新收入准则对房地产企业会计核算与财务管理的影响

姜 洁

（长春城市管线建设投资（集团）有限公司，吉林 长春 130000）

随着全球经济一体化、市场经济日益发展，交易事项日趋复杂且呈多元化，实际工作中特殊复杂业务收入的确认存在较大的争议。原收入准则核算销售商品、提供劳务的收入，以风险和报酬转移为确认基础；建造合同准则核算房地产企业建筑合同收入，以完工百分比法为确认基础。随着业务的复杂化，收入准则和建造合同准则边界模糊不清，原收入准则不能提供更加准确细致的指引，新收入准则便是在这样的背景环境下出台的，增加了符合时代发展的新收入规则，对房地产企业的会计核算和财务管理工作都产生了巨大的影响。

一、新收入准则的主要变化

新收入准则主要变化主要体现在以下几方面。一是建立新的收入确认模型。将2006年颁布的收入准则和建造合同准则进行合并，引入了“合同”的概念，确立了合同在收入确认中的重要地位，建立了以合同为基础的“五步法”确认模型，即识别合同、识别履约义务、确定合同价款、将合同价款分摊至各履约义务、实现履约义务时确认收入。二是确定了收入确认时点的判断标准。2006年旧收入准则从销售方的角度以商品所有权的风险和报酬的转移为收入的确认时点，新收入准则以客户的角度以客户取得对商品的控制权为收入的确认时点。三是为包含多重交易安排的合同会计处理提供更明确的指引。要求企业在合同开始日对合同进行评估，识别合同中的各项履约义务，并将总的合同价款分摊至各单项履约义务，在履行履约义务时确认收入。四是对某些特定交易事项的收入给出了明确规定。如实务中平台销售模式收入的确认是采用总额法还是净额法，房地产企业的总承包合同中的专项分包合同业务收入的确认是采用总额法还是净额法，新收入准则中都给出了较为详细的指引。

新收入准则的发布无疑对不同行业收入的确认都会产生一定的影响，房地产企业的产品建造周期长、标的资产造价高、体积大、无法复制等特点，不同于一般生产企业的产品核算，在会计处理和收入成本确认都有其特殊性，所以说新收入准则的实施对房地产企业来说影响更大。房地产企业收入的确认主要是以建造合同为依据，在资产负债表日采用成本法、工作量法和实际测定的完工进度采用完工百分比法在一定时期内确认。新收入准则是在满足相关条件要求时采用投入法和产出法在一定时期内确认收入，否则应在某一时点确认收入。新收入准则对房地产企业的会计核算更加规范和系统，提高了新收入准则的科学性，加强了新收入准则对房地产企业会计核算和财务管理的指导意义和价值。

二、新收入准则对房地产企业会计核算和财务管理的影响

1.对会计核算的影响

（1）收入披露的范围进一步扩大

新收入准则中对于房地产企业的收入披露范围进一步扩大，对相关会计信息的质量要求也越来越高，房地产企业的会计核算人员在确认收入信息时，要求更加及时的、高质量的会计信息。新收入准则在房地产企业会计核算人员对企业的建设项目进行信息采集和会计信息的核算和分析时，增加了会计信息的估计和实际需要采集会计信息内容，扩大了收入披露范围，能够更全面地揭示房地产企业会计报表所反映的信息。

（2）收入确认更加准确，入账更加便捷

在新收入准则中，对会计核算活动做出了更加便捷的规定，让房地产企业的会计核算人员能够在收入确认工作中，更加直接且准确地核算和确认收入款项，并且根据新收入准则规定的做出更加便捷的收入款项入账处理。根据新收入准则对收入确认和计量的规定内容，房地产企业的会计核算人员可以根据最佳估计数的方法和原则提前对房地产企业建设项目中的可变对价进行提前确认。

（3）投入法能够更加客观地反映项目成本

新收入准则中提出的最重要的五个收入确认和计量方法之一——投入法，能够更加客观直接地反映建设项目的成本。新收入准则的投入法下，会计核算人员需要将房地产企业在项目合同中已经履行合约内容，在建设项目中实际投入的所有成本和房地产企业履行项目合同约定的预期总投入的成本额进行计量，并且计算其比值。这种方法能够更加直接并且客观地反映建设项目的成本状况，对会计核算工作也具有一定的积极意义。

