房地产企业税务风险管理策略分析

杨明才

（云南城投置业股份有限公司，云南 昆明 650000）

作为国民经济的支柱性产业，房地产企业在我国经济社会发展的方方面面都会起到非常重要的作用，但是也因为其本身关联的业务细节十分繁多，所以一旦出现问题，波及面往往超出人们的想象。在税制改革的背景下，房地产企业如何在新的浪潮中发展前行，成为其不得不深思熟虑的一个问题。随着建设成本的不断提高，房地产企业的利润空间正在不断被压缩，而在一系列会影响到房地产企业实际利润的因素当中，税负因素一直都是关键所在。

一、房地产企业税务风险管理简述

房地产企业税务风险管理主要是指企业内部纳税征税所面临的风险，因为房地产企业的一些经营活动会产生纳税行为，故必须对其进行税务核算，在此过程中要采取合理的手段规避风险，确保纳税行为的科学性。税务风险的存在轻则会让企业因为缺少必要的资金周转而陷入运营的窘境，严重时甚至会让企业接受法律的制裁，而一般情况下，企业所面临的税务风险主要来自于没有严格遵守相关的法律要求导致纳税出现问题，或者因为相关的从业者没有及时了解相关政策以及内容要求盲目缴纳税款，给企业带来了一定的负担和发展压力。

二、房地产企业税务风险的主要特点

对于房地产企业而言，其在运营管理过程中所能历经的税务风险主要包括如下几个方面特点。

1.普遍性及广泛性

房地产企业无论本身的规模究竟有多大，其因为本身产生了经济活动就必然会涉及纳税行为，相应的也会面临税务风险。

2.客观性

房地产企业的税务风险不可能凭借个人的意愿或思想而消除，带有强烈的客观性。

3.潜在性

房地产企业所面临的税务风险很有可能给自身发展带来损失，并且存在潜在性的危机，促使企业在以后的发展过程中面临巨大的安全隐患。

4.可转化性

房地产企业所面临的税务风险不是一成不变的，其随时会因为企业本身的规模以及影响力产生其他连带性的影响，并扩大波及的范围。

5.无形性

房地产企业的税务风险看不见、摸不到，需要内部管理人员凭借多年的经验以及内部预警机制进行感知，这种无形性对于企业发展会产生非常明显的影响。

三、房地产企业不同开发阶段所会面临的税务风险

房地产企业的开发周期是非常漫长的，所以其内部的各个阶段有可能面临多方面的风险，充分认知这些风险，并采取有力的措施对其进行规避，降低企业所能面临的风险以及危机。

1.前期取得土地及规划阶段税收风险

此阶段主要涉及契税、印花税、耕地占用税、土地使用税等税种。

（1）契税问题

《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定，除了税务机关、税务人员以及税务机关按照法律、规定委托代征的单位和个人，任何单位以及个人都不可以进行税款的征收工作。一些房地产企业因为缺少对这方面内容的深刻认知，再加上对相关政策的不熟悉，在向购房者所收取的“办证费用”当中自以为已经包括了契税的税款，但其实已经是违反规定的操作，不仅需要承担相应的法律责任，甚至为购房者带来一定的风险。

还有一些房地产企业在项目开发阶段所缴纳的配套设施费用并没有被计入到契税依据当中，及时缴纳税款。

（2）印花税问题

《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。但是很多房地产企业在进行前期的土地签订或者转让、规划设计以及其他施工的过程中会涉及大量的合同，但是合同当中却会忽略对于印花税的申报。

（3）耕地占用税问题

《中华人民共和国耕地占用税法》第二条规定，“占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人”。《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》第二条规定，“经批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人，其中用地申请人为各级人民政府的，由同级土地储备中心、自然资源主管部门或政府委托的其他部门、单位履行耕地占用税申报纳税义务。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人”——但是针对一些企业所获取的国有划拨土地，政府部门并没有收取相应的耕地占用税。

2.开发建设阶段税收风险

主要包括合同风险、发票风险，借款利息问题，债资比超标问题，各类印花税缴纳风险。

（1）合同风险

房地产企业在开发建设阶段，在进行和同签订的过程中，具体涉及的合同种类包括广告制作合同、勘察设计合同、借款合同、建设安装承包合同等，其是否按照规定缴纳了印花税，需要引起足够的重视。

（2）发票风险

一些房地产企业在进行项目建设的过程中，习惯于将一些比较小的项目分包给工程队解决。但是这些工程队往往并不具备开具发票的资格，所以只能依靠房地产企业自行解决这部分发票问题，在没有税制改革之前，其往往会通过一些普通发票来完成相应的冲账工作。

