高层住宅工程常见质量通病及控制措施

曲升级

摘要：浙中东阳市近几年高层住宅小区不断增多，然而高层住宅存在很多质量通病，高层住宅出现开裂、渗漏、空鼓和裂缝等问题对于后期维护修复难度很大，施工及后期的修复的难度也是很大。本文分析东阳府17栋高层住宅现状和产生裂缝原因并根据具体原因提出解决措施，全面提升住宅交付质量。

Abstract： The number of high-rise residential communities in Dongyang City， Zhejiang Province has been increasing in recent years. However， there are many common quality problems in high-rise residential buildings. The problems of cracks， leakage， hollowing and cracks in high-rise residential buildings are very difficult for later maintenance and repair， and the difficulty of construction and later repair is also very difficult. This paper analyzes the status quo of 17 high-rise residential buildings in Dongyangfu and the causes of cracks， and proposes solutions based on specific reasons to comprehensively improve the quality of residential delivery.

关鍵词：高层住宅;裂缝;渗漏;解决措施

Key words： high-rise residential buildings;cracks;leakage;solutions

中图分类号：TU71                                        文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）32-0124-02

1  东阳府工程概况

东阳府位于中山公园北路与月亮街交叉口，总建筑面积：520131m2。为17栋25层住宅1305户。钢筋砼剪力墙结构，地下一层（车库），地上25层，建筑高度75m。高层住宅质量通病具有楼层多发性、难处理、后期维修费用高、安全隐患大等特点，在高房价的今天与业主的生产财产紧密的联系在一起，从制度上特别是甲方开发商对质量通病的处理很有必要。质量通病最大的隐患就是渗漏，主要出现在给排水问题。根据相关规范和多年的工程经验，结合工程实际情况，有针对性的提出通病的解决措施，对施工方提出全过程质量控制措施，加强质量管理，保证业主生命财产安全。

2  常见质量通病

2.1 质量管理总思路

实地查看东阳府高层各个楼栋实际情况，主要的质量通病为卫生间渗漏、填充墙开裂为主。总体思路应该是预防为主，防治结合。在浇筑前详细拟定施工方案，技术交底不走过场，具体到每一块楼板和剪力墙，及时检查整改小部分的质量通病，将问题消灭在竣工交付前，即以“事前拟定方案措施，事中跟踪落实措施来预防质量通病普遍发生”为主，以“事后及时检查、整改治理因偶然因素导致出现的局部少量通病质量问题”为辅，尽量将问题消灭在竣工验收以前。

2.2 渗漏部位及影响（表1）

2.3 渗漏防治处理措施

①双卫生间、连廊底渗漏。厨房卫生间后期装修务必重新进行防水处理。控制好卫生间与室内结构的标高，采用坐式大便器的卫生间低于室内标高1.5cm左右。设置合理坡度坡向地漏，实际装修时很容易将卫生间做平整，尽可能设置好坡度减少渗水与溢水现象。减少卫生间门锈蚀。排水管一律预埋接头减少管根堵洞。

②外墙四角梁底或柱两边。外墙洞口填充材料一定经过认真比选，避免出现与柱梁板接触处起鼓，进而导致开裂。外墙施工喷刷拉毛施工前，仔细检查墙体抹灰灰缝饱满度，特殊位置如梁下顶砌、柱子两侧和构造柱顶边，对漏洞缺陷进行补强砂浆填充。在外墙抹灰完基层刮底处理后，在梁底和柱两边砌块铺设 ≥250mm 宽镀锌钢丝加强不同材料连接，交接检查后方可进行后续抹灰及喷浆施工。

③窗户渗漏。进行砌块施工时，特殊部位窗户窗台标高、放坡、斜面收平等要求重点控制工艺要求，最终将雨水引流到外侧面。按照设计要求选择窗框尺寸，尽可能贴紧洞口避免出现较大缝隙。窗框进场验收重点检查拼接防水性能。高层住宅进行窗框安装时，一定贴近洞口安装后，沿着四周打满发泡剂，仔细检查无误后干燥处理后进行切割，认真做好砂浆勾缝后将内外侧封口胶均匀铺打在表面层上，主要胶不能直接打在油漆或面砖层上，增强窗户密封性，强化整体一次性成型。