2.对财务管理的影响

（1）项目合同履行进度的确认更加明确和规范

房地产企业的财务管理人员在切实落实新收入准则内容，将其作为指导建设项目合同约定履行进度的确认条件时，能够提高房地产企业的项目合同履行进度确认的规范性[3]。房地产企业的建设项目合同转移了收入确认的控制权，新收入准则中也进一步强调了建设项目合同的重要性。新收入准则规定下的建设项目合同具有规范的收入确认流程，房地产企业的财务管理人员根据建设项目的合同约定和合约履行进度来进行款项的管理和确认，能够实现建设活动与款项之间的一一对应，使房地产企业建设项目的合同履行进度确认更加明确。

（2）有利于资产化费用化，降低当期损益额

在新收入准则下，成本费用资产化简单来说，其实就是将一定的资产作为当期财务管理活动中，计入成本费用科目的一类费用，在计算房地产企业的税收款项之前，能够在房地产企业的利润中减去该部分成本费用，以此来降低税收费用，提高房地产企业的当期净利润。房地产企业的财务管理人员在对企业的财务信息进行分析和处理时，能够根据新收入准则的规定，更为准确地计量当期损益额。

（3）促进特定项目交易的管理水平的提高

在传统的收入准则指导下，房地产企业的财务管理人员在管理一些特定的建设项目时，往往难以发挥出其专业水平。主要是特定的建设项目往往具有很多的特殊性，并没有完全受到收入准则的约束。而新收入准则极大地丰富了包含的项目交易类型，为房地产企业的财务会计人员提供了更多的参考内容。在财务管理人员面对比较复杂和特殊的建设项目时，也能够按照标准的、科学的新收入准则对特定的项目进行指导，做出更加准确、更加有水平的财务管理活动。

三、新收入准则调整条例中可能会产生的消极影响

1.财税分离局面仍然存在

由于我国社会主义市场经济的发展状况的影响，房地产企业的财务会计和税务会计所负责的企业税收部分的内容，以及各自所遵守的工作规范都不一样。新收入准则在调整过程中，仍然没有变革财税分离的情况。主要原因还是因为我国的经济背景决定了这一状况，只是财税分离的局面在某些方面确实会对房地产企业产生一定的影响，带来一定的财税风险。

2.收入核算对象增加，核算难度提高

新收入准则对收入核算对象上的确定和划分分为两个趋势，一是简化了收入核算对象，一是细化了收入核算对象。简化收入核算对象纵然提高了收入确认和计量核算的效率，细化收入核算对象提高了收入确认和计量的质量[4]。但是，在某些程度上，过度细化收入核算对象，对房地产企业的会计核算和财务管理人员的工作也增加了难度，会计核算和财务管理人员需要面临更多的核算主体和会计财务信息。

3.确认单项履约义务收入提高了财务管理难度

新收入准则对房地产企业的合同履行和进度推进方面做出了比较详细的规定。而其中的单项履约义务，明确规定了房地产企业在开展工程建设项目的建设活动时，对于相应的合同，要先确定工程项目的交易价格，再把工程项目的交易价格按照新收入准则中规定的分摊原则和方法，将其分摊到各个单项履约义务，不统一收入，而是在各个合同的单项义务得到实现时再进行分别的单项履约义务收入确认，一定程度上增加了会计核算和财务管理人员的工作量和细心要求，某些意义上来讲提高了房地产企业财务管理的难度。

四、房地产企业在应对新收入准则各种调整变化的措施

1.强化人才培养

新收入准则的更新和变化，预示着在传统的收入确认和计量过程当中，相应的确认规则和条件、计量方法和模式发生了改变。因此，习惯了旧有的新收入准则和约束下开展会计核算和财务管理的专业人员，在面对新的变化时，往往很难自主地去调整自身的思想和工作习惯来适应新收入准则。因此，房地产企业面临这样的不可避免的一种情况，应该根据新收入准则的变化内容，加强对房地产企业会计核算和财务管理人员的素质拓展和技能培养。房地产企业应当为会计核算和财务管理人员提供科学专业的新收入准则学习机会，聘请专业的学者或者是专业的人员来企业开展技能培训讲座，推动房地产企业会计核算和财务管理人员工作思想观念的转变。

此外，为了提高会计核算人员和财务管理人员的工作水平和质量，房地产企业还要提高会计核算和财务管理人员对企业所经营管理的工程项目进行深入的了解，对工程项目的合同进行全方位的剖析，并且将其与新收入准则中的相关约束和规定内容结合起来，丰富自身的知识储备和工作指导思想内容。除了要强化会计核算和财务管理人员的理论学习成果，房地产企业还需要切实地立足于实践活动，帮助会计核算和财务管理人员在实际的工程项目核算工作和管理活动中准确地运用新收入准则的新条例，对新收入准则有一个更加深刻和全面的了解，以此来提高自身的工作素养和技能水平。

