哈尔滨市完善“租购并举”住房制度的路径探析

李玲玲　李云滨

摘要：随着城镇化的快速发展及周边产业带动，哈尔滨市住房买卖市场价格上涨态势十分明显。受新冠疫情影响，哈尔滨市住房租赁市场在遭遇“寒流”后逐步“回暖”。哈尔滨市住房市场存在房价上涨过快与城镇居民购买力不足、租赁市场监管疏漏与中介机构经营不规范、租赁市场开发不足与住房需求结构不合理的多重矛盾。要解决当前住房市场存在的问题，需要将“租购并举”作为住房制度改革的主攻方向。通过加强监管，增加住房有效供给;鼓励社会资源参与，形成租赁市场多元供给;拓宽保障范围和渠道，完善多元化租赁保障体系;以租售同权促租购并举，深入推进租赁市场发展等举措，建立符合时代发展要求的住房制度。

关键词：租购并举;住房制度;改革

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2020.06.010

一、哈尔滨市住房市场现状

（一）住房买卖市场价格上涨态势明显

城镇化的快速发展及地铁1号线、2号线、3号线的修建，为地铁沿线及周边房地产业的快速发展带来了生机。2017年，哈尔滨市商品房销售面积1 248.5万平方米，其中商品房住宅类销售1 068.4万平方米，占全年商品房成交量的85.6%。2018年，哈爾滨市商品房销售面积1 042.8万平方米，其中商品房住宅类销售914.3万平方米，占全年商品房成交量的87.8%。2019年哈尔滨市商品房销售面积964.8万平方米，其中商品房住宅类销售面积824.8万平方米，占全年商品房成交量的85.5%。哈尔滨市房地产业经过市场调控，2017年住宅平均价格为7 893.1元/平方米，同比增长24.3%。2018年住宅平均价格为8 947.8元/平方米，同比增长13.4%。2019年住宅平均价格为9 779.3元/平方米，同比增长9.3%。可以看出，随着城市房地产业的快速发展，商品房市场渐趋活跃，住房价格上涨态势明显。

（二）政府多措并举调控楼市

哈尔滨市在中央、省的统一部署下，坚持房地产去库存的总基调，施行积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房地产市场性调控。同时，受到宏观经济环境和房地产政策影响，政府为了保证住房刚需者的购房利益，打击投资投机购房行为，使房地产回归到供需平衡的理性水平，实施一系列政策措施，出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，实施有保有压供地政策，做好开发建设总量调控，保障供求基本平衡。从2017年6月起，哈尔滨市通过取消房贷利率优惠政策、公积金信贷政策、限售政策、差别化供地政策等，进一步加大调控力度，为楼市降温。同时加强保障性安居工程建设，推进棚改住房项目，保证棚改居民顺利回迁。哈尔滨市楼市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限土地，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为控制房价的重要手段。

（三）住房租赁市场遇冷后逐步回暖

每年春节过后和高校毕业季，都是租赁市场的旺季，成交量和成交价格会有小幅上涨。因受新冠疫情影响，2020年的两大租赁旺季受到了不小的冲击。与2019年同期相比，住房租赁市场存量加大，议价空间增大，租金价格持续下滑，一些曾经作为日租房、短租房的小公寓也加入长租房的行列。据某房屋经纪公司数据分析师对哈尔滨市房屋租赁市场的分析，疫情过后，房屋租赁市场基本处于供大于求的局面。部分学校延迟开学，市场也略显冷清，疫情影响下多方人群经济受损，市场以短租为主，且租金下降。从市场反馈来看，热点学区以及商业区的房屋租赁情况明显好于其他区域。随着疫情之后经济恢复，除了外地工作人员相继返哈外，一批毕业生也走上工作岗位，房屋租赁市场迎来“新生”。随着房主降低租金，租客不断回流，成交情况已经有所回升，冰城房屋租赁市场开始回暖。

