老城区社区商业更新的国内外学术研究动态分析与启示

汤音佳，郑 皓

（苏州科技大学 建筑与城市规划学院，江苏 苏州215011）

随着淘宝、京东等电商的迅速发展，给实体商业造成了极大的冲击，传统的商业中心优势不再，距离不再是决定消费的主要因素，城市商业逐渐向社区方向发展，许多商业品牌、商业资源开始向社区消费、片区消费转型，社区商业被日渐重视。在社区生活的“最后一公里”当中，社区商业因较为明显的距离优势，衍生出的一站式消费模式将更加符合未来商业发展的主流趋势。

社区商业作为解决社区生活“最后一公里”的配套服务设施，目的是满足社区居民日常生活需求，因此，社区商业需要具备经常性与便利性的特点。在新城建设中，社区商业设施建设往往较为齐全、种类也较为丰富，能够满足居民的日常需求。而老城社区由于商业店铺的租金较高，空间有限，建设年代也较为久远、设施也相对落后，造成现在许多老城区社区的商业店铺经营的类型不够完善，不能完全满足居民日常生活所需的现状。

随着转型时期的到来，存量规划时代下用地集约，注重质量的提升——老城区社区商业起步早，发展成熟，如何在有限的土地资源和建设环境内更好的适应居民消费方式的转变，探索符合新时代社区商业更新要求的规划路径显得极为重要。本文对现存的关于老城区社区商业更新的文献进行计量与综述研究，找出该研究领域的创新研究点与启示。

1 老城区社区商业文献计量分析

1.1 方法与数据

CiteSpace是CitationSpace的简称,译为“引文空间”,是一款文献可视化分析软件[1]。其特征是把某一学科领域繁多的文献数据,通过时空布局展示在知识图谱上,用多元动态的可视化语言直观地梳理出该学科领域的知识结构[2]。

本文数据来源于Web of Science的核心合集数据库，以学位论文、会议论文以及学术期刊为研究载体，分别以旧城更新与社区商业两大主题对数据库中的论文进行检索，时间限定为2009—2019年，学科限定为Urban study和Architecture，把检索得到的文献导入CiteSpace进行分析。

1.2 旧城更新

以“旧城更新”（urban renewal）为检索关键词筛选出750篇文献，把文献导入CiteSpace进行可视化分析，通过关键词聚类分析，共得到232个关键词和37个突现词[3]。

对收集的750篇文献的发文年度、发文国家、发文机构，以发表论文的数量为依据进行排序，并统计各国和各机构的总被引频次和平均被引次数。如表1所列，总体上，收录于Web of Science的旧城更新相关的文献数量从2009年后大致呈现出不断增长的趋势，而且在2013年后的研究数量有较大幅度的增长。文献合作网络以美国、英国和澳大利亚为中心（见图1），旧城更新文献发文前十的机构中（见表2），平均被引次数前三的是中国香港的香港理工大学、香港大学、荷兰的阿姆斯特丹大学。发表量前十的国家中，发展中国家占据2个（见表3）。

表1 旧城更新文献发表年度计量分析

图1 旧城更新研究国家合作网络图

表2 旧城更新文献发表机构计量分析

表3 旧城更新文献发表国家计量分析

1.3 社区商业

以“社区商业”（community business or community commerce）为检索关键词，筛选出532篇文献，将文献导入CiteSpace，通过关键词聚类分析，得到161个关键词和36个突现词。

收录于Web of Science的社区商业相关的文献数量从2009年后大致呈现出平稳上升的趋势，而且在2012年后的研究数量有较大幅度的增长（见表4）。文献合作网络以美国、英国和澳大利亚为中心（见图2），社区商业文献发文前十的机构中（见表5），平均被引次数前三的是美国的康奈尔大学、哥伦比亚大学、密歇根州立大学。发表量前十的国家中，发展中国家占据2个（见表6）。

