关于加快发展星级精品特色民居客栈的实施意见》《普者黑景区民居建设管理办法》等相继出台，但针对普者黑民宿业良莠不齐的发展现状，管理办法通常存在不合理之处而不能全部适用，出现民宿产业的管理困境。

（三）外来业主与社区如何融合带动。除本地居民自发建设和经营的民宿外，普者黑良好的市场前景也吸引了大量外来民宿投资者加入。据统计，仙人洞村近190 家的民宿中有1/3 是外来业主。外来业主普遍具有资金多、理念新、懂市场、善经营等特点。外来业主不但在民宿的建造上更加具有前瞻性，更能迎合市场需求。在管理的经验和理念方面也具有明显优势。例如，为了更好地宣传、推介民宿产品，最近外来业主们牵头成立了普者黑民宿协会，强化行业自治。外来业主为普者黑民宿业的发展带来新鲜血液，起着重要的促进作用，在与其相比之下，本地社区民宿业的发展则显示出资金不充足、经营理念较落后等弱点，与外来民宿经营者之间存在着明显差距，民宿业整体发展也呈现出不平衡的问题。

（四）民宿如何与其他相关业态联动。普者黑民宿业与其他产业联动性弱主要表现在：一是民宿与其他旅游产品联动不足；二是对县城和其他产业带动不足。目前，普者黑民宿的游客还依托于普者黑景区所招徕的游客，民宿业本身并未形成旅游吸引物，而普者黑景区的旅游产品主要以观光型旅游产品为主，集中在荷花盛开的夏季。因此，缺乏配套的文化体验项目与其联动的民宿业，游客也随着景区的游客量波动，呈现出明显的淡旺季。目前，普者黑民宿业的产品也只限于住宿和餐饮，有些民宿主表示愿意同景区合作，成为景区门票等服务的代理商，但这样业态联动的想法也遇到阻碍。

（五）资金投入如何从“输血”变成“造血”。普者黑民宿业正处于快速发展时期，以普者黑村为例，正在建设中或因资金问题停建的房屋随处可见。大规模的建设也带来了环境卫生问题，严重影响了村容村貌，进而破坏游客的体验。这一点从“携程”、“去哪儿”等网站的游记和游客留言中可以得到印证。民宿业初期投资成本大且回收期长，筹备建设期在3年左右，正常运营的情况下成本回收需要3～4年。民宿行业融资渠道多以自有资金和银行贷款为主，在普者黑村走访的几家民宿业主皆表示欠有贷款，投入民宿发展经营的资金不足，许多民宿改造装修、改善经营的想法无法实现，物料采购、人工费用、市场推广等高额运行成本以及民宿快速升级需求都为资金运营带来较大压力。甚至有业主打算放弃民宿经营让其他经营者接盘，自己只收取租金。

四、民宿产业高质量发展对策

（一）发展模式

1、打造民族风情主题民宿。借鉴婺源篁岭民宿，在仙人洞片区打造民族风情主题民宿。江西省婺源县江湾镇篁岭村是挂在山崖上的古村，千棵古树环绕、万亩梯田簇拥，造就了世外桃源般山居田园的隐居生活，是国家4A 级旅游度假区。婺源篁岭民宿依托古村优美的生态环境和独特的晒秋民俗，最大限度保留了村落民居的原味和特点，尽显民族风情。经验借鉴：依托原生资源顺应自然。民宿主充分利用当地原生自有资源对徽派老民居进行保护修缮开展经营，每户以晒楼为画框观景，将梯田花海、群山村落尽收眼底；业态融合民俗活动丰富。作为“晒秋”文化的起源地，婺源篁岭民宿充分开发业态融合的民俗体验活动，比如美术摄影及影视创作基地、农家民俗生活体验基地、农耕文化展示基地等。

仙人洞彝族文化生态村是为云南民族文化大省而建立的示范村，被命名为“云南民族文化第一村”，是彝族支系撒尼人聚居的村寨，具有丰富的民族文化资源。同时，仙人洞村的民宿发展已经相对成熟并形成民宿集群区，是普者黑民宿发展最蓬勃、最有活力的区域。从“生态型山水民宿”的建设理念出发，结合仙人洞村丰富的民族文化资源和民宿发展现状，仙人洞村对于现有民宿和新建民宿应采取不同的发展模式，分别以民俗文化体验活动和生态民居为载体，打造民族风情片区。

2、打造时尚文创主题民宿。借鉴较尾场民宿，在普者黑片区打造时尚文创主题民宿。较尾场片区民宿位于深圳大鹏新区东侧沿海，约有80 栋，基本分布于沿海带。较尾场片区采用创客集群式发展战略，形成了民宿创客集聚区，为当地旅游业态作出了突出贡献。片区内民宿均是质量较好的一级建筑，民宿主极富文创精神，民宿主题与时俱进，个性十足。经验借鉴：创客集群式发展。较尾场优势环境吸引创客介入，创客们经过自发的探索，联合设计师对民宿进行改造，形成极富个性特征的民宿集聚区；时尚文创式设计。近80 栋民宿均是精心设计，各有主题作为各自卖点，充分发挥了民宿经营者的文创精神。

