地下室成本控制要素分析

谭敏 武汉市泷悦房地产有限公司

随着建筑市场的竞争加剧以及成本的增长，对于建筑项目设计的要求也日益精细化，只是不可逆转的趋势也是必然的发展阶段，这也要求了设计人员必须在设计过程中引入经济学原理，综合考量建筑设计产生的综合成本，本文对地下车库设计中的成本控制和优化结合实际工作经验做了初步的阐述。

一、地下车库成本控制的重要性

目前，地下一层和地下两层车库的建安成本单方造价差距为500 元/m2，带人防的地下车库比普通地下车库多500 元/m2。目前普通地下一层的建安约3000-3300 元/m2。地下车库高度增加0.1m，造价就增加1%。每个车位的面积为32m2～45m2，每辆停车位造价在10 万～15 万元。随着社会经济的发展，现代城市化的发展速度不断加快。各城市出现了一定规模的住宅和商业区。但是，在当今高速发展的社会中，人们的生活水平不断提高，人们对汽车的需求也在迅速提高。为了满足人们的需求，根据生活水平的提高，有必要建设附属的地下车库。地下车库的建设规模也在扩大，地下车库的造价也比较高。因此，从工程设计到降低地下车库建设成本，合理设计性价比高的地下车库已成为所有开发者的共同目标。

二、剖析地下车库决定成本的主要因素

（一）地下车库规定的停车数量

地下车库的停车数量一般应符合相关规划文件要求及建筑设计规范、法律、法规要求，停车数量基本无管控及优化余地，本文对此不作讨论。

（二）地下车库范围、层数以及布置方式

地下车库应尽量布置在地下一层，且面积应尽量控制；从经济成本既主要表现为建筑设计中常用的建安成本计算，主要数据为：

设计项目为一层地下室：普通地下一层车库建安成本约为1600 元/平方米；人民防空地下室约为2300 元/平方米。

设计项目为二层地下室：普通地下一层车库加普通地下二层车库建安成本平均约为2200 元/平方米；普通地下一层车库加地下二层人民防空地下室约为2500 元/平方米。

表1 地下车库层高经验值

（三）人防地下室面积、等级以及布置方式

人民防空地下室面积、等级应为项目所在地人民防空办公室或民防局所规定硬性指标，本文不作讨论。

（四）构造做法

影响地下车库主要成本的构造主要有：层高、建筑面层、找坡方法等具体做法的明确与改进，可以节省大量造价。

三、地下车库成本控制措施的探讨

（一）地下室基础选型

常规的建筑工程中，地下室结构造价在基础造价中占据着不小的比例。但是由于地质条件不同，所以基础类型也各不相同，复杂地质条件下的基础形式也无法进行类比。所以本文仅以建筑工程中大量存在的地下结构进行分析，地下室大多为地下一层，而且地质条件相对简单，地基承载力较高。某工程地下一层基础顶面标高-5.3m，基础持力层为细砂层，在不考虑地下水的情况下地基承载力特征值fak=190kPa。根据地质条件可以算出某工程在地下室结构优化过程中可以节约20%左右的混凝土，40%左右的钢筋用量。其他的建筑工程也可以证明，当地基承载力允许柱下独立基础时，纯地下结构如果采用独立基础加止水板形式会更节省更多成本。

（二）提高地下车库停车率

通常可以从地下车库的停车费来看出车库设计的成本，例如，您订购的停车位的面积是32m2或者是45m2，两者的差距是13m2/停车位。按照3000 元/m2来计算，其差价大约是四万元，如果一个地下停车库的车位是一千个，那么这样算来成本差就高达三千九百万元。怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。地下停车库的面积大小，还直接影响到人防面积的大小，故尽量减少其面积，对控制成本有着非常积极的意义。

（三）严格控制地下车库层高

在地下车库层高中，其总体高度其实就是地下车库的净高、车库的结构高度以及相关设备高度之和。如果地下车库的总高增加了，也会相应的导致造价增加，根据以往的经验，车库的高度在3.6m 是比较合理的，而如果是人防地下车库的话，想要经济合理，则需要把高度控制在3.7m 到3.8m 之间。地下车库层高经验值见表1。

（四）加强钢筋及混凝土含量的控制

地下车库钢和混凝土的含量应根据工程位置，塔楼地下室，人防地下室和一般地下室的比例确认。以某项目为例，独立地下室（条形基础）的钢筋含量掌控在110kg/m2左右。塔楼地下室掌控在130kg/m2～150kg/m2。人防地下室掌控在155kg/m2～180kg/m2，重合时，取高值。

四、结束语

总的来讲，地下车库的结构通常是比较复杂的，在进行设计过程中，会尽量控制其造价，但是实施起来效率却比较低，很多因素都会影响到成本的设计以及控制，具体需要根据实际状况才能制定出合适的成本控制方案。对地下车库成本采取有效的控制是为了提升经济效益，在进行成本设计的过程中，相关人员应该把成本控制意识贯穿到整个地下室成本设计方案中，以便于更好的降低地下室的投资成本，提高房地产企业的经济效益。