表4 社区商业文献发表年度计量分析

表5 社区商业文献发表机构计量分析

表6 社区商业文献发表国家计量分析

1.4 小结

在旧城更新与社区商业的文献计量分析中得出，西方发达国家对于这些主题的关注度较高，且研究较为深入，而发展中国家对此有所关注，但关注度还不够。中国学界对旧城更新的关注较高，而社区商业的关注较低，因此，也给我们着重研究老城社区商业更新提供了足够的空间。

2 旧城更新学术现状研究

通过CiteSpace对自2009以来的750篇旧城更新的文献进行关键词聚类分析，并绘制聚类分析图，分析得出旧城更新学术研究领域主要内容共分为10个重点研究方向，包括小型社区商业社区、江苏村庄、棕地修复、产权主导过程、振兴政策、社会干预、城市规划、收缩城市、参与式规划、革命都市主义。通过分析提炼出各研究方向的高频词关键词（见表7），进一步总结凝练当前的旧城更新国际学术研究中的重点研究内容和新的关注热点。

2.1 小型社区商业

经济体制改革与城镇化的深入发展，不断完善与提升着社区商业体系，传统社区商业包括社区农贸市场、超市、餐饮店、便利店等，在这基本框架体系上，又进一步形成了早餐店、书店、理发店、洗衣店、酒吧、奶茶店、健身房、家政服务等新业态，具备了购物、餐饮和娱乐三大功能，基本满足了社区居民日常的生活与消费需求[4]。

老城区作为城市旧中心，社区商业体系庞杂，占地较大，而且近年来，“邻里中心”等新型社区商业模式也在我国逐步发展推广，集约用地效率与社区服务能力均有所提高。邻里中心的设计是把散落在社区内的各种类型的商业集中布置进一个建筑中，使得社区居民可享受到“柴米油盐酱醋茶、衣食住行游购娱”等各类生活所需的一站式服务。在业态构成上，全新的小型社区商业模式与传统模式区别明显，业态配比中是以占八成以上的服务业为主导。旧城更新逐渐开始向社区商业等服务设施更新方向发展。

表7 当前旧城更新研究内容

2.2 棕地修复

中西方的城市在建设发展的过程中都呈现出一个较为相似的特点，旧城中心工业用地较多[5]。在城市向外扩张的过程中，工业因其地租、环境等问题开始向外搬迁，而旧城中心就遗留了大量的工业用地，而且土地污染较为严重，如何在存量规划时代实现棕地的再开发是近年来旧城更新领域较为关注的重点。

赵菲菲[6]在《棕地再开发国内外比较研究》一文中说到西方学者早在20世纪90年代开始研究棕地问题，不同国家对棕地提出了不同的治理对策；美国通过政府出台相关的法律来支持棕地治理，政府与多方利益群体形成密切的合作关系，从上而下形成了良好的运行机制；而欧盟采取预防和修复集中治理的方法，在政府、私营企业和公众三方的协作中，政府制定宏观政策，私营企业通过政府制定的政策发挥其作用，再结合公众的意愿和力量进行开发，形成一条完整的开发链；加拿大制定了一系列的政策、方针和立法，政府、开发商及公众三方合作，政府至负责战略层面的工作。

旧城中心工业用地通过棕地修复可节约城市用地，部分可作为社区商业进行再开发，丰富老城区社区商业开发类型。

2.3 产权主导过程

朱锡平在《我国旧城更新改造中的产权问题研究》一文中提到，因为我国特殊的社会历史转型方式，在旧城中，公有产权房屋占比较大，更加片面依赖于大规模更新[7]。一方面,名义上是民众所有的产权并无真实的所有者，实际上却逐步异化，最终属于各级地方政府所有，但政府长期受财政补贴压力，低廉的公房租金收入难以填补大量维护成本所造成的资金缺口,使得旧城风貌难以得到较为充分的保护；另一方面，公房租户居民仅仅拥有使用权，对房屋维护的积极性相对较弱，每一个理性居民都会考虑到，个人增大使用力度可以增加自身的收益，但是成本却是由所有人共同分担[8]。因此，在旧城更新的过程中公有产权房屋的更新就较为困难，随着旧城更新范围的进一步覆盖，该区域就会与周边区域形成两级分化，绅士化现象开始在区域中显露，社会矛盾频发。

