房地产企业审计存在的问题和解决措施

王永时

经济的快速发展中，房地产作为支柱产业，在其中发挥了非常重要的作用，但是随着房地产企业竞争日益激烈，相关审计问题也越来越突出，所以对房地产企业审计存在的问题进行分析，并且给予切实可行的建议，对于我国房地产企业长足发展具有促进作用。而本文则是将研究的重点放在了房地产企业审计存在的问题和解决措施，及在对不足进行探讨的基础之上，并给予了相应的解决方法，希望能够为我国房地产企业审计的不断完善提供借鉴。

一、引言

現代企业所面临的竞争压力越来越大，房地产企业也不例外。市场经济体系的不断完善，对于房地产企业而言既是机遇又是挑战，之所以说是机遇是因为国家为了维持良好的市场经济秩序，针对房地产企业给予了更多优惠的政策，这也在很大程度上推动了房地产企业发展，但是同时随着房地产企业数量的不断增多，行业间的竞争越来越激烈，如何才能抓住机遇，应对挑战，这就需要企业重视审计工作的开展，坚持公平公正公开原则，将内部、外部审计有机结合，同时还要将审计质量提高，以推动房地产企业持续长远发展下去。

二、房地产企业审计的工作重点

资本市场中日益增多的房地产企业，正面临着所有权、经营权分离局面，所以房地产企业管理人员如何对运作业绩公正的进行评价就成为了关键，而第三方审计所具备的重要作用同样也是值得关注的。房地产企业审计根本目的就是第三方机构针对企业的财务报表独立审计，并且以报表公允性为依据发表建议;审计工作非常重要，工作重点是审计报告是由审计提供的，可以将企业财务报表公允性提高，使管理人员所提供的报表更具公信力，有利于管理层管理的强化，运用有效的技术方法，对独立审计问题进行解决，并且能够做到对是不是要公允及时将独立意见发表出来，遵循的原则是公平公正，将不同的战略合作伙伴引入来实现对管理层人员进行督促，并且对财务报表编制工作进行不断强化，使其在编制中确保科学、合理、严谨，使房地产企业审计质量得到提高。另外在收入的确认、结转成本、往来资金、预收（应收）账款等方面的审计同样也是房地产企业审计工作的重点。

三、房地产企业审计存在的问题

（一）内部审计问题

1.企业对内部审计工作认识不足

房地产企业将工作的重点放在了生产及利益方面，而对于审计工作不够重视，在认知上存在较大的差异性，将审计与财务监督混淆，片面的认为审计是可有可无的。虽然国家一直强调要重视审计工作，而部分房地产企业也设置了审计岗位，但是并不是独立存在的，而是下设于财务部门，甚至有些房地产企业根本没有此岗位。

2.内部审计职能范围狭窄

部分设置了审计部门的房地产企业，将工作的重点放在了事中、事后的审计上，审计价值未充分发挥出来，将内部审计作为了企业财务管理的一部分，并且管理范围狭窄，无法做到内部风险的防范与及时应对，另外也导致外部审计面临着较大的困扰。

3.技术手段落后，影响效率

房地产企业内部审计工作重点在财务审计上，也只是对财务报表、账簿等相关的财务数据进行核查，而很少会对业务管理、经济责任以及管理效率进行审计。计算机、网络的普及，企业内部审计还仅仅停留在简单的汇总方面，而未涉及到管理审计，并没有将先进的技术手段融入其中，使得房地产企业内部审计效率较低。

4.内部审计人员选择不合理

房地产企业内部审计人员大多数都是身兼数职，不仅没有进行专业的培训，而且工作知识、经验欠缺，对实际生产、经营运作不够了解，无法掌握审计的重点，工作的重点是在财务的核算方面，兼顾审计工作，造成审计人员工作积极性较低，流动性较大，无法保证内部审计人员整体素质，进而对审计工作开展带来影响。

（二）外部审计问题

1.当期利润受到人为调节

房地产企业预售房款的获得，必须满足以下条件，成品房竣工验收完成，并且与购买者签订相关的协议，房地产企业要及时结转主营业务收入、成本、利润、税金，确保企业经营情况的真实性。但是很多房地产企业为了能够实现自身利益最大化，人为的将竣工结算进行了调节，导致商品房竣工结算手续无法在规定时间内办理。另外很多房地产企业开发时，私自开展其他新业务，从中获得资金，而新业务主要是以房屋代收、代租为主，而当前我国法律法规中并没有明确的将这些内容涵盖在内，进而造成此业务操控空间较大，这一部分资金就成为了房地产企业的小金库。

