论我国长租公寓的法律风险控制

李依宸

（中南大学，湖南 长沙 410083）

引 言

共享经济发展迅速，但其发展过程中很多问题慢慢暴露，其中的长租公寓“暴雷”已成为社会热点。长租公寓因经营不善而导致公寓倒闭的情况频发，社会影响恶劣。长租公寓的经营模式通常为不动产专业化运营，属于不动产运营的一种。由专门的机构对不动产进行经营和管理。长租公寓的运营方以“高进低出”的方式，以高于市场价的价格从房东手中收到房源，以低于市场价的价格租给租客，这样的方式让运营方能够迅速扩大市场份额，占领市场。当然长租公寓运营方并不是做赔本买卖，而是以“长收短付”的方式收取房租，让租客支付半年或者一年的长期资金，再按月付给房东。这种运营方式使得长租公寓迅速占领了租房市场，但在疫情期间，长租公寓运营中存在的法律风险直接致使其破产，导致许多人居无定所且无法维权，如果不及时控制长租公寓的法律风险，会让此类现象愈演愈烈，引起更加恶劣的影响。

一、共享经济背景下的我国长租公寓运营

（一）共享经济中不动产专业化运营的适用

共享经济的概念源于美国，起初被称之为合作式消费或协同消费，具体形式是供应方将自己闲置资源的使用权在一定时间内出让给需求方，供应方从需求方手中获得租金，需求方则使用资源达到其他目的，这种经营方式实现了资源的充分利用，使得供需双方达到最大限度的获利[1]。共享经济自从问世以来，发展迅速，在车辆、房屋、工具租赁、技能等领域都实现了资源共享。

民间有句俗语是“有房才有家”，在我国不动产作为重资产对个人资产影响重大。据《2018年中国城市家庭财富健康报告》显示，家庭总资产配置中，房产占家庭资产的77.7%，而且学历与房产配置负相关，学历为初中及以下的家庭，房产占家庭资产比高达80.9%；高于本科及以上学历的家庭，房产占家庭资产的76.2%。从以上数据中可以看到，我国房产在家庭资产中占比极高，这也使得不动产运营的重要性日益凸显。不动产运营主要是指具有不动产经营和管理权利的主体对特定不动产进行管理、提供服务进而获得利益，即不动产的相关权利人在不动产附属建筑、设施、环境等方面投入使其具备特殊的功能，可以提供相应的服务，使得接受服务者需要对运营者支付对应价款，权利人从中获取利益的行为[2]。笔者认为，不动产运营从运营主体与不动产所有权主体的关系来看，可分为两类。一是不动产所有权主体与使用权主体即运营主体为同一主体。这种模式发展上局限性较大，不动产负债率高，通常为不动产所有人独资购买，不动产利用率低，盈利方式少，盈利方式以房屋租赁为主。二是不动产所有权主体与使用权主体为不同主体。该类情形具有两个特点。一方面是授权运营，运营主体通过对使用主体的利益转让或利益许诺获得不动产使用权加以运营。运营主体对特定不动产的运营范围及权限一般而言受限于该不动产所有主体授权内容。另一方面是专业化运营。即运营主体本身的主营业务即为运营特定不动产。共享经济中的长租公寓、养老公寓等都属于此类，不动产所有人将不动产的使用权出让给不动产运营方，不动产运营方以此获得了对不动产的经营和管理权，进行特定的活动。

