房地产REITs 融资模式及其运用价值分析

谷紫艳

（天津弘创置业有限公司,天津 300090）

近年来，在我国实行宏观调控政策背景下，房地产行业面临融资渠道狭窄、资金结构单一等问题。房地产REITs 是一种新的融资模式，与传统的贷款融资等方式相比，房地产REITs 资金来源广泛，专业人员参与项目运作管理，在项目资金规范运作及管理上都具有相对优势。

一、房地产REITs 融资模式特点及其适用性

（一）REITs 融资模式特点

房地产信托（REITs）是指信托投资公司利用专业理财优势，通过实施信托计划方式为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产REITs 融资模式的主要特点，一是房地产信托融资所得资金的投资回报稳定；二是专业、高效的管理对分散投资风险有利；三是可融资规模较大、流通性相对较强。

（二）房地产REITs 融资的适用性

从本质上看，REITs 是一种资产证券化方式。目前我国房地产REITs 融资包括：贷款型信托融资模式、股权型信托融资模式、混合型信托融资模式和财产收益型信托融资模式四种类型。这几种房地产新型融资模式，在目前国内房地产宏观金融从紧的政策下，已经成为重要的融资渠道，但由于REITs 融资成本较高，融资条件受到一定的限制，该模式对于大型上市公司或优质商业地产公司相对较适用。

二、我国房地产REITs 融资现状分析

（一）融资规模逐渐扩大

2019 年，我国68 家信托公司管理的信托资产规模为21.6 万亿元，比上年下降4.8%。其中，房地产REITs 占信托总资产规模的15.07%（如图1）。2017-2018 年投向房地产的信托资金快速增长，2019 年下半年房地产融资有所收紧，全年房地产信托资金规模为27,038 亿元，比上年增加165 亿元。

（二）相关政策对业务发展带来一定的影响

2019 年，《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》的出台，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；并要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。同年推出的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求对信托公司房地产信托业务进行风险提示，进行业务合规性风险自查。近年来，国家对存贷款基准利率及存款准备金率进行了一定的调整，出台“国八条”和新“国十条”房地产行业调控政策，各省市推出相应的住房限购政策。这些政策的出台，金融机构向房地产开发商的融资会收窄，房开企业的贷款融资成本会上升，开发商资金回笼压力加大，企业会不断探索新的融资渠道，考虑开展REITs 来平衡风险与收益问题。

（三）制约房地产REITs 融资发展的主要因素

1.外部环境因素

我国经济已经进入新常态，在资管新规要求下，房地产REITs 融资业务受一定的外部因素影响，主要包括国内经济发展不均衡，市场有待优化；房地产REITs 融资委托机构众多，同业竞争压力增大；相关法律法规缺失，法律体系不健全；运营限制条件过多，给房地产REITs 融资业务发展带来局限。

2.内部环境因素

房地产REITs 融资业务内部治理结构存在缺陷，内控环节比较薄弱；缺乏核心竞争模式和核心业务；专业人才缺乏，产品创新开发能力不足。房地产REITs 融资业务的这些内部环境短板，是制约该业务发展的关键因素。

三、REITs 在房企中的运用价值

以下以恒大深圳南山项目集合资金信托项目为例，对REITs 融资模式在房企中的运用进行分析。

（一）案例简介

恒大深圳南山项目集合资金信托项目，发行机构为光大兴陇信托公司，融资规模17 亿元，融资主体为前海君临实业发展（深圳）有限公司，由恒大地产100%控股。本信托资金用途，主要用于前海君临公司发放抵押贷款，最终用于归还前海君临的股东借款，抵质押率为60.7%。信托产品期限为6/12/18/24 个月，自然按季支付利息。本项目的交易流程如图2 所示：

从本REITs 融资运作方式来看，选择的本产品属于一线城市抵押物，首批抵押物按照预售备案价格计算，价值约20.23 亿，对应抵押率不超过60%，变现能力强。项目所处地理位置优势，均位于深圳市南山区核心区域；产品设立连带责任担保，由房地产综合排名第一位的恒大地产提供连带责任担保。项目是标准的432 项目，五证齐全。其中，北塔已全部售罄，还款来源锁定；南塔恒大集团自持，作为恒大新能源管理总部。后续现金回流和信托计划期限匹配，同时光大信托对后续现金回流实行账户监管。

（二）REITs 融资效果评价

1.提高企业偿债能力

近年来，恒大地产实施了房地产信托等资产证券化运作模式，企业能够实现对现金的回笼，增加了货币资金流动和资金的变现能力，加快了资金周转，缩短了项目投资回收周期。对于资产和负债项目而言，引进新的融资方式，相比于传统的银行贷款等融资方式，总体资产和负债量虽未发生增减变动，但新的融资方式使企业降低了对银行的依赖。偿债能力也得到一定的提高，2019 年恒大地产资产负债率为77.9%，低于行业的平均水平。

2.融资规模较大，融资风险相对较小。通过发行恒大深圳南山项目集合资金信托产品，后续将成熟资产注入本REITs 项目，恒大地产下属企业收回了大量资金，大规模地缓解了企业的资金压力，改善了企业的财务结构。REITs 融资模式相对于传统融资，简化了审批手续，在一定程度上能控制融资成本。同时，本项目产品在内地证券市场上市，受到监管机构的监督，降低了融资风险。

3.推动房地产经营专业化

房地产企业选择REITs 融资模式，摆脱了原来相对单一的贷款融资方式，信托融资模式中信托公司派出专业人员参与融资房企决策，监督资金使用情况和项目进度，通过规范化、专业化管理，强化与房企的合作与沟通，确保资金的使用安全，锁定销售回款账户，发挥房企和信托公司的专业能力，促进了房地产项目投资风险分散。

REITs 在房地产企业中的成功运作，为当前房地产企业面临的融资难指明了一个新的融资方向，为房地产企业拓宽了融资渠道。房地产REITs 融资具有融资规模较大，融资所得资金的投资回报稳定，管理专业、高效等特点，是许多房地产企业青睐的一种融资模式，对提高企业偿债能力，降低企业融资风险，推动房地产经营专业化发挥重要的作用。目前，由于受内外部因素的影响，国内房地产REITs 业务发展受到一定的制约。应不断完善相关法律法规，建立REITs 产品信用评级体系和定价机制，建立和完善产品发行信息披露制度，促进房地产REITs 业务的长期有序发展。