大面积的公有产权房屋更新可为老城区社区商业提供充足的空间，同时也能在一定程度上缓解社区商业更新中的绅士化现象，更多配套服务设施可以在老城区社区中建立。

3 旧城社区商业更新研究前沿热点

关键词时间轴聚类分析图如图3所示，旧城更新自2009年以来最主要的关注点集中在城市、绅士化与政策的研究，而社会干预是从2013年后才开始出现的较新的研究方向，在该聚类中社会干预的影响、种族、隔离这三个方向的研究较为集中。小型社区商业、收缩城市和参与式规划是关注持续时间最长的三个聚类，但在这三个聚类中研究方向十分分散，这也给我们提供了今后可继续深入研究的方向。因此，本研究选择旧城更新中的社区商业作为研究对象，对其现有的研究现状进行梳理，找出该研究方向的新热点。

图3 旧城更新研究关键词时间轴聚类分析（图片来源：CiteSpace生成）

旧城社区商业更新聚类自2009年以来最主要的关注点集中在更新、政策、重建、街区、治理、城市等方面的研究。社区商业是从20世纪50年代的美国开始逐步发展起来，距今已有近70年的发展史，随城市建设的推进，旧城社区商业更新会出现一系列的问题。旧城社区商业因缺乏有效的政策管理而存在较强的随意性与主观性，经营混乱无序现象较为严重。而公共政策、质量、绿色基础设施、社会融入、创新、产权是从2017年后才开始出现的较新的研究方向，其中研究创新、产权方面的文章较多。社区商业更新大多采用传统历史街区改造，新建商业综合体的形式，创新力不足，产权问题复杂是其主要特征。旧城区中存在众多经租房、直管公房，还有部分私房，存在私搭乱建现象，一些房屋会被拆分成更小的部分进行买卖，同时由于继承、析产等原因，产权也在不断细分，产权人变多，将散落在多个产权人手中的产权整合需要资金大、周期长，加之公私混合、家庭纠纷等其他原因，产权整合困难较大[9]。

产权与治理、公共政策与管理、社会融入与城市、绿色基础设施与城市的联系较为紧密，且治理首次出现是2010年，频次高，持续时间久。因此，笔者这里判定政策治理、产权治理、绿色基础设施、社会融合是旧城社区商业更新的前沿热点领域。

3.1 政策管理

Raco和Tunney在《城市发展的可见性和不可见性：小型商业社区和2012年伦敦奥运会》一文中提到，在旧城商业更新中国家政策的影响是最为直接的[10]。2012年的伦敦奥运会，一个可以让伦敦老旧的东区焕然一新的千载难逢的机会。然而这样的大型活动的开展也会带来一些问题：本来在这个区域中的许多社区商业在建设奥运村的过程中被无情地驱逐出了伦敦东区，他们该如何继续他们的产业并没有得到政策和学术关注。

类似情况较为常见，城市因轨道交通线路开通，要求整治沿线道路两侧的绿化和商铺，店家们对其整改持反对意见，店铺在原址开设有数十年的时间，积累了大量的客户源，周边社区居民也时常光顾，但整改政策下达，整改工作严重影响了店铺的经营而被迫搬迁，整改结束因店铺租金上涨而影响店铺回迁。

因此，一些学者开始着眼于旧城社区商业更新的政策影响研究，希望有一个更大的政策和学术关注，关注那些不太显眼和“壮观”的城市和社区元素，它们不容易被看到，但对城市活力、多样性和可持续性又起到至关重要的影响。

