住宅商用可能要承担法律责任

3年前，丛怡在北京买了一套住宅，入住后发现楼里面有理发店、美容院、瑜伽馆、托管班、培训机构、快递公司等各种机构。

“这些非住宅功能，严重影响了我们的正常生活，感觉小区也很不安全。”丛怡说。

丛怡认为这种情况不合理，也试图通过种种方式维权，但都未果。

刚刚颁布的民法典，对这种情况进行了约束。

民法典第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改變为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

在全国各地，住宅商用并不鲜见，不少人为了节约资金，用自己的房子或租来的住宅当作办公室。

北京市民李旭告诉记者，她们家对面长期处于无人居住状态，后来业主租给了一家公司，每天都有人站在楼道里抽烟，李旭的家里也经常可以闻到浓浓的烟味。

李旭曾经向物业反映此事，也未能得到有效解决。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧说，事实上现行物权法已经对类似情况有所规定，要求业主将住宅改为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，但这一规定可能很多业主不知道，导致有业主用住宅开工前未经正常法律程序，而其他业主发现邻居把住宅商用后也不知该如何解决。

民法典在措辞上，把“经有利害关系的业主同意”，改为“经有利害关系的业主一致同意”。

在郭韧看来，这样的措辞变化，增加了法条的确定性。

至于民法典所指的利害关系人，郭韧认为泛指全体业主，狭义理解则是指改变房屋用途的行为导致权利受到侵害的业主。具体还要看公司性质和影响范围，比如，公司是一家小型企业，人员流动量小，对周边稳定生活环境产生的改变较少或可以忽略不计，利害关系人可能仅指代对门、楼上、楼下的邻居或指“同幢楼房里其他的业主”，但如果公司人员流动量大，对周边生活环境产生重大改变，则利害关系人除了“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”，甚至扩大到全体业主。

“这个规定本身，是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作经营性用房。”郭韧认为，随着法条影响力的扩大和群众法律意识的提高，再出现住宅商用的，有利害关系的业主可以要求改房屋用途的业主承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。

（摘自《法治周末》）