房地产企业资产证券化相关问题探讨

林媛

摘要：近年来，作为重要的创新融资产品，资产证券化凭借其发行成本低等优势，越来越引起国内房地产企业的重视，本文通过结合一些房地产企业资产证券化相关的问题提出了解决策略。

关键词：房地产;企业;资产证券化

一、我国房地产企业资产证券化的内容、特点以及分类

1.1房地产企业资产证券化的内容

房地产资产证券化凭借着能够使房地产产生的现金流转变成偿付支持的优势迅速得到了房地产企业的青睐，房企以此为基础发行资产支持证券以融资。资产支持证券需要经过房地产资产重组之后重新设置，而房地产所产生的现金流刚好能够赔付资产支持证券。新的资产池实际销售情况能够使基础资产与相关原始权益人的风险隔离，而新的资产池则是通过对房地产重新配置、组合得到的。

1.2房地产企业资产证券化的优点

房地产企业资产证券化的优点有以下四点：第一点，房地产企业资产证券化有利于拓宽融资渠道。目前，我国正在不断加大对房地产企业的监管力度，一定程度上影响了银行信贷等融资方式，不利于房地产企业长远的发展。房地产企业资产证券化的出现有效缓解了当前房地产企业的困境，作为一种新的融资渠道也对房地产企业的发展起到了助推作用。第二点，也是极为关键的一点，房地产企业资产证券化不会因为资产不足而受到限制。决定房地产企业资产证券化产品发行规模的有基础资产的现金流规模，与净资产规模并没有太大的关系。由于房地产企业资产证券化产品与主体信用债券没有太多的关系，因此，房地产企业资产证券化产品不会占用母公司的发债额度。第三点，房地产企业资产证券化的实现使融资成本逐渐降低。现在房地产资产证券化的期限越来越长，有的产品的期限甚至已经达到了20年。在融资期限不断变长，主体信用评级不断提高的前提下，融资成本将会变得越来越低。第四点，房地产企业资产证券化募集资金的用途将会更加灵活。随着现代化进程的不断加快，房地产企业资产证券化逐渐放松了对募集资金用途的限制，只要募集资金不触碰法律的底线并且符合国家产业政策要求就能够由企业自主决定如何去使用。

1.3房地产企业资产证券化的分类

房地产企业资产证券化主要分为三种模式，第一种是房地产信托投资基金，它由专门的托管机构进行托管，由专门的投资机构负责投资经营管理，能够通过发行股份以及收益凭证汇集资金，并且总收益是按比例分配给投资者的。第二种是商业房地产抵押贷款支持证券，它是一种资产支持证券产品，将商业地产作为抵押，通过相关商业地产的未来收益来偿债。最后一种房地产企业资产证券化是一种将现金流作为还款来源的资产证券化产品。上述三种资产证券化模式充分利用了房地产企业的行业特点和资源优势，拓宽了融资路径，持续推动着房地产企业的发展。

二、我国房地产企业开展资产证券化的意义

2.1房地产证券化具有分散和转移房地产投资风险的功能

房地产行业是资金密集型行业，房地产企业投资金额数值一般都很大，而且流动性还很差，很大程度上加大了房地产企业的投资风险以及放贷的金融机构的风险。资产证券化市场的交易机制针对房地产过度集中投资的问题建立了风险重新分配机制，将房地产过度集中投资问题扼杀在了摇篮之中，有效地分散和转移了房地产投资风险，为房地产企业的发展提供了保障。

2.2有利于解决房地产资金短贷长投的矛盾

长久以来，房地产资金短贷长投的矛盾一直影响着房地产企业的发展。房地产证券化有效解决了这一问题，既为房地产企业提供了一条长期融资的路径，也为投资者提供了一个新型的投资工具，符合双方的利益。同时，房地产证券化有利于不动产资本市场的建设，能够充分发挥出房地产证券化的优势，不但解决了资产与负债期限不吻合的矛盾，还能够为房地产企业吸引源源不断的社会资金，促进了房地产业的健康发展。在市场竞争的过程中，只有不断的拓展业务，创新融资方式，才能保证房地产业的长远发展。

