不同权利类型用地的地价水平分析

孙习华

（朝阳县羊山国土资源所，辽宁朝阳 123000）

国有建设用地按照权利特征可以分为划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权、作价出资（入股）土地使用权及授权经营土地使用权五种类型，根据《中华人民共和国土地管理法实施细则》，国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股三种用地方式为国有土地有偿使用方式。本文就五种不同权利类型用地的地价水平进行分析。

一、不同土地使用权类型的定义

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《国土资源部关于加强土地资产管理进国有企业改革和发展的若干意见》等法律法规，笔者将五种权利类型的土地使用权定义从“可采取此种方式供地的土地所有权性质”、“是否缴纳土地出让金（土地出让纯收益）”、“供地要求”以及“土地使用年期限制”四个方面进行对比（表1）。

表1 不同土地使用权类型

通过表1对比可见，其中划拨土地使用权和授权经营土地使用权是仅对于国有土地才有的供地方式，而集体土地可以采取出让、作价出资（入股）及租赁方式进行供地。

划拨土地使用权和授权经营土地使用权均未缴纳土地出让纯收益，其中，授权经营土地使用权在改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，需补缴土地出让金；出让土地使用权、作价出资（入股）土地使用权、租赁土地使用权均为有偿使用土地使用权类型，所不同的是缴纳土地出让金的方式，其中出让土地使用权是以货币形式缴纳的，作价出资（入股）土地使用权是以资本或股本形式缴纳的，租赁土地使用权是以货币形式分期缴纳的。

从供地要求来看，有偿使用方式的供地条件比较宽松，其中出让土地使用权无限制，符合国家作价出资（入股）方式配置土地的企业方可采取作价出资（入股）方式取得土地使用权，而经营性房地产开发用地（无论是利用原有建设用地，还是新增建设用地）均需出让，不能采用租赁方式供地；符合划拨供地目录方可采用划拨方式供地，省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业方可采用授权经营方式供地。

从土地使用年期限制来看，划拨土地使用权无年期限制；出让土地使用权、作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权均为一定年期（不超过法定最高出让年期）；租赁土地使用权为一定年期（短期一般不超过5年，合同法规定20年，不超过同类用途法定最高出让年期）。

二、不同土地使用权类型的权能分析

国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股三种用地方式为国有土地有偿使用方式，有偿使用的土地在使用期限内具有相对完整的占有、使用、收益及处分的权利。非有偿使用方式土地使用权，其权能相对较小。

其中，划拨土地使用权除规定的情况外，不得转让、出租、抵押；转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批，并要缴纳土地使用权出让金，因此其拥有的占有权、使用权与有偿使用土地一致，但仅有部分的收益权和一定权限的处分权。

授权经营土地使用权是一项比较特殊的使用权类型，其不属于有偿使用的范围，对使用权人有严格限制，与划拨土地使用权有一定的区别。与划拨土地使用权相比，授权经营土地使用权具有相对更大的收益权（在使用年期内可依法作价出资入股、租赁）和处分权（在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让）；但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

综上分析，按照权能大小分，不同权利类型的土地使用权权能可用下式表示：

出让土地使用权权能=作价出资（入股）土地使用权权能=租赁土地使用权权能＞授权经营土地使用权权能＞划拨土地使用权权能

三、不同土地使用权类型的地价内涵

划拨土地价格其实就是为取得划拨土地使用权而支付的代价，其内涵就是土地的平均取得成本与开发成本之和。而出让土地使用权价格内涵为全地价，与划拨土地使用权内涵相比，除了包含土地的平均取得成本与开发成本之和外，还包含土地增值收益（土地出让纯收益），可用公式表示为：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地增值收益。

根据《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》（国土资发[1999]222号）规定，租赁土地使用权的租金标准与地价标准相均衡，即承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

《城镇土地估价规程》规定：“评估作价出资（入股）土地使用权价格，可参照出让土地使用权价格”。即作价出资（入股）土地使用权地价内涵与出让土地使用权地价内涵一致。

目前国家没有对授权经营土地的地价内涵作出明确规定，由于授权经营土地在改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，需补缴土地出让金，此时其与划拨土地使用权无二，因此笔者认为对授权经营的土地使用权内涵界定为与划拨土地使用权内涵一致比较合理。

四、结语

通过对不同土地使用权类型的定义、权能及地价内涵的分析，出让土地使用权与作价出资（入股）土地使用权权能及地价内涵一致，地价水平一致，均为全地价；租赁土地使用权的租金标准与地价标准相均衡，即可以按全地价或纯收益进行折算。

划拨土地仅有划拨权益，其收益及处分权受到限制，在数值上与出让地价相比，少了土地增值收益（土地出让纯收益）部分，因此地价水平较低。

虽然授权经营土地地价内涵与划拨土地地价内涵基本一致，但其拥有比划拨土地相对更大的权利及收益，因此其地价水平应高于划拨地价，处在出让地价与划拨地价之间，更偏向于划拨地价。