④屋面板渗漏。浇筑混凝土施工尽可能早点封掉各种管线穿屋面板洞眼，浇筑完成后注水或者下雨天后检测屋面密实性，如有渗漏及时进行修补整改完毕，确保早发现问题早处理。不得在进行后续屋面板采用防水涂料或者卷材处理前发现问题。防水层施工前确保结构无裂缝和混凝土不密实的问题，如发现裂缝及时进行开槽重新浇筑处理。对个别洞眼不密实需要返工处理并加强检测，高层平屋面做好泛水施工，对水平裂缝一定高度重视，做好砼翻边处理。做好工序交接检测，出现问题及时处理不互相推诿。

2.4 开裂部位及影响（表2）

2.5 开裂防治处理措施

①梁底及柱身。施工工艺要求同渗漏预防措施，具体抗开裂铺设符合要求的钢丝网加强预防。施工时满铺满牢。

②砌块墙体中部。砌体结构施工应该严格按照施工组织设计进场，堆砌场地有排水措施，注意干燥处理不要淋水、积水;雨季施工提前覆盖完毕，东阳府东西边套容易被雨水淋水的墙体特别是东边套在抹灰施工时铺设耐碱纤维网加强抗开裂处理。砼和砌块交接处是裂缝多发处，对于砌块，养护时间要保证28天，控制含水率，砌筑到板底要预留位置，交接处设置钢筋网片抗裂，同时砌筑砂浆要饱满密实。

③混凝土楼面板开裂空鼓。第一，控制原材料，对于泵送砼，一定加强检测，从源头上加强质量管理;第二，严格按照图纸施工，不得随意进行更改图纸，有特殊情况请设计单位进行变更，图纸会审前检测图纸是否符合要求，避免后期进行变更导致差错。第三严格施工工艺，规范施工，严格材料配合比，砼养护专人负责责任到人;第三定期不定期进行检查，发现裂缝第一时间通知物业，避免出现损失扩大。冬季施工注意加强保温处理，贯穿性开裂容易出现在低温季节，对楼面板浇筑后及时覆盖保温，特殊低温天气搭设暖棚加温，注意保温时间，砼没有达到预定强度禁止拆除保温材料，禁止赶工期上人、堆砌材料。

3  具体治理措施

①根据具体部位采取相应的方法：在迎水部位严格做好防水层，外墙窗户位置的渗漏应重点在迎水面维修，清理基层凿除抹灰层重新做防水，封堵材料密实可靠，加强抗裂性能检测，全面防水完成合格后在进行面层饰面施工，切记用装饰层覆盖后期维修仍然需要凿除重做。滴水槽位置准确。

②如果凿除成本过高，可以在渗漏部位进行反向堵漏，实际情况就是上层住户装修完成，如果遇到卫生间渗漏，重新让上层住户凿除比较麻烦，这时候考虑在下层顶棚封堵，同时让上层住户停止用水一段时间，用堵漏王进行封堵，一般三天后达到一定强度，上层进行试水检测，这种方法实际效果不如第一种效果好。

③对于开裂导致产出的裂缝，很多住户看到会影响观感，如果仅仅是墙体砌体结构收缩开裂，直接进行开槽补平，如果是外墙出现裂缝或者屋内梁下柱身出现裂缝，需要进行开凿铺设镀锌钢筋网加强墙体抗裂性能，对于裂缝过大，甚至是楼板贯穿性裂缝，不能仅仅进行面层修补，必须经过专业的结构检测部门检测，然后用环氧树脂结构胶就开裂部位进行满打四周，保证结构整体性能，同时保证板内钢筋的保护层厚度。

4  施工管理者的责任

施工企业要对一线工人强化质量通病的认识，项目负责人要合理规划施工工序安排，加强人、材料、机械的管理，通过4M1E开展技术创新点和管理效益點，对于岗前技术交底不走过场，提高从业者专业认知水平和责任心，严格抓落实，使操作工人按照批准的方案进行施工，另外，设计单位和施工企业加强沟通，减少后期变更带来的不确定性影响，严格控制材料进场，做好复验，绝对禁止不合格材料进场。地产商走的是高周转开发，为了销售和利润，对材料把控需要强化，材料的质量一定要进行严格把控，减少高层住宅质量通病的概率。

5  结束语

本文以东阳市东阳府高层住宅为依托，重点介绍高层质量通病渗漏和开裂。住宅质量通病对房屋交房影响最大，广大业主最直观的感受就是房屋的渗漏和开裂，作为建筑行业从业人员，必须高度重视过程管理，预防为主，防治结合，尽最大可能减少质量通病概率，提升施工企业经济效益和社会效益。作为监管部门应加大监管力度，从源头材料抓起，促进城市住宅高质量发展。

参考文献：

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