2.3改善了金融机构资产的流动性

金融机构面临着一方面要有经营效益，一方面要确保资产安全的重任，为降低风险，其资产的流动性就会受到一定限制。住房抵押贷款证券化措施等资产证券化的实施有效缓解了金融机构当前的困境，使得金融机构能够及时调整自己的资产负债结构，改善资金的流动性，为金融机构的发展提供了保障。住房抵押贷款证券化作为一种新的融资渠道，为银行融资提供了更加便利的条件。

三、房地产企业资产证券化遇到的问题

3.1现行的法律法规不规范

现行相关的法律法规有所缺乏，没有足够的约束力。只有制定严格的法律法规才能构建健康良好的房地产证券市场。我国正在不断完善法律法规，结合房地产证券化的特点，借鉴国外的先进经验，吸取目前市场上出现的问题和教训，加快完善法律法规，加大监管力度，营造出一种有利于房地产证券市场发展的良好氛围。

3.2缺乏成熟的中介机构

目前，市场上为资产证券化提供相关服务保障的中介机构还不够成熟。特别是我国现有的信用评估体系还不够健全，资产证券化需要成熟的信用评定以及担保机构作为支撑，因此我国急需一批具备理论知识和实际操作的相关人才。我国当前的资产评估业存在许多弊端，例如资产评估管理尺度不一、标准化体系缺乏等问题，严重加剧了行业内不正当竞争的现象。资信评级业属于新兴行业，信誉以及独立性还有很大的上升空间，国家和投资者都要加大对资信评级机构的重视，从而发挥出资信评级的积极保障作用。

3.3房地产产权不够明晰

房地产产权是确保交易合法性的基础，所以一定要确保房地产产权的明晰。由于我国城市人口的急剧上升，对住房需求十分巨大，以及各种复杂的原因，导致房屋产权存在多种形式。为满足居民需要，近年来，我国不断加大对经济适用房、安居工程房以及共有产权房等保障性住房的建设力度，政府的部分产权也在其中，造成產权结构比较复杂，不利于房地产企业对此类产品做资产证券化。产权不明晰一定程度上限制了我国房地产企业对资产证券化融资方式的有效利用。

四、推进房地产企业开展资产证券化的有效解决策略

4.1积极推进金融体制改革创新， 为房地产证券化提供前提和环境

为促进房地产证券化进程的不断加快，金融体制改革创新是必经之路，房地产证券化的发展需要良好的发展环境以及制度支持。目前，我国的金融市场已经建立了比较完善的金融体系，但是金融机构的改革还有一段很长的路要走，需要不断优化金融机构。根据当前的金融市场发展现状，要建立与之相匹配的金融体制，利用市场机制不断对金融市场进行调节，以促进金融市场的繁荣发展。金融机构应该通过合理的产权制度安排，清晰地划分权责关系，从而更好的提高经营效率。

4.2加快房地产证券化相关法律的立法

不断健全与房地产证券化相关的法律法规，加快资产证券化市场的建设进程，完善市场监管制度，打造健康、规范的金融市场环境。根据我国金融市场的现状对相关法律进行适当的调整或补充，充分发挥人民银行、证监会、银监会的监督管理作用，不断促进资产证券化的发展。在证券交易监督管理方面，不断强化立法权和执法权，按照国际惯例应该保证好房地产证券发起人、中间人以及投资人的合法权益，不断完善与房地产证券化相关的法律法规，打造规范、和谐的房地产证券化市场。

4.3规范资产证券化相关中介服务机构

资产证券化需要很多中介服务机构参与其中。如今，我国的投资银行与会计行业已经能够满足资产证券化的要求，取得了重大的进展，然而资产评估业与资信评级业的发展与之相比仍处于较为落后的状态。在实际操作中，资产评估与资信评级机构的不成熟完善，在一定程度上制约了资产证券化的发展。国家有关部门应该重视引导改善这种情况，汲取国际成功案例的经验，通过政策引导大量优质资源建立更具专业性、权威性的资产评估以及资信评级机构，同时通过法律不断规范我国的资产评估业和资信评级业发展。

结语：资产证券化的实现能够有效促进房地产企业的发展，我们要健全资产证券化相关的法律法规，同时有效推进各种制约因素的不断完善，从而持续推动我国房地产企业的发展。

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