但是在税制改革之后，一些房地产企业为了抵扣增值税税额，需要购买增值税专用发票，这样的操作会加剧企业的税务管理风险，轻则无法扣除纳税成本，严重时甚至会触犯法律。

项目开发过程中，房地产企业往往也涉及园林绿化、购置草木等行为。因为园林苗木本身属于免征税产品，代开发票的成本比较低，而且由其所开具的增值税专用发票对于下游企业而言也可以进行进销项的抵扣，所以很容易出现房地产企业代采购商进行代开的行为，最终产生大量的、虚假的增值税进项税额。

（3）借款利息问题

根据所得税利息资本化的相关规定，作为房地产企业必须将用于项目开发所产生的借款利息进行资本化呈现。在进行会计处理时需要计入“开发成本——开发间接费——利息支出”的科目进行核算，也就是说这部分费用在当年并不能进行税前扣除，倘若企业违反规定进行提前扣除，那么就存在着延迟缴纳税款，后期需要补缴税款的情况。

因此，从房地产企业发展的角度来说，其必须严格按照税法以及会计准则的要求，及时将利息进行资本化处理，以免给企业后续带来涉税风险。

（4）债资比超标问题

对于房地产企业而言，如果能够按照税法以及相关实施条例的规定提供资料，并且能够证明交易活动完全符合独立交易的原则；或者企业的实际税负并没有超出境内关联方的税负情况，自身实际支付给关联方的利息，在计算纳税所得额时就可以进行扣除。

对于房地产企业而言，超出债资比的借款利息支出不能进行税前扣除并不是一个绝对的结论，倘若关联企业之间的利息支出符合独立交易原则，并且并不会受到债资比的限制，那么其就等于符合独立交易的原则那么利息支出就可以进行税前的全额扣除。

3.房产预售阶段税收风险

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条当中都有类似规定，所有房地产企业在预售阶段所收取的款项必须进入监管账户。而在预收款征收的此月，需要向主管税务机关预缴税款，包括土地增值税预征以及增值税预缴申报。

与此同时，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴，但是一些房地产企业因为不熟悉此项规定，并没有做到这一点。

4.尾盘处理阶段税收风险

在房地产项目进行尾盘销售的阶段，其很容易出现如下三方面风险。

首先，纳税人仍然按照过往的预征税率进行申报，但是这明显与国家现行的征税政策相背离。

其次，纳税人按照已经清算项目的实际税负率来进行申报，在单位扣除成本没有发生改变的情况下，尾盘处理阶段的项目销售价格会受到政策、市场因素以及供求关系的直接影响，导致该阶段前后实际纳税人所承担的税负并不可能完全相同。倘若此时只是单纯套用已清算项目的税负计算公式在进行土地增值税的计算，很有可能导致缴纳的税款数量不正确。

最后，纳税人对增值率进行重新计算，即当期增值额=当期销售收入-（清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积）×当期销售建筑面积，然后根据增值税额重新进行增值率的计算，并根据最终生成的税率缴纳相应的土地增值税税额。尽管这样的计算方法完全符合“土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售和转让面积计算（单位建筑面积成本=清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积）”这样的要求以及规定，但是所谓的“清算时的扣除项目总金额”概念当中，本身也包括了清算过程中对相应税负的扣除情况——所以在重新进行增值率计算的过程中，不能笼统地、盲目地使用已经销售的成本费用和总的税金作为扣除项目，而是需要结合销售尾盘实际发生的销售收入来扣除相应的税金。

四、房地产企业税务风险出现的原因

1.税收管理制度不健全，缺乏税收管理的指导性

房地产企业内部如果没有健全的税务制度，那么其面临税务风险则是完全可以预料到的。不健全的税收管理制度，容易让企业内部的税收管理工作缺乏指导性，进而有目标、有原则地规避税务风险，完善房地产企业的相关管理制度，促使其得以更为健康的发展。

2.缺少专业的税收管理人员

房地产企业内部从事税收管理工作人员的素质高低，将会直接影响到企业相关税务业务的办理质量以及效果。通过对我国房地产企业办税人员的专业素质进行研究和评估，很容易发现一些企业内部从事此项工作的人员，对国家相关政策了解的并不透彻，或者说了解的不及时、内容解读不够到位，促使房地产企业在征税纳税方面很容易做出一些错误的决定，甚至出现逃税、避税以及漏税的情况。一旦出现此类情况，房地产企业必须面临极大的税务处罚，最终影响到企业的社会口碑以及经济效益。