二、哈尔滨市住房市场存在的主要问题

（一）房价上涨过快与城镇居民购买力不足的矛盾

近几年在经济增长、国家政策推动、货币因素及供需结构等多种因素的推动下，房价出现快速上涨局面，除此之外，住房的投资属性也成为人们竞相选择的保值增值手段。随着哈尔滨市房地产业的迅猛发展及城镇化进程的加快，住宅的销售价格也是水涨船高。与此相对，哈尔滨市城镇居民收入增长速度放缓，导致房价收入比越来越高。哈尔滨市城镇居民收入水平是影响住房市场销售的重要因素。2019年，哈尔滨市人均生活消费支出29 235元，比上年增长6.9%。而住宅平均价格同比上涨了9.3%，出现了房价收入比不断增大的现象。目前，哈尔滨市的房价收入比已经达到10左右，这与国际公认的房价收入比在4～6相差悬殊。一方面表明了居民购买力的普遍不足，另一方面说明房地产去库存压力依然很大，形成了哈尔滨市住宅市场有效供给和有效需求之间的结构性矛盾。

（二）租赁市场监管疏漏与中介机构经营不规范的症结

相较于住房买卖市场，住房租赁市场在监管上存在诸多困难。一方面是因为相对于买卖而言，房屋租赁属于高频交易，而租赁的双方主体大多都是较为分散的普通群众;另一方面，房屋租赁缺乏有效的管理手段，不像房屋买卖有比较成熟的监管流程，有网签和登记的规范程序，这些都是政府实现监管的有力抓手。而房屋租赁一般只要求合同备案，实践中租赁双方不进行租赁合同登记备案的事件屡屡发生，导致监管部门无从监管。房屋租赁市场的监管弱化使得频繁变租、群租、随意转租的现象较为普遍，为没备案的“黑中介”和二房东侵害承租人利益提供了滋生土壤，实际承租人的权益难以保障。因疏于监管，为了获得高收益，房地产中介机构存在很多不规范行为。一是乱收费现象严重，表现为收取较高的贷款评估费、代办服务费或进行其他捆绑收费;二是发布虚假房源信息，有相当一部分中介机构为了吸引客户，在网络平台或宣传展板上发布低于市场价格的虚假房源信息，诱骗消费者交易。三是隐瞒真实的房源交易信息。很多中介公司利用买卖双方不对称的信息弊端，向交易当事人隐瞒影响房屋销售、租赁的真实交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取房屋差价。

（三）租赁市场开发不足与住房需求结构不合理的深层诱因

租赁市场发展滞后是全国住房市场的共性问题。在长期的“重售轻租”理念影响下，哈尔滨市的住房租赁市场地位一直被弱化、边缘化。目前的主要问题有：一是城镇住房租赁主要以个人出租为主，房源较分散，缺少专业化、规模化的住房租赁服务机构。难以提高整个城市的住房租赁服务水平，很难形成多元化的住房供应体系。二是租赁住房“老龄化”，出租房源存在各种质量问题，租赁住房体验不佳，无法满足人们的住房需求。三是住房租赁双方主体通过中介机构进行交易，而部分中介机构为了吸引客户往往宣传各种虚假、过时的信息，在同客户进行交易的过程中，利用双方主体信息不对称，向客户隐瞒影响真实交易的相关信息，损害了承租人的知情权、公平交易权等合法权益。四是尚未建立起完善的保护租赁双方的法律法规，也无规范租赁机构信用的管理制度，租赁关系不稳定、双方主体缺乏平等的契约精神，随意提租、转租的现象时有发生，以上问题又导致租赁纠纷频频发生，扰乱了正常的租赁市场秩序。一个城市的住房需求结构主要由住房自住需求和投资投机需求构成。而满足住房需求的途径主要有购买自住或租赁使用两种。而当前哈尔滨市的住房租赁市场发展并不成熟，租赁需求量呈现绝对值小且不稳定的状态。因此人们的住房需求结构主要以购买需求为主，租赁需求为辅。这与德、法等发达国家50%的租房比例相差悬殊。

