谁是北京房租掉价的推手

张凤玲

2020年7月18日，清晨。

自如管家拐到金台路后一直往东走，在金台北街停下，前方是人民日报，中央电视台。自如管家说，金台路附近的房子，已经降价。半年前，金台北街附近的一间次卧，12平米，租金每月大约3500元，现在租金每月大约3100元。

北京海淀区，西城、东城、丰台房租降价的市场局面和金台北街的情况如出一辙。

海淀区，西土城一套精装两居室，价格从每月7900元下调到每月6700元;丰台区，花乡地区一套精装两居室，价格从每月4000元降价到每月3500元;

东城区，安定门一套精装一居室，价格从每月6500元下浮到每月5800元。

7月18日和7月19日，《中国品牌》杂志记者在走访中发现：一名自如租客，因为前段时间租约到期，她想搬回到2018年租住的房子，联系中介，发现2019年需要5500元拿下的一居室，今年只需要4500元。

而房山区房东杨女士已经切身体验到寒冬来临。她拥有一套两室一厅的房子，2019年，这套大三居每月租金4200元，但今年房子却已经闲置半年。疫情期间，杨女士没有找到新的租客。

根据我爱我家研究院数据显示，北京房租已经呈现下滑趋势，6月前三周，北京整租交易的套均价为5743元/套/月，较同期下跌。

在房东、租客和房产中介看来，房子已经表现出“人缘”不佳。而客流上，外地人不愿意回京，成房源供需掣肘。

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房租下降多因一果

在大众眼中看来，疫情是这次北京房租租金下滑的“推手”。因为疫情打乱外地人进京的工作节奏，减少了城市人口的流动性，造成房源和客源供需层面的失衡。

北京租房市场有传统的淡旺季之分。

租房的旺季主要在上半年。春节之后的上班潮、招工潮，造成北京人流回升，因此，3月和4月是北京的房租旺季。大学生集中毕业，集中找房，大学生没有足够的时间去对冲无房居住的风险，避险措施又很少，时间不足，因此，5月、6月和7月是北京大学生毕业季节。

疫情直接让北京房产中介公司痛失2、3月的黄金旺季。也因此，各大房产中介公司憋足劲，想把握住5、6、7月的旺季机会。2020年5月6日，自如公寓推出一个租房品牌计划一“海燕计划”。

所谓“海燕计划”，是指刚刚毕业的大学生租房，不需要交付押金，享受折扣优惠等一揽子计划。但，北京6月突然的疫情，又切断北京毕业生和北京的联系，不少大学毕业生返回北京都比较困难，因此，“海燕计划”很难“展翅高飞”。

7月19日，一位链家经纪人对《中国品牌》杂志记者表示，2019年，一套12平米的房屋，从看房到成交，周期大约13天，而疫情期间，租房成交周期已经超过15天，甚至更长。凡事都有偶然的凑巧，也有宿命的必然。

时间线拉长，北京房租下调，已隐隐约约地酝酿已久。隐形因素已经表现在时代背景里。

根据北京日报等媒体公开数据统计，2016年，北京拆除违建面积1500万平米;2017年，北京拆除违建面积5985万平米;2018年，北京拆除违建面积大约是4000万平米。

除了大规模地拆除违建面积，还有一个不容忽视的时代背景：北京这个大城市的人口偏好发生调整，宏观面要求控制人口规模。

根据北京市统计局数据显示：北京在“十三五”规划纲要中，提出2300万的人口红线目标。在2017年，北京常住人口自1997年以来首次实现负增长，为2170.7万人，比2016年减少2.2万人。在2018年，北京常住人口2154.2万人，比2017年减少16.5万人。在2019年，北京常住人口2153.6万人，比上年末减少0.6万人。

大规模拆违导致的小产权、隔断房的消失，使得低收入者逃离北京，原有租赁大池子里的低收入人群减少，人口外流构成了一次房源和客源的供给侧改革。

所以有人说，北京人口减少如同一个巨石，扔到水中央，激起波澜，而疫情如同一块块巨石，倾倒水中央，圈圈荡漾开来。

这并不是感性的判断，而是由理性的数据支撑。

东北证券的一项数据显示，截至2018年上半年，北京租金收入比为47.44%，此时，北京的房租租金价格涨到极致，他们研判，未来北京房租将呈现稳中有降的趋势。他们从趋势上，也做过一笔测算：假设人均租房居住面积为30平米，年租金采用该年12个月租金的算术平均值，可以看到从2013年以来，北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25%。但是在其后几年，租金收入比并未有明显上升，一直控制在50%以内。

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周期叠加的房租事故

过去五年多，中国房地产的顶层设计制度概况起来就八个字——“房住不炒，租售并举。”这是住房供给侧改革的核心内容。

住房供给侧改革，其实又分两个内容：一个是新房供给侧改革，另一个是租房供給侧改革。

后者的一个核心就是，租赁机构化。

为了提升租赁在整个楼市认知体系里的权重与地位，从中央到地方政府，都出台很多鼓励文件，希望推动租房市场的培育与发展。比如，2017年7月21日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并且选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。

如此高规格的政策红利出现之后，金融机构开始响应。

建设银行、工商银行、中信银行、中国银行等多家金融机构介入长租公寓领域。

各路资本野心勃勃地进军长租公寓，相应的ABS、类RE-ITs等融资手段也安排上了，资本则隐身其后提供弹药，各方力量短兵相接，长租公寓行业迅速从蓝海变为红海。