试论营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

钟晓君

【摘  要】当前，社会正在飞速地发展，各行各业都实现了巨大的进步。为了有效降低行业税负，国家提出了营改增的政策，这对于房地产企业来说起到了十分关键的作用。论文主要对营改增这一政策进行概述，分析其对房地产企业会计核算和纳税的积极与消极影响，提出了企业的相关应对措施。

【Abstract】At present， the society is developing rapidly and all walks of life have made great progress. In order to effectively reduce the tax burden of various industries， China put forward the policy of replacing the business tax with a value-added tax， which plays a very important role for real estate enterprises. This paper mainly summarizes the policy of replacing the business tax with a value-added tax， analyzes its positive and negative influence on the accounting and tax payment of real estate enterprises， and puts forward relevant countermeasures for enterprises.

【关键词】营改增;房地产企业;会计核算;纳税;影响

【Keywords】replacing the business tax with a value-added tax; real estate enterprises; accounting; tax payment; influence

【中圖分类号】F812.42                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）11-0065-02

1 引言

当前，国家愈发重视对各种经济制度的建立，营改增政策就是其中的一个产物。营改增主要指的是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，表现出来的特点是减少税负重复征收，帮助企业降低税收负担。在房地产行业发展的过程中，会计核算和税费缴纳是其中的重要环节，对房地产企业的发展产生直接影响。通过将营改增的政策融入房地产企业的发展中，为企业带来了机遇与挑战。对此，应当清楚地认识营改增这一政策，探究其对房地产企业的影响。通常情况下，房地产企业指的是地产与房产企业，即不动产。它在法律范围内属于财产权，主要包括租赁权、使用权和所有权。这一政策会对房地产企业带来积极和消极的影响，需要对其进行进一步探索。

2 营改增的概述

国家所制定的营改增政策，其主要内容包括确保免税以及减税的合理性、健全相应的留抵税额退税体系、扩大增值税中的征税范畴、实现增值税率的整体性调整等。在我国社会不断发展的过程中，我国的增值税经历了三次调整。最新一次变革就是营改增政策的出台，这也是这三次中较为深入的一次。此前，我国主要将销售额作为营业税征收的基础，其中存在着很多收费问题，这些问题也促进着营改增这一政策的推进，并将其运用到全国范围中。这一政策的提出能够避免多次征税问题的出现。房地产企业在运作过程中涉及较多的附属项目以及资金运作环节，在收税过程中容易出现重复收税的问题。营改增政策的提出能够有效缓解这一现象，减轻缴纳税费负担，防止房地产项目产品价格大幅度提升，降低市场中的准入性标准要求，从而推动整个房地产行业的健康持续发展。

3 营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

3.1 积极影响

3.1.1 增强企业纳税意识

我国的市场经济体制正在不断地变革，推动着营改增政策在各个行业中的贯彻实施，这能够促进行业的良性化发展。这一作用在房地产企业运行发展的过程中较为明显，其能够提高财务部门审核的严格性，帮助企业建立合适的税收标准和税费缴纳机制。此外，企业在管理的过程中会尤其注重财务人员对税务政策的学习和运用，他们需要充分掌握我国最新的税收标准以及相应的优惠政策，提高工作人员的税费缴纳意识，促进房地产企业的全面发展。

3.1.2 推动企业业务整合

当前，我国的房地产企业在运行的过程中会受到营业税征收的影响。在管理相关税款票据时，通常由财务部门负责，需要对票据进行分类、存储、审核，对相应的票据进行报销，这在一定程度上增加了财务部门的工作量，同时，其中存在着一定的风险[1]。我国出台营改增政策之后，要求只有增值税的发票才能抵扣，这就需要财务人员能够依照具体的发票种类，将其分为增值税专用以及增值税普通两种发票，并进行进一步的归类审核，以此不断提高企业财务部门的管理能力，增强各个业务活动之间的整合性。

3.1.3 防止重复征税

在房地产行业中，经常会遇到重复性征税的问题。在企业征税时需要根据实际的销售额开展征税工作。当前，房地产行业的成本主要在于材料以及土地。对此，房地产企业需要承担纳税义务，但是在征税时需要根据施工材料以及安装费用来开展。在实行营改增政策之后，需要根据实际的增值税征标准收来缴纳相应的税款，这在很大程度上减轻了企业的税收负担。