三、哈尔滨市住房市场存在问题的主要影响因素

近几年，哈尔滨市部分区域出现了房价上涨过快的现象，房价收入比越来越高。对城市中低收入群体而言，购房成为无法企及的梦想。房价快速上涨的背后，既有市场内房屋有效供给不足、住房投机等因素，也与市场外部经济增长快、城镇化进程加速、人口加速聚集有关。

（一）城市经济和居民收入持续增长

城市的住房市场状况诠释着一个城市经济发展的规模和速度。当经济发展呈上行趋势时，居民收入增多，购买力增强，住房需求的增大会刺激住房市场供给增加，房价上涨空间充足。当经济发展处下行趋势时，居民收入降低导致购买力不足，住房市场供给总量减少，影响到整个住房市场的供需结构。2019年哈尔滨市全年实现地区生产总值5 249.4亿元，比上年增長4.4%。据抽样调查测算，城镇居民家庭年人均可支配收入40 007元，比上年增长5.8%;农村居民家庭年人均可支配收入18 238元，增长7.7%。经济上行发展趋势刺激住宅市场供给量增加并形成住宅价格上涨的预期。

（二）城镇化带来的城市规模扩张

城镇化的快速发展带来城镇规模的极速扩张。随着城镇化步伐的持续推进，2019年末哈尔滨市户籍总人口达到951.3万人，其中，城市人口473.9万人，城镇化率49.8%。而2019年末全市常住人口达到了1 076.3万人，其中城市人口709.3万人，常住人口城镇化率65.9%。随着越来越多的人口涌入城市，土地需求增加，由此导致住房市场的投资投机需求也相应增加，房价上涨的预期形成。在城镇居民刚性住房需求不断被满足的情况下，改善性住房需求不断增多，扩大的住房需求刺激住房市场增加住房供给，房价上涨的预期形成。

（三）租赁市场发展不成熟

住房买卖市场和租赁市场发展不平衡是我国大部分城市都存在的一个共性问题。城市的租赁市场发展状况将影响到整个城市的住房市场需求结构。如果一个城市的租赁市场发展不成熟、不完善，市民的住房需求只能以购买需求为主，租赁需求为辅，这就出现了所谓的“重售轻租”现象。如果租赁市场发展较为完善，很多群众会选择通过租赁满足住房需求，住房租赁需求量的绝对值将呈上涨趋势，会刺激住宅租赁市场提高供给总量，并逐渐形成稳定的租赁供需模式。

（四）人口生育政策的转变

从2000年政府出台的“双独二孩”政策、2013年提出“单独二孩”政策、2016年实施的“全面二孩”政策都或多或少的对住宅需求市场产生了影响。尤其在新的二孩政策影响下，刺激人们的改善性住房需求增大，使得哈尔滨市住房市场需求量绝对值不断增大。

（五）国家的房地产调控政策

一个城市的住房供需市场首先会受到国家宏观房地产调控政策的影响。2013年中央政治局集体学习时强调“加快推进住房保障和供应体系建设”，这是我国首次提出“供应体系建设”，可以看出2013年以后我国的住房市场已经逐步转变思路，从需求侧管理转向供给侧改革。房地产调控政策主要包括经济政策、行政政策和法律政策等。保障性住房政策、土地政策及金融政策都属于经济政策范畴。经济政策的出台主要是为了抑制住房市场非理性发展及住房投资投机需求。当政府增加保障性住房的供给力度时，相应的住房市场的土地供给会减少，房地产企业会因开发成本的增加而减少住宅供给。当政府限制土地供给规模或提高地价时，房地产企业会因开发成本的增加而减少住宅供给，住房需求不变的情况下房价会随之上涨。当政府实行收紧的信贷政策，提高贷款准备金率和贷款利率时，房地产企业的开发成本会增加，民众的购房成本也会增加，这会引导住房市场朝着健康理性的方向发展。