2.加强合同管理

新收入准则在房地产企业的建设项目合同上的规范和约束内容比较明确，这也是新收入准则更定和变化内容中的重点[5]。作为广泛开展工程项目活动的房地产企业，每提供一个工程项目就要涉及到各个项目的合同拟定和合同进度的确认与推进。新收入准则下，全新的更加符合社会主义市场经济发展的收入确认和计量对房地产企业的项目合同进行了规范。新收入准则明确规定了建设项目合同的相关内容，证明在房地产企业的管理中，项目合同占据着重要的位置，应当得到重视和更加高水平的管理。

基于此，房地产企业应当根据新收入准则，推动会计核算和财务管理人员，充分有效的发挥职能，切实做好自己部门在项目合同中各自承担的工作，加强对合同的管理。首先，合同管理主要由房地产企业的财务管理部门和相关工作人员负责，因此房地产企业的财务部门要尤其重视其对合同的管理，根据新收入准则对其规定内容的变化进行进一步全方位的管理。

房地产企业的财务管理人员要根据新收入准则的合同种类确认条件，对项目合同进行严格准确分类，以便下一步的合同管理工作的展开。而后就是对工程项目合同的控制。房地产企业的财务管理人员要对工程项目的活动进行控制和管理，控制合同中所确定的各项活动的资金费用和款项。在建设项目竣工后，房地产企业的财务管理人员还要按照新收入准则中的相关规定，严格执行项目财务款项的结算。总之，新的收入准则的收入准入条件的实现是基于合同的基础。因此，要想房地产企业的财务管理人员能够更好地控制项目的费用，提高项目的利润率，房地产企业就应该要制定更加科学合理的项目合同，保证合同的质量。只有这样，房地产企业的财务管理人员才能够在新收入准则基础上，更好地把控合同内容，控制和管理合同，提高房地产企业的经营管理绩效。

3.建立健全财务风险防范体系

房地产企业的主要经营业务是工程项目，由于各类项目的工期都相对较长，预付资金规模较大，涉及的费用款项额度也比较大，所以在项目的实施过程中也面临着比较大的风险和困境。新收入准则对传统的收入准则进行了调整和更新，一方面是适应了市场经济的新变化，另一方面也是为了更加科学准确地指导房地产企业会计核算人员和财务管理人员的工作，降低房地产企业的财务风险。

所以说，房地产企业应当大力推动财务风险防范体系的建立，完善风险防范措施，提高房地产企业在某一个项目出现重大问题时出现的重大风险防范的能力，从而从整体上提高房地产企业的经营管理能力和盈利能力。新收入准则的调整，并没有解决税收差异，相应地增加了房地产企业的风险。因此，房地产企业必须推动风险防范意识的提高，加强对会计核算人员和财务管理人员以及房地产企业的高层管理人员的风险意识培养力度，建立起更加全面系统的风险防范体系。

4.规范收入确认流程

既然新收入准则站在一个相对于传统的收入准则而言更加科学合理的位置，并且新收入准则更加适应房地产企业在新经济发展环境下的特征和经营管理模式，那么房地产企业就应当严格按照新收入准则来指导会计核算和财务管理人员的收入确认工作，进一步规范收入确认流程。房地产企业可以通过完善企业的规章制度，在新收入准则基础上进一步制定规范会计核算和财务管理人员收入确认工作的行为规范，根据科学的收入确认方法和模式梳理流程，形成体系化的收入确认流程。在房地产企业信息化水平不断提高的基础上，工程项目涉及的会计信息和财务信息越来越繁杂的情况下，房地产企业应该不断推动收入确认流程的规范化，要求会计核算和财务管理人员对收入确认流程进行熟练掌握，并且在实际核算和管理活动中，按照科学的收入确认流程开展工作。

五、结语

新收入准则从收入准入、合同制定和审核以及信息的披露，特定交易的规范等环节和内容中都充当了重要的角色，给出了相对而言较为科学的指导。在复杂的经济大环境下，房地产企业可能面临着各种各样的问题。作为保障企业平稳运行和发展的重要基础工作，会计核算和财务管理工作的质量与水平极其重要，对提高企业的竞争力，保证房地产企业在复杂的经济大环境下站稳脚跟。因此，新收入准则制度的出台，以及房地产企业对其准则内容的落实，其实也是房地产企业会计核算和财务管理制度体系的优化升级，是房地产企业在经济快速发展的状况下做出的调整，对整个行业经济发展都具有长远的意义。