对我国不动产登记查询制度中“利害关系人”界定的探讨

赵萌萌 肖炜基 马超 崔康

摘 要：由于立法的不完善和实务中的需要，对于不动产查询主体“利害关系人”的界定十分必要。通过分析“利害关系人”在法律体系中的内涵，认为“利害关系人”应当包括未登记共有人、不动产占有人、相邻关系人；婚姻关系人、申请婚姻无效人；遗赠扶养协议约定的扶养人、遗产酌分请求权人；债权人、租赁关系人；除了以上间接利害关系人外，还有三类直接利害关系人。同时，“利害关系人”主体能够查询的资料权限与其他查询主体也不尽相同。

关键词：不动产登记查询；利害关系人

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2018）20-0077-02

作者简介：赵萌萌（1997-），女，汉族，江苏泰州人，西南政法大学，本科，研究方向：法学；肖炜基（1996-），男，汉族，广东广州人，西南政法大学，本科，研究方向：法学；马超（1996-），男，汉族，安徽马鞍山人，西南政法大学，本科，研究方向：法学；崔康（1997-），男，汉族，山东德州人，西南政法大学，本科，研究方向：法学。

2018年1月26日，《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《暂行办法》）公布，对不动产登记资料的查询制度做出了细化规定，不动产查询制度再次受到关注。然而，虽然《暂行办法》对此前立法中模糊的“利害关系人”做出了相关规定，但是其规定尚不完全。在实务中，随着人们对不动产权利保护意识增强，不动产登记资料查询工作量不断增多，以“利害关系人”为理由要求查询不动产信息的情形越来越普遍，以当前规定来看，对“利害关系人”的认定困难和混乱还是不能避免。因此，本文对“利害关系人”内涵的探讨确有其必要。

一、关于“利害关系人”的立法现状

从我国现行有关立法来看，《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人”是为可以申请查询、复制登记资料的主体，登记机构应当提供登记资料。《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）在以《物权法》为立法依据的基础上，第二十七条规定“权利人、利害关系人”是可以依法查询、复制不动产登记资料的主体，不动产登记机构应当提供登记资料。而作为《暂行条例》配套规章的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十七条作出了更为具体的规定，“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”是可以查询、复制不动产登记信息的主体，可查询复制的具体内容为“不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。

由以上可见，在《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《暂行办法》）出台前，已有相关法律法规虽然看似明确了有权查询不动产信息的主体范围，但实际上均未对“利害关系人”的概念给予明确界定，给实务操作和查询主体利益保护带来了困难，如何准确界定其概念以及如何确定其利用资料的范围仍是立法以及实务中的难题。虽然《实施细则》罗列出“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”几种情况以及其利用权限范围，但是此罗列并不完全，并且对于“等”字包含的内容该如何界定也没有明确的解释。而2018年1月26日新公布的《暂行办法》，虽然对利害关系人的范围作出了三类规定，第一类是“因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的”，第二类是“因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的”，第三类是“法律法规规定的其他情形”，可见前两项对于利害关系人的界定并不完全，还需由兜底条款加以补充。而相应地，对于兜底条款中“其他情形”的界定，究竟又该如何理解还是没有一个明确的结论。

在目前实务中，由于各地对相关政策法规认识理解不同，不同地方的不动产登记机构对“利害关系人”的不同理解适用，基层国土资源部门难以实际操作，导致了利害关系人查询登记信息申请被拒绝、利用范围受到不正当限制、利害关系人越权查询登记资料等现象①，导致利害关系人的知情权得不到保护，或者不动产权利人的隐私信息遭到泄露，不能实现不动产权利人的隐私权与利害关系人知情权的权利平衡。因此，本文试图对“利害关系人”的界定提出可行的方案建议，以此充分发挥物权登记的公示公信作用，平衡好不动产权利人的隐私权、利害关系人的知情权之间的关系，实现不动产登记制度的立法目的。

二、对“利害关系人”的界定

“利害关系人”是法律活动中的重要主体，对其理解直接影响到不动产物權当事人的合法权益。作为法律上的术语，“利害关系人”散见于各种法律法规条文中。

传统民法意义上的利害关系人一般包括近亲属、债权债务人和其他有民事义务关系的人。近亲属即是民法通则中规定的范围，容易界定；其他有民事义务关系的人是其他与民事主体有民事法律关系的相对人。

查询权范畴上的利害关系人，首先包括自然人、法人、其他组织等一般权利主体。其次，还包括未经登记但实际是权利人的主体，如未经登记的不动产共有人，此类主体只能纳入利害关系人。再次，“其他有民事法律关系的人”的内涵也越来越丰富。