3.2 消极影响

3.2.1 影响财务报表

在营改增政策实施之前，针对房地产企业所购置的不动产，会作为固定资产纳入计算。在实施之后，企业的增值税就是价外税，不需要与不动产购置的价税分离，其购置金额需要作为进项税额抵扣，这样一来会降低资产入账价值，提高企业资产负债率，对融资活动带来一定的影响，加大了税务风险。此外，在政策实施之后，企业的利润表也发生了改变。在计算收入时会减去增值税，这样收入会减少。对于房地产工程来说，在前期需要有大量资金的投入。但是，增值税只能在工期结束后计算，一定程度上加大了企业的经营风险，从而影响现金流量。

3.2.2 影响财务核算

在企业实施营改增政策之后会影响到房地产行业的收入，但是行业的整体收入没有发生变化，所以会明显降低房地产企业的营业收入。因此，针对房地产企业的成本支出，若没有发生明显的变化，在营改增政策实施之后会有效降低成本支出，严重影响到具体资产，进一步对行业的业绩产生影响，也会影响到后续的会计核算工作。

3.2.3 影响企业税负

对企业来说，增值税和营业税是两种不同的税种。房地产企业在缴纳相应的营业税时，税率为5%。而在营改增政策实施之后，需要缴纳9%的增值税，这就对企业的稅负产生影响[2]。政策实施之前，营业税属于价内税。政策实施之后，不会在税前扣除，只会增加税额的缴纳。在缴纳的过程中不会扣除工程建设过程中所涉及的机器设备购买时的增值税，这样一来会进一步增加企业成本。此外，进项和销项可以相互抵扣，这就需要企业在合作过程中选择纳税人的企业，这在一定程度上阻碍了企业的发展。

4 企业针对营改增政策的对策

4.1 完善财务管理制度

在营改增政策实施的背景之下，要想从根本上提高房地产企业会计核算和纳税的效率，就应当完善财务管理制度。首先，企业需要对营改增的政策进行分析把握，根据相关政策来制定合适的财务管理体系。在管理的过程中，财务部门需要根据企业运行的实际情况，将资金预算分配到具体的部门，以此确保资金的合理运转。其次，财务部门可以利用开放管理的方式，加强对各项资金的管理，其中包括日常工作以及政府资金输出等，以此来提高管理质量。

4.2 统一管理票据

在增值税计算的过程中需要以票据作为依据，包括销项税发票、进项税发票。对此，企业需要对各种票据进行严格的管理。实际运行的过程中需要结合工程材料和设备的价格和质量，选择与一般纳税人的企业合作，这样可以获得增值税专用发票，与进项税进行抵扣。在财务人员管理发票的过程中需要注意票据申报期限，防止出现资金风险问题。企业也需要加强对票据管理人员的培训工作，防止出现漏税、逃税问题。此外，由于房地产企业在建设的过程中所消耗的资金成本较大，对此应当加强对于国家新政策的了解，及时学习相关的税务优惠政策。

4.3 加强纳税筹划工作

当前，在营改增的背景之下，企业可以将实际的经营情况与政府的各项税收优惠政策相结合，从而制定出最佳的计算方式。例如，在选择上游供应商时，需要针对他们的信用资质、产品质量、价格等进行调查。确定完毕之后，可以与他们建立长期合作关系，将提供增值税发票作为合同中的一部分，预先安置。

5 结语

综上所述，在当前营改增政策落实之后，对房地产企业带来了十分重要的影响，其主要在于会计核算以及纳税过程。对此，需要明确认识到这一政策对企业的积极和消极影响，并针对性地制定相应的对策，通过完善财务管理制度、统一管理票据、加强纳税筹划工作等，让房地产企业的发展更好地适应营改增政策，减轻税务负担，为企业创造更大的经济以及社会效益。

【参考文献】

【1】张兴敏.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究[J].行政事业资产与财务，2020（12）：31-32.

【2】王秀梅.试析营改增对房地产企业会计核算和纳税的重要影响[J].经营者，2018，32（24）：123.