房地产企业资金管理中存在的问题及其对策分析

2021-01-02蔡松青

企业改革与管理 2021年19期

蔡松青

（厦门立龙集团有限公司，福建厦门 361009）

一、加强房地产企业资金管理的重要性

资金管理是指对资金来源、使用等进行有计划的控制、监督、考核等各项工作的总称。房地产企业是资金密集型企业，其资金占用周期长，有些长达10年以上，且大部分资金都是通过融资渠道筹集而来，长时间地占用必然带来巨大的资金成本，将严重影响房地产企业的资金周转流畅，对资金的把控稍有不慎将招致资金链的断裂。近年来，资金链断裂的房地产企业比比皆是。例如，泰*集团是一家著名的房地产企业上市公司，其对资金就是没有一个全局性的把控，导致目前所有项目已基本停工，其资产负债率严重超过70%的警界红线接近90%，无序扩张和高资金成本高融资是导致其资金链断裂的两大因素，从中可以看出其肯定没有执行一个高效安全的资金管理制度，股价从2018年1月43.69元一路逛跌到2021年2月的2.51元，缩水近千亿市值，股价暴跌，巨额亏损将造成其融资或者引进战略投资者都更加困难，严重将导致其退市破产清算，由此可见执行有效的资金管理是房地产企业的重中之重。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

1.资金筹措困难

现阶段，房地产企业属于国家重点调控企业，“房住不炒”是中央2016以来对房地产企业的宏观定调。在宏观调控下，国有银行基本已停止向包括土地抵押在内的所有房地产开发贷款，资本证券市场融资门槛高，中小型企业想依靠上市进行资本融资基本不现实，一是上市条件苛刻，二是上市周期长。所以，现阶段房地产企业只有依靠本身资源，即原始资本积累或通过外部融资取得，外部融资主要又以信托为主，自身资本积累的资金非常有限，信托融资费用又高昂，抵押限制条款也多。

2.资金使用存在风险

首先，现阶段房地产企业资金筹措本身就渠道较单一，较难筹集，但是有些房地产企业特别是中小企业的资金使用没有制度可言，很多是凭老板的情绪意愿使用，对筹集而来的资金没有专款专用、没有经过可行性研究与风险评估任意将资金投资于房地产项目或者房地产项目之外的其他项目，造成损失，导致项目需要使用资金时资金链衔接不上，严重时将导致其项目停工甚至破产。

其次，还有某些房地产企业不只是任意使用筹集而来的资金，对于购房预付款也是随意挪用，拆东墙补西墙。在房地产企业存在的主要问题当中，商品房预售资金使用不规范排在首位，当整个资金链出问题时，受害的不只是企业，还有整个社会及购房者。

3.资金管理制度不完善

房地产企业一般投资周期长，资金使用规模及关联企业间资金往来金额巨大，涉及投资资本金、工程进度款、保证金、销售款回笼及账户结余资金等多种巨额资金如何合理使用，这必须有一套完善的资金管理制度。许多房地产企业在日常资金使用中监管形同虚设，缺乏风险意识，没有对资金结构进行有效合理分析，资金没有用到点子上，资金使用效率低或者任意无序扩张，使资金存在巨大风险，对冗余资金也缺乏有效管理产生不必要的资金沉没成本。

4.全面预算管理的缺失

全面预算管理在当今的很多房产地企业还是流于形式。往往只是在年末和年初，上上下下忙来忙去编制完成预算工作就完成了事，没有把预算执行到位，后续没有考核预算执行结果。各部门包括领导随意使用资金，没有资金成本概念，没有风险防范意思，同时资金审批没有实地考察资金的实际使用效率，下面报上来多少就批多少，有些管理层在当今土地稀缺情况下没有经过市场调研、没有可行性研究报告、没根据企业自身实际情况随意拿地，很多存在预算管理的严重缺失或执行不到位。

三、加强房地产企业资金管理的措施

1.拓展融资渠道，获得多元化融资方式

针对房地产企业融资渠道困难，一般企业想短期通过证券市场进行股权融资或者发行债券进行负债融资的渠道肯定是行不通，只有通过挖掘企业本身资源进行多种渠道融资，才能保证企业资金周转通畅。