四、完善“租购并举”住房制度的路径

（一）加强监管，增加住房有效供给

住房制度改革的主线仍然是深化供给侧结构性改革。随着经济结构的不断调整优化，原有的政府市场二分制的时代已经结束，应该允许更多能解决城镇居民住房问题的社会力量进入。以供应普通商品房的房地产企业为例，由于利益驱使很容易形成区域价格同盟，加剧房价普涨局面。而租赁市场的边缘化地位使得哈尔滨市专业化的租赁服务机构匮乏，作为租赁供给主体的个人或企业缺乏契约精神的约束，使得损害承租人利益的现象时有发生。这就形成了住房空置率高而有效供给不足的双重弊端。加强对住房市场主体的监管，让房地产开发企业根据政府住宅销售价格指导线设定售价标准，还要加强房屋租赁中介机构及个人业主的信用监管，减少侵权案件的发生。通过以上渠道增加住房市场有效供给，提高住房供给质量。

（二）鼓励社会组织参与，形成租赁市场多元供给格局

传统的以政府和市场为主体的二元住房供给模式已经不能满足群众多元化的住房需求。迫切需要有新的社会资源加入，充实住房供给市场，激活市场活力。一是鼓励社会组织通过多种方式融入租赁住房市场。如通过与房企合作的方式加入住房租赁市场，促进房企由“开发—销售”向“开发—租赁”转变;通过与住房租赁中介机构合作的方式，加入租赁市场，将市场上小而散的个人业主整合到专业的租赁服务社会组织中来，提高租赁的专业化和规模化;鼓励符合条件的社会组织凭借自身优势建立租赁服务平台，并与政府租赁服务平台对接，承接政府专业租赁业务。二是鼓励社会上的保险公司、证券公司及基金公司等金融机构加入住房市场，通过直接投资或融资的形式筹集建设长租公寓。三是鼓励各企事业单位和社区股份合作公司等通过多种形式加入住房租赁市场。

（三）拓宽保障范围和渠道，完善多元化租赁保障体系

1.立法保障

2017年5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会征求意见，这是我国首次对房屋租赁各方的权责进行了明确，加强了承租人的权益保护力度，为租赁双方权利的维护提供了制度支撑。哈尔滨市在正式条例出台后，应抓紧制定市级的《住房租赁与销售条例》，明晰租售合同双方主体权利与责任，对实践中出现的随意违约行为要加大惩治力度，制定严格罚则，维护公平公正的市场交易秩序。

2.资源保障

在城市土地资源紧缺的情况下，需要创新土地资源供给方式，利用集体建设用地建设公共租赁住房，缓解城市无地可用的压力。2017年，国家已经将北京、上海、沈阳等13个城市纳入试点，哈尔滨市可参考各城市试点成果，积极探索适合本市的行动方案，利用集体存量土地资源，增大租赁住房土地供应总量。

3.媒介保障

媒介保障就是要根据市场要求建立规范透明的住房租赁信息服务平台。规范透明的住房租赁信息服务与监管机制是确保租赁服务便民化、专业化和法治化的保障，有利于租赁关系的稳定。广州市已率先启动租赁平台建设，保证出租房源真实可靠已经成为广州市房屋租赁信息平台建设的一大亮点。凡是在平臺发布租赁信息的房源，需要经过审核方能上线;房源下架系统也将自动终止房源信息展示。平台自带的完整评估功能，合同双方主体可对本次交易进行评分，系统将自动计算总体评分，确保发布信息真实有效。哈尔滨市可以借鉴广州市的先进做法，加快政府租赁服务信息平台建设进度，为住房保障体系建设提供完善的平台保障服务。

（四）以租售同权促租购并举，深入推进租赁市场发展

要转变传统“重售轻租”的局面，就要着力扭转人们对房屋产权过分看重、对房屋租赁过于偏见的认识，打消对租赁交易的种种顾虑，实现租售同权，重点是实现租赁主体在权利上和公共服务上的租售同权。