3.2 产权治理

旧城社区中公有产权房屋占据数量较多，在旧城更新过程中这些房屋的更新就较难解决。实际使用者、拥有用使用权者和所有者均不同，这是公有产权房屋最大的特点，也是更新过程中最大的难点。使用者与拥有使用权者都想利益最大化，拥有使用权者想以最低的成本换取最大的租金，而使用者想以最低的租金减少自己的成本。这些房屋实际是归于各级政府所有，拥有使用权者依赖政府出资更新改造，但由于数量众多，覆盖范围较广，政府财政资金有限，这些区域的更新就往往被搁置，与其他周边的区域差距逐渐拉开，绅士化现象开始出现，社会矛盾频发。

随着城市更新在旧城中如火如荼地开展，旧城的基础设施得到了更新，环境景观得到了整治，服务设施得到了完善，沿街建筑立面得到了统一改造，这就会进一步的增加旧城社区商业店铺的租金与经营费用。一些小而利润率低的商业将无法负担起昂贵的成本，而被迫从该区域中搬出。能担负起该费用的商业将进驻于旧城社区中，绅士化现象就此产生[11]。

旧城社区商业逐渐被高端零售和服务业所取代，形成了当前许多城市中旧城商业普遍存在的业态单一、消费价格较高的问题，而生活在原本的旧城中心的消费人群则是以老年人和中低收入人群为主，较低的经济收入难以支付起高昂的生活成本，因此，旧城社区商业的衰败现象得不到根本性的解决[12]。人们为降低生活成本被迫到距离较远的区域去购买自己所需的生活用品，旧城社区商业更新就失去了其本来的意义。怎样对这些覆盖范围交广的公有产权房屋进行产权治理是目前学界的关注的新热点。

3.3 绿色基础设施

老城区社区商业的更新不仅仅要考虑到建筑的更新，还要考虑到建筑外部的环境和基础设施的更新。目前城市普遍采用的灰色雨洪基础设施—管道排水和水处理系统是比较传统和单一目的的，系统在进行城市雨洪管理的时候，人们从环境、社会和经济效益出发处理城市雨洪问题，绿色基础设施不断减少[13]。

暴雨时会带来大量的地表径流，是造成城市水污染的主要原因。城市建筑屋顶、街道、停车场等地的雨水落下，无法透过地表下渗。通过排水沟、下水道等工程集水系统雨水被直接排入附近的水体中。暴雨的地表径流中夹杂着垃圾、细菌、重金属和其他污染物，这些雨水在城市中流淌，雨水过剩时还会产生城市内涝，这些有害的水体无法排放，不仅会影响到城市的景观环境，也会影响社区店铺的经营[14]。

老城区社区还原绿色基础设施不但能美化老城区社区的环境，给人们提供更多的休憩玩耍的空间，还能给老城区社区商业增加一定经济收益，成为更多投资者与顾客的选择。

4 老城区社区商业更新研究创新启示

4.1 产权和政策问题引发的绅士化现象研究

目前学界分别对于产权问题、政策问题均有一定的研究，其中产权问题主要是集中于公有产权房屋的更新过于依赖政府出资的问题，而政策问题主要是研究政府出台的政策对于更新的巨大影响力，这两种问题均会导致绅士化现象的产生。商业绅士化早期是生意人看中了旧城社区低租金、独特建筑风格和明显的中心区位优势，开始在此经营并改造地区环境，吸引了一些大学生和艺术家向该地区聚聚，形成特定的文化艺术氛围，而后外来投资者捕获该区域的价值，在此经营主题餐厅、精品店等高档消费场所，以高端服务消费和中产阶层家庭取代了经济资本较弱的先锋绅士和原住民[15]。

社区绅士化研究目前在政策、产权、替代、隔离等方面的研究较多，主要还是集中于社区绅士化形成过程的研究，可通过政策、政府治理等方式缓解此现象（见表8）。绅士化现象会增加社会风险，激发社会矛盾，学界也因此提出了通过社会融合促进各种人群之间的交往，从而达到缓解绅士化现象的最终目的。因此，今后的研究重点可以侧重于产权和政策综合影响叠加的绅士化现象研究。