（二）我国长租公寓运营的现状

目前我国长租公寓的专业化运营存在四种模式，第一种是开发运营，不动产所有人成立专业的运营团队，负责存量房（未居住过的二手房）或者新建租赁住房的运营，为租房提供租赁和增值服务；第二种是资产托管，房产所有人将房产托管给运营服务商，由运营服务商进行出租和管理；第三种是运营服务，第三方从不动产所有人处租赁并承包公寓，对房屋进行装修后出租并负责出租期间的运营和维护义务；第四种是代建运营，土地所有者或者土地使用者委托房地产企业进行土地规划、建造和运营服务，房地产企业承担代建和运营责任①长租公寓的政策背景与房企运营-房天下产业网，[EB/OL]. https://fdc.fang.com/news/2018-03-15/27992404.htm，2021年1月访问.。这四种方式都符合共享经济的基本运营模式，将不动产的所有权和使用权的权属分离让不动产得以最大程度的使用。在现实生活中，能够让不动产交易简便，出租方只需与第三方签订委托合同或者房屋租赁合同，支付必要的费用，即可收取租金和资产增值，不需承担管理义务。而租赁方也容易得到房源相关信息，租房更加便利。通过第三方的管理也降低了出租方和租赁方的违约率。

为了实现快速发展，在实际运营中， 当房源足够多、时间差更大的时候，长租公寓运营方就会拥有足够大的资金累积，得以继续进行市场扩张。针对长期相对高昂的房租，“长租公寓”又与相关的金融机构合作设立了“租金贷”，使用各种优惠政策诱导租客参与，租客只需向金融机构贷款并按月还款，金融机构便可代其向“长租公寓”交纳租客所需要交纳的长期房租。从表面上来说，这些方法对于房东与租客都有好处，长租公寓运营方成了帮助房东增长收入、帮助租客减少支出的“大慈善家”。但实际生活中这样的运营方式存在风险，一旦“长租公寓”的资金链断裂，房东收不到房租，而租客预先交付的租金也血本无归了，参与了“租金贷”的租客不仅面临无“房”的情况，还要继续按月偿还贷款。在新冠肺炎疫情爆发后，长租公寓市场遭受到巨大的冲击，房源少，租房需求下降，长租公寓的经营方式还存在同质化竞争严重、负债比高的情况。很多长租平台公司就出现了资金链断裂，房东收不到租金，而已经支付租金的租户无房可住。这样的“暴雷”跑路现象屡见不鲜，各方的权利都无法保障。但与此相类似的还有“养老公寓”，在益阳“养老公寓”暴雷事件中，对该类事件的法律定义是投资人投资失败而产生的较大负面影响的事件。而拓宽其横向和纵向维度，本世纪初开始的“承包”出去的莆田系医院，街边“跑路”的理发店、健身房、托幼所、培训机构，都与此有相通之处。总的来看，这些不动产专业化运营出现经营失败而产生的不良影响甚至类似于“骗局”的事件集中在社会服务领域，即包括教育、卫生、民政、养老、托幼、残疾人、体育、文旅等替代公共服务即政府为满足公民生存和发展需要，运用法定权利和公共资源，面向全体公民或特定群体，组织协调或直接提供的产品和服务的领域。这对于社会服务领域和公民日常生活产生的冲击、影响将是巨大的。

二、长租公寓运营法律风险的具体表现

我国长租公寓运营中存在的法律风险主要包括两种。其一是主体之间存在合同风险，长租公寓运营中存在两种租赁关系，长租公寓运营方和不动产所有人、长租公寓运营方和长租公寓承租人之间都有租赁合同，三方之间的纠纷往往也以合同纠纷为表现形式。其二是运营过程中存在客观风险，在长租公寓运营中，市场本身较为混乱，运营不规范，针对长租公寓监管的法律规范和机制不够完善，都影响着长租公寓的正常运营。

（一）主体间的合同风险

长租公寓运营主体间的法律风险的形式基本表现为主体之间的合同风险，可分为合同订立阶段的风险、合同履行阶段的风险、合同纠纷阶段的法律风险[3]。

1.合同主体资质缺失

资质是国家对民事主体从事某种行为的能力认可或授权，通过对市场经营主体的标准的限制来维护市场经济秩序[4]。国家对于长租公寓运营的主体资质没有限制，对于长租公寓运营方的资质和运营目的没有进行审查，导致进入运营市场的门槛低。目前国内的长租公寓企业有数十家，任意主体似乎只需要研发出一个APP，再租下房子进行房屋出租就可以进入长租公寓市场。许多“鱼目混珠”的商家乘机以非法占有为目的，使用欺诈、哄骗等手段，骗取消费者大量钱财，危害公共利益。还有其他运营主体为了实现占领市场份额、扩大经营的目的，对于公寓本身缺乏管理和维护，“管租不管住”，没有配套的相应管理设施和服务，导致长租公寓市场的混乱。