普者黑村的民宿业发展较仙人洞村起步较晚，整体风格也尚未定型。因为资金不足的主要问题，目前村中有大量房屋在建或空置。从“生态型山水民宿”的建设理念出发，结合普者黑村民宿发展现状，普者黑村民宿可以采用创客集群的发展模式，以低碳环保和文创精神为主要特色，打造时尚文创片区。

3、打造田园野趣主题民宿。借鉴山里寒舍民宿，在白脸山片区打造时尚文创主题民宿。山里寒舍位于北京市东北部的密云县北庄镇干峪沟村，坐落于长城脚下。山里寒舍是在废弃宅基地上改造建设的30 套创意乡村民居，根据面积格局共分为4 种院落类型：乐活、乐悠、乐享、乐逸，将城市化的星级酒店享受与田园的极致乡野生活融合，是自然且奢华的田园天堂。经验借鉴：复原乡野生活场景。山里寒舍外部均保留着原有的古风古貌，木门、木窗、椽子、石磨呈现出时间的印记；内部则是传统古朴的装修风格，木门木窗加衬玻璃，青石铺地，安装麦秸秆取暖锅炉等，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房；齐全配套现代设施。山里寒舍休闲度假配套功能齐全，民宿包括乡村酒店、农业种植区、儿童娱乐区、中西餐厅等，既保留了乡村田园的风味，又符合现代居民的生活与精神需求。

白脸山村较仙人洞村和普者黑村民宿产业起步最晚，同时也最具有乡村田园的原生态风貌。村庄周围山峰错落有致，山水相连，水质清澈，紧邻湿地，野生荷花、珍稀野生鸟类等动植物资源多样，整个片区生态环境良好、农业资源丰富。从打造“生态型山水民宿”的建设理念出发，结合白脸山村特有的田园资源优势，以田园乡居和农业体验活动为载体，打造具有田园生活特色的田园野趣片区。

（二）发展路径

1、提高行业自治能力。在民宿产业的标准建设和行业管理中，除了政府适当介入之外，应充分重视市场力量的作用，鼓励和允许市场力量的参与。支持民宿行业协会的形成，鼓励行业协会制定行业相关标准，促成行业内部的科学自我管理，将有利于推动民宿行业的稳定发展。借鉴国外成熟的行业协会发展经验，民宿行业协会应充当民宿“大管家”的角色。对内与各个民宿经营者进行沟通，形成民宿行业自我管理的约束机制，保证民宿的服务品质；对外向游客统一营销，向社会和政府申请更多的优惠政策和营销资源，扶持民宿行业的发展。民宿行业协会积极发挥其组织职能将有利于达到行政监管和行业自制双管齐下的效果。

2、民宿标准化管理。标准化是提升产品和服务质量，维护生态环境，提高经济社会发展水平的有效手段。标准化的管理方式有助于建设与完善民宿产业的供给与治理模式，有利于稳定民宿市场信心，对于促进民宿行业的健康和可持续发展具有重要意义。因此，应该考虑制定符合当地民宿经营管理实际的地方标准，实现民宿的标准化管理。

3、强化社区参与能力。民宿发展涉及众多利益主体，提倡以本地居民为民宿经营的主体，鼓励优秀民宿主起带头作用和示范效应，传授设计技术、发展理念和管理经验，带动当地社区居民通过发展民宿致富。一是要培育一批具有地域特征和地方特色的乡村民宿品牌，推出一批产品建设好、服务质量好、市场评价好、带动作用好和示范意义好的“五好民宿精品”，包括精品乡村民宿、品牌企业和品牌带头人。对于具有示范性和典型性的乡村民宿资源开发和产品建设案例要大力推广。二是加大信贷融资扶持，为社区居民发展民宿产业提供相关资金支持。

4、“民宿+”复合发展模式。以“民宿+”的思路构建乡村休闲旅游体系，把所有资源、所有业态联动，打造富有地方特色的民宿经营发展模式是稳定客源增加经营收益的最佳方式。通过把相关业态与民宿结合起来，形成“民宿+”个性化复合型空间的综合旅游模式，满足游客的吃住行游购娱等多种需求，从而引领民宿旅游产品向精细化、个性化全面升级。依托当地自然资源和人文风俗举办衍生主题体验活动，设计具有当地特色的民宿组合产品，让民宿持续保持高人气。如在民族风情浓郁的地区开发民宿+节庆的组合产品；依托丰富的农业资源开发民宿+田园等乡野生活体验产品。