加强和完善房地产财务管理的有效措施探讨

2021-01-02赵军恰

企业改革与管理 2021年6期

赵军恰

（河北澳鸿房地产开发有限公司，河北石家庄 050000）

房地产企业的财务管理工作对房地产行业的稳健发展起到重要作用。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长远发展，必须提高财务管理水平。但是，目前大部分中小型房地产企业并没有设立完整的财务管理体系，并且对财务理念的理解也不深，采用的方法较落后。本文分析了目前市场经济体制下房地产企业在财务管理中存在的问题，提出了解决问题的措施策略。

一、财务管理对房地产企业的重要意义

1.有助于完善企业管理

目前，部分房地产企业都是属于个人经营或者是家族成员共同管理的，在经营权与决定权集中在一人或家族某成员身上时，容易导致权力乱用、越权处事、财务信息虚假等财务现象的出现。同时，个体经营者为节省成本或者所谓的“财务保密性”，通常聘用有亲属关系的人员担任财务管理岗位，该部分人员往往自身专业水平及职业素质不高，使得财务管理工作越加无章可循，很大程度上影响了企业的发展。

2.应对宏观调控的需要

随着我国资本市场的迅速发展，国家对各行各业的财务监控也越来越严格，要求财务审计工作必须符合事实。因此，房地产企业要完善财务管理措施，确保财务信息的编制是在事实的基础上。房地产企业只有适应当前的政策要求，才利于长远发展。

二、财务管理在房地产行业存在的问题

1.财务管理制度不完善

目前，我国房地产行业在自身方面存在着一定的局限性，大部分房地产企业还处于摸索探究的阶段。企业管理模式的不健全，以及房地产企业财务管理制度的不完善主要表现在：一是房地产企业没有制定明确的财务管理工作制度，其呈现的管理状况也是极为凌乱。部分财务工作人员对岗位管理职责模糊，使得财务管理工作较为盲目，导致财务状况一片混乱。二是财务管理制度被形式化。虽然部分企业制定了相关的财务制度，但多数只是字面上的制度，财务工作人员在执行过程中缺乏积极性和主动性，并没有真正落实执行。由于缺乏执行力，使得财务管理制度形同虚设。

2.房地产企业的成本核算不合理

在房地产发展初期，房地产的整体利润较高，而且竞争力小，风险低。因此，使得管理层对成本核算意识薄弱。随着政府对房价控制日益严格，房地产企业管理人员必须加强控制经营成本。但目前房地产行业在财务成本核算中有所欠缺，主要表现为：

（1）未建立统一的成本核算对象。在房地产企业中存在着各种制约因素，如开发周期长、企业内部设计变更、人力、物力以及财力等各方面的资源，这些不确定的因素使得财务工作人员无法确定成本核算对象。同时，房地产开发中有高楼层建筑、多层楼建筑、商品用房、家住用房等，房地产企业在进行成本核算工作时，往往只是根据企业发展需要，以及财务工作人员的有限水平随意确定核算对象。

（2）归集与分配问题。房地产企业根据成本核算对象实行成本分配，但由于没有具体实施的方法，一些企业为了追求当期利益而少分摊成本；一些企业则以减少税收为目的而多分摊成本。另外，还有一些企业把销售良好的产品多分摊成本，而销量不好的则少分摊成本；完工和未完工产品的分配也不均匀，造成归集与分配的混乱。

（3）在房地产企业的开发账面上并不能如实地反映出真实成本。现时部分房地产企业的账面成本数据都是以支付了的工程款项和收到的材料款项为基础计算的开发成本。另外，房地产开发项目在完工时还会有一些未结算工程等等。而这些数据使得企业财务报表不能真实反映企业资产、负债和利润情况。

3.房地产企业财务管理意识不强

目前，房地产企业管理者对财务管理问题不够重视。在项目的投资和收益、项目利润和成本、回收期以及收益率等方面没有详细的分析，从而导致成本超出预算，这些都是由于企业管理者不够关注财务管理，忽视财务问题造成的。同时，房地产企业的经营决策、项目招标、项目设计方案等也没有从财务管理方面着手，在项目开发过程中执行预算管理的力度不够，无法调动各部门员工、相关管理者融入财务管理意识，从而使财务管理流于形式。

4.财务管理人员素质有待提高

由于我国房地产行业发展初期的门槛要求不高，企业招聘人员时只要具备一般的工作水平即可，因此房地产企业聘用的财务管理工作人员的素质水平也较一般。房地产企业财务管理人员的专业知识决定着企业的财务管理工作的质量，同时能够为企业避开风险提供建议。此外，在当今政府对房地产企业干预力度加大的情况下，房地产企业之间的竞争也涉及人才竞争，因此需加强提高财务工作人员的素质。