2.合同主体权利义务不平等

合同条款约定的主体权利义务不平等，长租公寓运营方处在优势地位，让不动产所有权人、承租人履行了更多的义务却未取得相匹配的权利。在实际案例中，长租公寓在行使自身的收取租金的权利时采取“长收短付”的方式，与承租人的合同约定了承租人需要承担支付一年甚至一年以上的“高额租金”的义务。而普通的房屋租赁合同一般采用“押一付三”的形式。在承租人提前履行了自己应尽的义务后，租金并不会被长租公寓直接支付给不动产所有人。长租公寓在对不动产所有人履行自己的义务时只需租金“一月一结”。长租公寓方使用“长租短付”“高进低出”“租金贷”等手段抢占市场、扩大规模、盲目扩张，使得长租公寓方背负了巨大的资金风险，更容易导致不动产所有人和承租人的合法利益受损。

3.保全困难

长租公寓运营方收取了接收服务者所预交的款项后，积累了大量资金，却无需提供任何的担保，对于该类资金的使用也没有限制，长租公寓运营方对于该类资金可以任意使用。即使是已知不动产运营方的行为危害到自身的财产权利，不动产所有权人和承租人也无法行使权利以维护自身的财产安全。

4.纠纷解决困难

以长租公寓知名品牌“蛋壳”为例，蛋壳（成都）公寓管理有限公司和蛋壳（广州）公寓管理有限公司都因为房屋租赁合同纠纷被房东或者租客起诉，但是案例显示，无论是蛋壳（成都）公寓管理有限公司和蛋壳（广州）公寓管理有限公司都在经法院传票传唤后无人出席庭审。尽管法院对纠纷进行了缺席判决，但后续因为蛋壳公司名下没有可执行的财产，判决书也无法执行。当长租公寓运营方因经营不善破产，不动产所有人和接受服务者的权利难以保障。一方面长租公寓运营方通常为有限责任公司形式，且一般都为皮包公司。即便被侵权方提起诉讼，运营方也无财产可执行①人去楼空！多家企业接连出事！长租公寓为何成“雷区”？[EB/OL]. https://m.thepaper.cn/baijiahao_9054628，2021年1月访问.。此时对于不动产所有权人和接受服务者来说，两方都履行了合同义务，却无法同时取得相应权利。另一方面，当长租公寓运营方与不动产持有者签订的是《房屋租赁合同》时，虽然接受服务者已经缴纳了长期租金，但此时其对于长租公寓运营方的“债权”不足以对抗不动产持有人对于房屋的所有权。不动产所有人可以以不动产运营方不履行缴纳租金的合同义务为由，要求解除合同，行使租赁物的返还原物请求权，合法收回不动产。当双方签订的是《房屋委托合同》时，不动产持有人只能要求长租公寓运营方承担违约责任，而无法要求接受服务者归还不动产使用权。此时不动产持有人和长租公寓运营方本质上都是租赁人，当承租人已经缴纳了租金，就可以在合同约定的期间内继续承租。在长租公寓运营方无法承担责任的情况下，无论如何处理，不动产所有人和承租人总有一方的合法权益无法得到保护。