1.权利上实现租售同权

要扭转哈尔滨市住房市场“重售轻租”的现状，就要保障买房人和租房人权利上的平等。政府除了通过出台针对哈尔滨市的《住房租赁与销售条例》等相应的规章制度外，还要通过加强市场监管等手段建立起一套关于租赁双方的权利保护制度。一是制定租赁合同范本，在范本中对租赁双方主体的权利义务、租金、租期、房屋修缮责任等予以明确，对出租人随意涨租的行为予以规制，并制定严厉的惩罚措施，通过规范的合同文本保障双方利益。二是对出租人及中介机构监管到位。通过建立专门的房屋租赁信息平台，真实、准确地公布各类房源租赁信息，激励消费者积极举报不实的房源信息及中介的无序竞争行为。要设立专门针对房屋租赁的监管部门，对市场上存在的不良竞争中介机构进行严厉打击，让租赁群体在权利保障上实现租售同权。三是建立承租人信用记录系统。实践中承租人不交付租金、随意更改房屋结构、破坏租赁房屋等不文明乃至违约行为也是客观存在的。为了规范承租人行为，可以建立承租人信息登记备案系统。对于承租人不按合同约定交付租金、随意更改房屋结构、破坏房屋设施等不文明行为可以纳入黑名单系统，并同步纳入社会信用体系。对于系统中的黑名单承租人，再次进行租赁交易时，系统会进行风险提示或预警，以维护出租人利益。

2.公共服务上实现租售同权

要稳定租赁群体的长期租赁预期，除了在权利保障上实现租售同权外，在教育、医疗、社会保障等基本公共服务上也要实现租售同权。基本公共服务的租售同权，并不是说一定要让租赁人在公共服务上实现与产权人同等的权利，而是通过一系列政策措施的实施，使租赁群体享受到和房屋产权人同等的公共服务，即实现基本公共服务均等化。因此，哈尔滨市的住房租赁服务信息平台建设应及时与教育、医疗、公安、住房公积金中心等部门进行关联，方便承租人享受就近入学、就医、居住证办理、公积金提取等相关公共服务。只有承租人享受到租赁住房带来的无差别公共服务，才能保证更多人选择租赁，而不是厚买薄租，保证租赁关系的长期稳定。

参考文献：

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[2]黄燕芬，李志远，张超.坚持“房住不炒”深入推进房地产市场供给侧结构性改革——20l7年房地产政策回顾与2018展望[J].价格理论与实践，2018（1）：18-23.

[3]丁淑娜，林永民.构建租购并举的住房选择机制[J].合作经济与科技，2018（4）：4-6.

An Analysis of the Way of Perfecting the Housing System of "Simultaneous Purchase and Rent" in Harbin City

Li Ling ling ， Li Yun bin

（Harbin Academy of Social Sciences， Harbin 150010， China;

School of Humanities and Law，Northeast Forestry University，Harbin 150040， China）

Abstract：With the rapid development of urbanization and the surrounding industries， the housing market price in Harbin is rising significantly. Affected by COVID-19， the housing rental market in Harbin has gradually warmed up after experiencing a "cold snap". There are many contradictions in the housing market of Harbin， such as the excessive rise of housing price and the insufficient purchasing abilities of urban residents， the oversight of the rental market and the irregular operation of real estate agencies， the inadequate development of the rental market and the unreasonable structure of housing demand. In order to solve the problems existing in the current housing market， the reform of housing system should focus on both rent and purchase. To increase the effective supply of housing by strengthening supervision; Encourage the participation of social resources to form diversified supply in the leasing market; Expand the scope and channels of guarantee， and improve the diversified guarantee system of leasing; We will take measures to promote the development of the rental market by promoting the use of the same rights in leasing， selling and purchasing， and establish a housing system that meets the requirements of The Times.

Key words：both rent and purchase; housing system; reform

責任编辑：许  丹