5.融资存在一定的困难

房地产行业对资金需求量大，但是在房地产融资过程中由于财务管理本身不规范，部分企业提供的报表有弄虚作假的现象，导致信誉度下滑，银行等金融机构对融资审核不通过，因此不能获得贷款。

三、加强房地产财务管理的措施

1.建立健全房地产财务管理制度

房地产企业经营者要不断地完善和提高财务管理水平，把完善财务管理制度工作视为房地产企业经营活动中的重要事项，并在完善财务管理过程中，大力执行房地产企业财务管理的相关制度。一是落实编制房地产企业财务管理制度规定，制成红头文件，并将其打印出来贴在财务办公室墙上，务求让每一个财务工作者都清楚了解自身的工作职能。二是落实财务工作人员的工作岗位职能与责任，实现合理分工，并设置详细的财务管理目标。三是房地产企业结合自身的发展状况，依据相关法律法规制定会计核算制度，确保财务管理工作的质量。

2.采用有效的成本核算方法

房地产企业为了强化经营成本，提高资源利用率，降低投资风险，就必须提高房地产财务管理水平，实现精细的成本管理，成本核算则成为成本管理的重点之一。

（1）明确成本核算对象

房地产企业应结合交付时间、产品业态、产品结构等因素确定成本核算对象。如同一交付时间的划分为同一类；按业态如住宅、商业、办公、车位等划分为同一类；产品结构，如高层、洋房、别墅划分为同一类。

（2）准确进行成本归集与分配

单一的房地产项目直接归集到成本核算对象，但是，大型的综合性项目则需要通过一定的方法和程序来分配，然后间接地将成本计算对象归集起来。直接归集成本费用的，主要是以建筑安装工程费用为主，而间接分配成本的费用则需要按日常归集时，以各自的成本项目细目进行归集核算，然后把各成本对象分配到相应的成本项目中。

（3）合理预计房地产项目的完工进度和结算成本。

房地产企业要定期根据完工进度预估成本，使账面数据与工程进度相匹配。把预估已完工但未结算的成本对象，作为预估成本依据。在工程竣工后，冲销预估成本，按差额计入相应的成本对象，使各成本对象完整可靠。

3.提高财务人员素质，加强管理意识

在房地产行业发展初期，房地产企业管理者认为财务管理工作就是会计工作，其主要工作内容只是营运资金的管理。但随着时代的发展，财务管理逐渐成为企业的核心管理之一。因此，房地产企业若要取得长远发展，企业管理者必须对财务预算工作、财务控制、资金营运等相关的财务管理工作加以重视，让财务管理在企业管理工作显示其重要的地位。同时，为了提升财务工作者的管理水平，还应注重培养财务工作人员的专业能力。财务工作人员除了具备专业的财务知识外，还要熟悉资金控制以及管理方面的版块。比如，在资产的管理、项目投资、筹资的管理、经济评价等方面要有较高的理论基础，在此基础上分析经济活动走向，帮助企业制定更科学的决策，节约成本。因此，房地产企业需加强组织财务工作者参加财务专业培训。

4.提高企业信用等级

资金作为企业经营的重要因素，若企业处于资金周转困难局面，轻则影响企业经营活动，重则直接让企业关闭。因此，一方面，房地产企业为寻求金融机构的融资，则必须加强企业的信用观念以及提高信用评价等级，让财务报表如实反映企业情况。同时，还可以主动与金融机构联系，让银行把握企业的资金流向，采取诚实守信的经营理念取得银行金融机构信任，从而获得融资。另一方面，房地产企业也可以与信用度高的大企业联手合作，借助大企业的良好信誉获得银行贷款。

5.建立信息化管理系统平台

现代企业的重要管理工具之一是信息化管理。运用信息化管理可以把财务的各项数据，如预算、资金和人员等录入到信息数据管理系统中。企业通过运用系统数据，能准确无误地做出决策。信息管理平台的应用能为房地产企业提高效率，减少成本，避开营运风险，提升房地产企业的竞争力。

6.充分发挥高级财务管理人员的作用

高级财务人员（如：注册会计师、税务师、高级会计师等专业度水平较高人才）对房地产企业的项目营运起着重要的作用。注册会计师为企业提供的服务能让企业在财务管理方面得到帮助，如：加强企业税务管理、降低税收负担成本以及减少涉税风险等。并且，注册会计师能及时发现房地产企业在经营发展过程中出现的不足，为企业提供有力对策，促进房地产企业的持续发展。