2.存在逃税现象

房地产企业利润非常大，所以要缴纳的税款也很多，为了能够将税负减少，房地产企业会将实际利润进行隐瞒，进而达到逃税的目的。房地产企业发展迅速，逃税现象比较常见，不仅对国家税收收入带来了影响，而且使房地产企业也面临着较大的法律风险，对于长远发展非常不利。

3.材料管理不合理

房地产企业具体开发时，固定资产管理存在极其不稳定现象。房地产企业在建设过程中周期较长，对于材料的需求量也较大，并且涉及到的材料种类也很多，而这些都在很大程度上加大了审计的难度，有些房地产企业在建设时三五年都不会对固定资产进行一次彻底的清查，管理非常混乱，即使开展审计工作，也导致审计人员无法将准确的数据获取到。

四、房地产企业审计问题的解决措施

（一）提高管理者对审计工作的正确认识

为了能够使房地产企业审计工作开展更加的规范，国家相继出台了一系列相关的政策，例如《内部审计基本准则》、《审计署关于内部审计工作的规定》等等，而作为房地产企业的管理层就要对这些政策进行了解，充分认识到审计工作的重要性以及职能，将企业管理层对审计工作正确的认识提高，进而带动其他人员，将审计工作有序开展下去，构建起完善的内部审计部门，保证其独立性的同时，明确内部审计人员的职责，以便于后期出现问题能够做到责任到人，将审计工作真正意义上落实。

（二）合理扩大内审工作范围

房地产企业内部审计工作要以具体情况为依据，将审计工作的范围不断拓展，改变原来只重视事中、事后审计的工作方法，将工作的重点放在审计的每个环节，既包含着事前，又涉及到事中与事后，实现全面审计。另外还要适当扩大业务范围，由以前对于财务业务的重点关注，慢慢的向所有业务进行调整，不仅仅要将生产建设包含在内，而且还要涵盖销售、运营等各个环节，与此同时还要对企业内部控制以及风险防范给予关注，使企业整体管理水平得到提高。

（三）改进审计手段和方法，提高内部审计质量

信息技术时代的到来，对于房地产企业审计工作的开展同样带来了影响，审计对象、方法发生了变化，而企业审计部门要以具体情况为基础，紧跟时代发展步伐，将计算机技术引入，通过现代电子软件的运用将传统手工业务取代，更好的应对目前复雜多变、海量数据所带来的审计压力。

（四）优化内部审计人员专业结构

房地产企业运营中，要充分考虑自身生产技术特征，培养一批既具备专业管理知识又懂得相关技术的工作人员，将其纳入到审计部门中，构建独立且专业的审计团队，以满足当代社会发展中对于房地产企业提出的新要求。另外企业要加强对现有审计人员的培训，使他们的知识不断进行更新，同时将专业审计人员引进，为企业审计工作开展提供人力资源保障。

（五）做好税务筹划工作

房地产企业要充分认识到税务筹划所发挥的重要作用，在对国家税收相关政策进行了解与分析以后，采取合法的手段进行避税，而不是运用非法渠道逃税，非法手段只能使企业面临着较大的法律风险，对于其长足发展也极其不利。企业可以增设独立的核算部门，专门负责税务的筹划，不仅使企业税负实现了降低，而且能够将销售利润增加。

（六）完善资产管理，构建完善的内部管理制度

资产的严格把控对于房地产企业而言也是非常重要的，不仅要构建健全的内部资产管理体系，而且要将执行落到实处，明确各岗位职责，保证资产的管理每一个环节都可以有相关负责人，为企业审计提供良好的环境。另外也可以通过绩效管理体系的构建，针对相关责任人进行处罚，而对于表现好的要奖励，做到奖罚分明，使员工工作积极性提高。

（七）不断强化开发成本管理

房地产企业审计工作的开展，要将工作的侧重点放在开发过程中的成本、费用明细、短期借款等账簿的审核方面，不断的对开发成本管理进行强化。除此之外还要科学合理的去分析开发成本费用、当地低价、投资估算报表等，并且还要进行比较，确保成本管理更加的科学合理。

（八）不断强化资金管理

站在房地产企业长远持续发展角度而言，其要对相关的法律法规进行充分的理解与认识，并且按照规定严格执行，以法律法规为依据，对内部资金管理工作进行不断的强化，使法律风险降低;对于外部审计机构而言，针对企业交易审计，将工作的侧重点放在资金拆借上，防范审计工作中存在的任何风险，将审计的质量提高。

五、结语

虽然房地产企业发展已经日益成熟，但是审计工作一直以来都未得到企业高度重视，为此导致审计环节问题日益暴露出来，对于审计效率、质量造成较大的负面影响，要想将这些问题彻底根除，就要求企业不断强化内外部审计工作的开展，充分发挥内部审计与外部监督的作用。

（作者单位：西安曲江文化产业投资（集团）有限公司 ）