（二）运营过程中的客观法律风险

长租公寓运营中的客观法律风险主要体现在长租公寓市场监管配套机制不足和法律规范的缺失上。住房问题是民生大事，长租公寓的出现是为了更好地解决好大城市住房的突出问题，但现在似乎反而成为了影响民生的产业。长租公寓运营方本身因为经营方式会形成巨大的“资金池”，由于法律规定的空白，在长租公寓运营融资后法律法规对资金的使用方式没有限制，反而会阻碍住房问题的解决，影响住房市场的稳定[5]。在对于长租公寓的监管中，目前只有北京、上海、深圳出台了相关文件整顿住房租赁市场秩序，三地的文件都是以管控资金为介入的手段，严格限制了“长租企业”的租金收取月数和租金收取方式。北京以3月为期，限制“长租公寓”提前收取过长时间的租金。押金只能收取一月，并交付北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。深圳对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。上海则从资金监管账户、签订账户监管协议、严格资金收付要求、严控租金贷款业务等四个方面加强住房租赁交易资金监管。住房租赁经营机构需要签订账户监管协议，承租人直接将租金存到规定的资金监管账户。严格限制“租金贷”的使用，之前未开展“租金贷”服务的住房租赁机构原则上以后也不能开展。深圳则是严格规范了资金的来源，设置住房租赁资金专用账户进行管控。但此类应急措施通过对资金的限制只能治标不能治本，对于规范长租公寓运营的具体法律措施未出台前，长租公寓的运营的法律风险仍将继续存在。

三、控制长租公寓法律风险的建议

控制长租公寓的法律风险对于解决住房这一民生问题具有重大意义，规范长租公寓行业不仅需要从国家层面完善长租公寓运营立法和建立长租公寓监管体系，也需要从行业内部建立社会服务行业信息共享渠道。

（一）完善规范长租公寓运营的法律法规

完善规范长租公寓运营的法律法规要从严格长租公寓运营的准入门槛和完善长租公寓监管的法律法规两方面出发。

长租公寓运营的法律风险形成的重要原因就是缺少长租公寓运营的准入门槛规定。准入门槛的缺失包括两个方面，一是缺少针对运营主体的准入标准。必须要对运营主体设立相关的资质标准，要求运营主体提供保证金或者提供证明证实自己有充足的资金资质才能进行相关业务的开展[6]。二是针对大数据壁垒的准入标准。大数据对不动产专业化运营的主体的持续性发展极其重要。长租公寓运营主体所涉及的行业发展往往需要涉及扩大经营来维持盈利，需要大量资金的支持。如果没有大数据支持盲目扩张会很容易导致资金链断裂，引发企业破产等问题。严格对长租公寓运营的门槛管理，必须要出台法律和相关部门政府规章[7]。推动长租公寓运营要做到排除风险较高的运营个体。排除风险较高的运营个体是为了降低风险，长租公寓的运营模式长期来说隐患重重。无论住房租赁企业的大小，资金链断裂就会引发“爆雷”，即便是上市企业如蛋壳公寓也无法避免。相关法律法规的出台有助于降低法律风险，对行业进行保护。在设立法律法规的同时，要辅之设定行业自律协议与严格规定准入准出标准[8]。在准入门槛中对经营目的予以筛选，排除风险较高的运营个体，规范运营模式，让更多的资本放心投入，让市场大环境更加平稳。同时也要加强市场建设，保证资源市场足够完备能支撑企业微操。降低企业与企业、企业与政府相关部门的沟通成本，推动产业结构升级[9]。

对于长租公寓行业监管的法律法规目前处于缺失的阶段，要完善监管法律法规，才能实现长租公寓的正常发展。首先，要对长租公寓住房租赁合同的内容进行规范，主要是规范长租公寓运营方向承租人收取长期租金的行为，既要通过对租金存放的约束，防止住房租赁机构随意挪用、转移租金，又要通过对收取租金月数的上限进行限制，对“租金贷”进行限制，保障资金安全。同时合同中应要求长租公寓运营方提供担保物或者保证人，防止运营方逃避法律责任。其次，要明确主体之间的基本义务责任，对整个行业进行合理引导。不动产所有人出租房屋时要合法转让房屋使用权，保证房屋的可居住状态。承租人需要依据合同约定向长租公寓营运方按时交付房屋租金，要合理使用房屋。长租公寓运营方要依据合同约定向不动产所有人按时交付房屋租金，同时要保证长租公寓的居住标准，履行对于长租公寓的管理义务，保障承租人良好的居住环境。在长租公寓监管的法律法规中，还需要完善政府对长租公寓监管的规范，让政府在对长租公寓进行监管的过程中有法可依。这既是对长租公寓的监管，也是对政府自由裁量权的限制。法院也需要公布相关的司法判例，明确法律对于公民住房合法权益的维护，帮助租户和业主进行维权，警醒住房租赁机构审慎经营，更加明确自身所需要承担的责任。长租公寓监管法律法规的完善需要尽快的落实，才能更好维护社会秩序，保障公民合法权益。