具体到《民法总则》而言，利害关系人集中于一般债权人以外的其他债权人，包括侵权损害赔偿侵权人、不当得利债权人、无因管理债权人等。

具体到《物权法》而言，不动产查询利害关系人包括以下三部分：第一，未登记的共有人。不动产成为共有物的情况较多，在实践中大量出现共有不动产仅仅登记在其中一个共有人名下的状况。根据《物权法》对物权变动公示原则和善意取得制度的确认，未登记的共有人有权查询登记信息以掌握不动产的现实情况维护利益，甚至可以在此基础上通过更正登记、异议登记来维护权益。具体来说，未登记的共有包括以下情形：夫妻共有、家庭成员共有、财产分割前的继承人共有、合伙经营未分割财产的合伙人共有。第二，不动产占有人。不动产占有人在一般没有查询的需要，但是当其他权利主体向占有人主张返还不动产等请求时，尤其在占有人不能举证证明其占有合法性来源的情况下，其行使对不动产的查询权确有必要。第三，相邻关系人。不动产相邻关系人互负不妨碍对方行使权利的义务，当一方相邻权受到损害时，相邻关系人有查询对方不动产的必要。具体包括相邻土地使用关系人、相邻防险、排污关系人、相邻用水、流水、截水、排水关系人、相邻管线安设关系人、相邻安全关系人等等。

具体到《婚姻法》而言，婚姻关系人即夫妻有查询夫妻关系存续期间共有不动产的权利，对《婚姻法》第10条规定的婚姻无效制度的司法解释中，有关于申请婚姻无效的利害关系人的规定，包括婚姻当事人及其近亲属和基层组织。但这种确认之诉并没有给付请求权，涉及财产分割时需要法院分别制作裁判文书，因此没有赋予其不动产查询权的必要。

具体到《继承法》而言，不动产查询利害关系人包括以下三部分：第一，遗赠抚养协议约定的抚养人。扶养人既承担被抚养人生养死葬的义务，又有取得遗赠的权利，两主体间为双务合同关系。为了实现双方的公平平等，当遗赠财产中有不动产时，应该赋予抚养人查询资格，包括在协议缔约前、缔约时、缔约后、被抚养人死前和死后等情形；第二，遗产酌分请求权人。酌分请求权人可以酌情分得适当遗产，为了获得相应比例的份额，其确有查询不动产信息的必要。

具体到《合同法》而言，在债权关系上，只要债权人有实现债权的需要时，均可以对债务人的不动产进行查询，以维护其债权的实现可能。在买卖、赠与性质的合同中，在缔约时和合同生效前都有查询的必要。另外，在租赁关系中，承租人为保障其居住利益的实现，也有查询不动产的权利。

综上分析，利害关系人应当包括：未登记共有人、不动产占有人、相邻关系人；婚姻关系人、申请婚姻无效人；遗赠抚养协议约定的抚养人、遗产酌分请求权人；债权人、租赁关系人。

以上提到的利害关系人属于间接利害关系人，系不动产物权关系人，与不动产原权利人之间存在物权利益关系。除此之外还有一类直接利害关系人，系对不动产登记有异议并且能提供证据证明自己的权利的主体。包括以下具体情形：1.对不动产登记簿记载的权属状况有异议，且有证据证明自己才是权利人的；2.有证据证明不动产登记簿记载事项与事实不符，并且导致损害的；3.提供审判、仲裁机关受理不动产纠纷案件证明的当事人。

三、各“利害关系人”对不动产登记资料的利用权限

利害关系人作为不动产登记资料的特殊利用主体，对其利用范围对于不动产登记结果（即不动产登记簿），由于其记载的信息基本与不动产本身状况相关，并未涉及权利人的住址、联系方式、婚姻状况等人身隱私信息，即便有商业秘密及个人信息泄露的可能，也可以借鉴台湾地区的做法，将此类信息在登记簿中隐匿②，不应当因此限制权利人对不动产登记簿的查询。因此对于“利害关系人”而言，均可查询不动产登记簿。

对于不动产登记原始资料，包括登记申请书、申请人身份证明材料、不动产权属来源证明材料等，可能涉及个人信息较多，具有一定的保密性，因此需要对查询主体予以限制。具体到利害关系人而言，其作为不动产登记资料查询的特殊主体，其利用范围应该仅限于有利害关系的相关登记信息。

在当前的实务操作中，一些基层不动产登记管理人员为了减轻工作负担，往往将整本档案交给申请人查阅，这种做法的不妥当之处，一是在于造成复印材料与时间的浪费，效率低下；二是造成权利人以及国家秘密信息泄露的风险。

总体来说，对于可以查询的不动产登记资料的范围认定，不动产登记管理机构在实务中还应当遵循以下几个原则：一、依申请原则。档案管理人员仅能提供申请人申请内容中的信息，对未申请的资料则不能提供；二、审慎审查原则。档案管理人员对相关利害关系、身份证明应当审慎审核，合理认定利害关系人的查询范围，不宜随意扩大或缩小，根据利害关系人的诉求对档案资料分析梳理，将不宜提供的资料隐匿排除；三、区别对待原则。对于不同的利害关系人申请查询主体，应根据其利害关系程度和内容区分其可以查询的资料限度；四、利益平衡原则。既要满足利害关系人的利用需求，又要切实保护权利人的隐私信息；同时不得泄露国家秘密等保密信息。

[ 注 释 ]

①黄欢.利用不动产登记资料的利害关系人[J].DOI：10.13562/j.china.real.estate.2016.28.011.

②金曼.不动产登记资料的查询主体研究[J].河南财经政法大学学报，2016（4）（总第156期）.