一是通过权益资金融资。对项目做好可行性研究，做好项目详细预算，完善企业资金管理制度等一切企业管理制度，吸收资本投资。二是推进项目进度尽早获得销售许可证，通过销售回款。企业应提前蓄积客户做好营销，并提前与按揭贷款银行做好工作衔接，通过销售尽快回笼资金。三是通过外部融资，现阶段房地产项目以项目贷款的形式已基本无法向国有银行融到资金，企业应通过其他多渠道进行组合融资，通过应收账款债权抵押及企业其他资产抵押，提升本企业信誉获得信用贷款及集团整体授信等与各种商业银行或者信托企业进行多方洽谈，以获得较低成本且较高额度的授信额度贷款。

总之，现阶段的房地产企业应完善自己的企业内部管理制度体系，改进和完善房地产融资渠道，向着多元化的融资渠道发展，构建科学合理的融资方案，以解决现阶段房地产企业的资金需求。

2.做好资金专款专用，保障资金有的放矢

首先，为防范房地产资金使用风险，企业应落实全面预算管理体系，完善内部控制和风险管控，做到资金专款专用，避免领导拍脑袋式的乱投资，应该确实做到制度管理公司而不是某个人在管理公司、决策公司。在现阶段中央定调“房住不炒”的宏观政策背景下，企业及领导层不能再停留在以前的高成本融资快速拿地圈地、开发、销售回款的模式了，这极易造成企业现金流断裂风险。现阶段，房地产企业不只是向国有银行用项目抵押进行融资困难，连购房者的购房资金来源都是监控对象。中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅2021年3月26日刚联合发文关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，就是针对最近一、二线城市房价出现上涨，原因之一就是最近有很多企业和个人违规套用较低利率的经营贷款投各房地产领域，影响了房地产调控政策效果，进而出台的一次对房地产“房住不炒”定位的针对性调控。在此背景下，房地产企业应该根据资金能力慎重拿地，特别是在三、四线市，因为三、四线市销售情况基本比较不理想，在资金预算允许的情况下最好是在热点一、二线城市拿地开发，一般销售业绩比较有保证。房地产企业应该提高项目品质，做大做强企业口碑，提前营销蓄客，加速资金回笼，减轻资金压力，切忌不能盲目囤地，否则容易引起资金链紧张甚至断裂，严重时导致企业破产清算。

其次，地方政府应协调各方关系，督促金融监管机构牵头严格执行2010年住房和城乡建设部发文要求各地要完善预售资金监管机制的要求，由监管机构、监管银行、房地产企业签订预售资金监管协议，由购房者将商品房预售资金全部转入监管账户，以确保商品房预售资金用于商品住房项目工程建设，不被挪用，不能让预付监管成为“一纸空文”，以此减少项目烂尾危机，保护购房者利益，维护社保稳定。

3.完善资金使用和管理

由于房地产企业资金需求巨大，房地产企业应制定一套科学合理的资金管理制度，指引企业科学合理安排资金的使用。对财务人员应加强专业知识的培训辅导，在资金充盈的时候，房地产企业在做好资金预算合理安排使用的同时，在保证资金安全的前提下，应充分利用这部分资金，否则巨额资金沉淀在账户的同时也会占用资金成本：

首先，归还可以随借随还的短期贷款。可以先偿还这部分贷款，需要使用资金时再支取，能够减少资金占用成本。其次，提前归还高资金成本的信托等融资债务。高资金成本将挤占企业利润，提前归还高资金成本债务可提高企业利润。最后，可以进行保本理财，只要有高于银行活期利率的保本理财即可购买，在降低资金使用成本的同时，又可灵活使用资金。

4.建立健全房地产企业全面预算管理制度

房地产企业市场经济形成二三十年来，整个管理体系发生了很大变化，整体财务管理制度已基本完善，但对全面预算管理制度很多房地产企业还基本上没落实到位，因为高效安全的资金运转离不开全面预算管理的实施。房地产企业应成立全面预算管理委员会办公室，全面负责预算的编制、审核、控制、调整、分析、考核等工作。各预算执行机构应根据集团层面下达的预算总体目标、要点等要求，结合本部门战略、经营特点及内外因素等情况编制年度预算草案上报全面预算管理委员会办公室，全面预算管理委员会办公室应对上报的草案结合集团总体战略规划、集团整体项目进度、销售情况、融资情况、日常经营管理情况进行审查和平衡，审查平衡后汇总编制出集团层面年度预算方案，报预算管理委员会、董事会审议，最终经股东大会审议批准执行。全面预算管理委员会办公室应严格考核各预算工作是否执行到位并进行奖罚，以确保各预算指标的执行到位，不能让预算流于形式。大额资金在年度预算外的运转需重新经过可行性研究、预算调整、董事会审议、股东大会审批之后才能投用，以保证资金的安全高效运转。