(二)健全政府为主导的长租公寓监管体系

长租公寓的监管是一个复杂的过程，包括对租赁住房提出相关要求，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控等。对于长租公寓行业的监管不足是导致长租公寓运营法律风险产生的原因之一。一方面是针对运营目的的监管不足，对资金监管的缺失；另一方面是针对运营过程的监管不足，缺少对大数据的监管，对于大数据壁垒不够重视。

健全长租公寓监管体系，要明确政府在长租公寓监管中的主导作用，健全政府监督管理制度。实践已经证明，仅由长租公寓行业内部调整无法保证长租公寓行业的正常发展，还会损害公民的合法居住权益。所以政府必须要加强对于长租公寓的监管，要确定政府监管职责和权能，明确政府监管的内容和监管方式。从未来治理长租公寓的具体措施上看，政府可以从这几方面解决目前最棘手的资金和主体资质问题。政府可以对长租公寓运营方收取承租人预交的租金指定银行进行集中管理，对收取的资金数额进行限制，不得超过特定时间或者特定的金额；对资金用途进行监管，要求运营主体将资金使用信息公开，防止长租公寓运营方的不正当竞争行为。政府也可通过资质筛选对运营主体进行限制，对于符合相关资金技术条件的企业才允许扩大经营，对于不符合条件的主体可引导其小体量小范围发展，保证资金安全。健全长租公寓监管体系不仅要明确政府对于长租公寓监管的主导作用，也要推动长租公寓行业自律和社会监督。在政府宏观调控的同时，长租公寓内部行业自律和社会公众的监督也是不可缺少的。行业内部自律更能从细节上细化每个环节长租公寓运营主体应承担的责任和义务，社会公众的监督能从社会大众中多个方面了解到长租公寓行业存在的不足，以便及时改进。确立以政府为主导、行业内部自律和社会监督相结合的长租公寓监管体系，能够从宏观和微观多维度的解决长租公寓目前的“乱象”，让长租公寓在科学的管理下持续发展。

（三）建立社会服务行业信息共享渠道

推动不动产专业化运营行业的长期发展可以采用打造跨行业的不动产专业化运营的信息共享渠道[10]。首先是不动产专业化运营管理的缺失很大程度上是因为涉及的行业众多，单个部门监管困难。针对此情况可以设置或者依托一个专门的部门机构来管理，不再限定于现有部门的现有职权。其次是行业发展过程中很多问题的出现也是因为信息共享不够，企业对于政策信息、消费者需求、行业现状变化等等处理不够及时，反应不够迅速都可能会有投资失败的风险。建立跨行业的信息共享渠道，有助于推动行业的发展。设置信息共享的渠道可设置为个体信息共享和行业信息共享[11]。个体信息共享可以分为技术层面和法律层面，在技术上可以适用大数据，大数据技术的特点之一就是对海量的数据能进行精准快速的处理分析，能够对行业内的涉及到的相关行为进行精准分析和定位。例如当一个企业或者个人大量的涉及房屋租赁转租，就可以将其纳入关注对象的范围。其中也可以使用大数据将该企业或者个人根据其租赁的房屋的数量和房屋类型、房屋所在地进行分类，充分调查企业或个人潜在发展趋势。在法律上确定运营中各主体责任的明晰和注意义务的确定、风险承担。在行业信息共享中，确立行业负面清单制度，以清单方式明确列出在不动产专业化运营中禁止和限制投资经营的运营模式、营销方式等，对市场主体依法采取相应管理措施的制度安排[12]。