除此之外，国内的税收政策变动概率非常高，如果房地产企业内部的实际办税人员并不能及时了解税法政策的变动情况，就有可能导致企业出现纳税不及时或者金额不正确的情况，很容易给企业带来直接的经济以及社会口碑方面的损失，严重时，企业还必须承担一部分的法律责任。

3.征纳双方信息不对称，公司对现阶段税收风险把控不科学

目前，部分房地产企业征税双方彼此间存在严重的信息不对等问题，比如税务机关和企业的生产经营信息不对称，税务机关和参与交易的工作人员之间信息不对等，税务机关和社会机构之间的信息不对等，房地产企业和相关法律法规的信息不对等，等等。

除此之外，多数房地产企业对于自身所面临的风险和危机缺乏有效的、全面的认知，影响到企业运营的稳定性。

五、针对房地产企业税务风险管理的应对之策

1.建立健全房地产企业相关税务管理制度

制度缺失是目前房地产企业进行税务管理，进行风险防控所面临的最大问题。因此，房地产企业内部有必要结合税务岗位的实际需要进行定向招聘，通过设置科学合理的招聘流程，展开全方位的考察。基于已经存在的相关制度，房地产企业需要对内部岗位职责进行明确分工，规范相应的工作，确保税务管理以及其他纳税行为能够顺利进行。另外，企业本身必须对内部签订的各种合同展开深入的研究，如此有助于避免企业所签订的各项合同当中存在潜在性的税务风险。

2.全面提高税务人员的综合素质

房地产企业需要加强对内部工作人员素质的培养，选拔和聘用优秀的专业人才。税务人员必须了解开发项目的实际情况，熟知过程中的每一个细节以及进度，能够对税务活动出现的方向进行前期预测，对有可能出现的税务风险进行提前感知，防止其给企业带来更为严重的影响。

3.解决纳税双方信息不对称的问题

（1）统一口径，将采集涉税信息分类

随着精细化管理的概念不断融入到各行各业当中，数据采集领域需要扩大到行业外部，如行业税源分布信息等，而所谓的外部部门主要包括行业主管部门、行政管理部门等。根据税源信息不对称的情况，在明确税源数据收集内容的前提条件下，税源信息大致可以氛围户籍、财务经营、申报纳税、发票数控以及举报、综合治理税务等几类数据。

（2）多元并举，拓展信息采集渠道

首先，借助税务登记系统进行采集；其次，借助纳税申报系统进行信息采集；再次，借助发票税控系统进行信息采集；最后，进行人工实地、现场收集。

（3）依靠科技，加快信息建设步伐

首先，整合信息资源。需要整合税务系统内部各项独立的信息，并实现对其的统一规划，通过保障各个系统之间的无缝衔接，尽可能消除重复采集涉税信息的情况。其次，加强包括政府在内的税务机关和部门的信息化建设进度。企业需要加快诸如金关、金税等工程的进度并不断扩大其覆盖面，更要加快税银、税企等与政府相关部门进行联网的步伐，要尽可能生成统一的信息共享交流平台并不断完善相应的内容，在依法履行税收管理和行政约束制度的同时，更保证降低沟通成本，提高管理效率。最后，必须加快金税三期工程的建设步伐。

（4）树立税务风险意识，提高应对“风险”的能力

对于房地产企业而言，因为税务风险有可能存在于各个阶段，所以其本身带有强烈的不确定性，其为了提高税务风险防范和管控能力，需要从树立税务风险意识开始。

首先，企业内部的税务管理人员必须树立足够的风险管理和防控意识，要加强日常各个环节的管理，能够针对不同的问题进行有效防控，尽可能降低税务风险出现的概率；其次，要制定严格的计划以及目标，对于风险管理问题展开争取且系统的认知；再次，企业内部的税务管理人员必须做到对税法了然于心，及时关注国家出台的各项政策以及要求，不断提高自身的综合业务水平；最后，工作人员必须具备一定的风险防控和忧患意识，降低税务风险发生的概率。

六、结语

对于房地产企业而言，各种税务风险是无法避免的，税务风险管理的目的并不是为了彻底杜绝风险的存在，而是通过有效的风险识别、预防以及管控手段，来促进房地产企业的健康发展，降低税务风险所能产生的影响。因此，房地产企业在面对各种税务风险时，就必须构建相对有效的防控机制，要不断发挥自身在市场经济中的优势和价值。