借名买房能否阻却对房屋的强制执行

李伟

案情：

2018年，王某因生意周转需要，向谢某借款50万元，约定借期一年。借款期限届满后，王某未能偿还，谢某向人民法院提起诉讼并获支持。法院作出生效判决后，王某仍拒不履行义务，谢某向法院申请强制执行。执行过程中，法院经查询发现谢某名下有一套位于A小区的房屋。法院遂将该房屋查封，并准备进行评估拍卖。在此过程中，案外人张某（房屋实际居住人）得知此事，向法院提出执行异议，主张其为该房屋的实际所有权人，之所以将房屋登记在朋友王某名下，是因为其个人不具备银行贷款资格。张某并向法院提供了其购房首付款的流水记录、购房发票、银行还贷记录、物业服务合同、物业费、车位费、供暖费、车位费发票等。王某对张某所主张借名买房的事实不持异议。

分歧：

本案主要的争议是：借名买房关系中，借名人能否主张其是对房产的实际所有权人，从而排除法院对房屋的强制执行。对此，实务中主要存在以下两种观点：

观点一认为，不动产登记证书只是房屋权利归属的证据之一，仅具有物权推定效力，而非绝对的证明效力。民事法律行为应当探寻当事人真实意思表示，当事人有证据证明不动产登记薄记载的真实权利状态与实际权利状态不符的，应当确认不动产的真实权利人为该物的实际权利人。本案房屋虽登记在王某名下，但该房屋的购房首付款实际由张某支付，且从张某提供的物业服务合同、银行还贷记录、物业费、供暖费、车位费、水电费等缴费记录来看，也是由张某签订和实际支付，结合张某长期占有使用房屋的事实，以及王某的自认陈述。能够认定张某系争议房屋的实际权利人，其提出执行异议，应当支持。

观点二认为，根据物权公示、公信原则，即使王某与张某借名买房的事实客观存在，借名买房的约定也仅是双方内部债权债务关系，不能发生物权变动效力，亦不得对抗善意的第三人谢某。并且张某借名买房为了规避国家法律与政策，对此产生的风险，理应由张某自行承担。因此，张某的主张不能排除法院对房屋的强制执行。

评析：

笔者同意第二种意见，具体理由如下：

一、我国不动产物权变动采取登记生效主义，物权的设立必须经依法登记方能取得。借名人与出名人之间关于借名买房的约定，只能在其内部产生债权债务关系，并不能产生物权变动的效力。也就说，借名人不能依据借名买房协议而取得房屋的所有权。因借名买房发生争议，借名人只得主张出名人协助办理房屋所有权转移登记，不能要求确认房屋所有权归其所有。因此，即便借名买房事实成立，债权人实际享有的也是债权请求权，而非物权。此观点，也为目前司法审判界主流意见。如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条规定：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条：借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。江苏高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第23条规定：借名人要求确认涉案房屋归其所有的，人民法院不予支持。

二、从物权的公示、公信原则角度，物权的变更、转让，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。不动产登记证书即为不动产对外公示的权利凭证。日常交易中，第三人（申请执行人）往往基于对不动产登记显示的物权状态的信赖而与登记人发生交易，如建立借款合同、买卖合同关系等。一旦，确认借名人享有阻却执行的实体权利，必将造成第三人信赖利益受损，同时也不利于建立良好的市場交易环境和交易规则。

三、借名人对房屋登记在他人名下具有过错。借名人对房屋登记在出名人名下是明知的，且是积极追求的，因此，其能够预见也应当预见房屋登记在他人名下所可能产生的法律后果，如房屋被出名人出租、买卖以及因出名人欠债而被司法机关查封、拍卖等法律后果。借名人对此理应承担相应的责任。

四、借名买房不属于登记错误，不能适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》的相关规定。该司法解释第二条规定了真实权利人与登记簿记载的不一致时，有权请求确认物权。该条主要是针对登记错误而做出的规定，包括利用虚假资料申请首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等;登记机关人员基于过错导致登记错误;非基于法律行为导致物权变动后未及时进行更正登记等。而借名买房关系中，将房屋登记在出名人名下系借名人有意为之，是其积极追求的结果，并非客观的登记错误，其产生的法律效果就是不动产的法律物权归属于出名人。

五、借名买房严重破坏了市场经济秩序、扰乱了司法秩序。借名买房关系中，借名人往往出于规避国家限购、限贷政策、税收政策、隐匿个人财产等目的借用他人名义购房。其行为本身不具有正当性和合法性，规避了国家对房地产市场宏观调控的政策，扰乱了市场经济秩序，同时也极易引发虚假诉讼以及当事人恶意转移财产规避司法强制执行的情况。

综上，笔者认为，借名买房中借名人不能主张其为房屋的所有权人，不能阻却人民法院对出名人名下房屋的强制执行。