社区共享经济提倡群众主体参与，目前移动互联网的高速发展，互联网、无线网和智能手机的普及，使得大家的自主性变得越来越高。这种状态也代表着每一个互联网下的个体都能成为一个信息的汇聚地和一个传播者，每个个体都是雇主以及雇员。共享经济模式下的新兴企业不再是商品生产者，其作用变成了一个提供信息和交易的第三方平台。这也意味着共享经济模式下，社区商业共享的主体可以是我们中的每个人[16]。通过第三方交易平台，相互陌生的个体或群体之间增强了彼此间的交流与沟通，社区中的不同个体或群体实现融合，有助于缓解社区两极分化所带来的社会矛盾，进而对社区商业绅士化现象也起到了一定的缓解作用。

表8 社区绅士化主要研究内容

4.2 老城区社区商业更新中的商业业态研究

社区商业业态研究目前集中于公共空间、挑战、影响、经济发展、复兴、政策等方面的研究，处于宏观层面的研究，并未细化到实现各种业态之间的平衡（见表9）。

大部分老城区社区中现存的商业类别同质化现象严重，造成彼此间的恶性竞争，浪费了社区中商铺的资源，提供的生活功能过于单一，这对于构建完备的社区商业体系存在不良影响。在老城区社区商业更新的研究中可以往精细化的方向迈进，通过研究老城区社区商业的业态来构建健康的社区商业体系。

因为缺乏统一的规划和运营导致社区商业业态同质现象，同时还造成空间浪费，社区商业的精简与增补受到严重限制。所以，老城区社区商业更新需要详细地调研社区里所有的现状商业，特别要统计政府产权和开发商统一运营管理的社区商业，找出部分不合理分布的业态以及经营状况相对较差的商铺，精简现有功能，增加或置换社区内相对缺乏的商业业态。

表9 当前社区商业业态主要研究内容

4.3 “互联网＋”与传统商业模式的结合

当前，社区商业模式的研究大多分布在创新、影响、管理、可持续性等方面，仍以传统社区商业模式所带来的影响为重点，要求对模式创新，通过管理、合作等手段，构建可持续的模式框架（见表10）。

十二届全国人大三次会议上，李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展[17]。知识社会创新催生了“互联网+”这种新形态，推动着社会经济变革，同时也能为实体经济发展探索新途径。换句话说，“互联网+”即“互联网+各个传统行业”，但这并不是简单的两者相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态[18]。可以把“互联网+”理念加入到老城区社区商业更新研究中，通过互联网的介入增强商业活力。

“互联网+”不仅给我们提供了一种全新的生活方式，而且为产业发展开辟了一条新发展路径，因此，在目前的老城区社区商业中，要充分利用通信网络，利用大数据进行分析，来构建新的社区业务，使传统社区服务业顺利实现转型升级，同时也促进互联网行业本身的变革。受“互联网+”影响，老城区当前的社区商业模式已经无法满足居民多样的生活需求，社区商业只有更加多元化与网络化，才能屹立于未来的市场中。因此，老城区社区商业的从业者要对电商的竞争力有清楚认识，充分融合社区实体商业和电商企业，创建一个面向全体社区居民的社区综合服务平台，实现实体与网络互动[19]。

表10 当前社区商业模式主要研究内容

5 结语

在老城区社区商业更新研究领域中，西方国家关注度较高，研究较为深入，发展中国家还未深入研究，研究空间较大。当前国际学术界对于老城区社区商业更新的研究主要集中于公有产权房屋的产权治理可为社区商业增加空间，政府政策与老城区绿色基础设施对于社区商业的影响程度这三方面。在老城区社区商业产权和政策问题引发的绅士化现象，业态调整，以及当前热点“互联网+”理念与传统商业模式的结合等方面的研究还未涉及，本文则以此三方面的研究作为老城区社区商业更新领域创新启示点，望通过本文的梳理、分析与研判，推进老城区社区商业更新领域的研究。