房企：那些年在济北吹过的“牛皮”

宗禾

10年圆一梦。在黄河流域生态保护和高质量发展等政策的带动下，济南北部似乎迎来了发展的历史机遇，但对一些曾经勾画过“济北蓝图”的开发商来说，当初做过的梦、吹过的“牛皮”，却不一定能够圆满。

徐李易主，“北大”变“恒大”

时间回到10年前。2010年3月8日上午，济南土地储备交易中心，虎年第一次土地拍卖会落槌。

在波澜不惊的两块土地拍卖结束以后，济南北城天桥区小清河北路北侧、30米规划路东侧的山师北院西南角两地块拍卖开始，底价为1.1548亿元。现场只有两家开发商参加拍卖，在济南市西区建设投资有限公司和中建八局联合体率先报价1.18亿元后，山东北大资源举牌，直接加价1亿元，以高于底价近一倍的2.25亿元“秒杀”对手。

当时北大资源拍得土地折合37.35亩，平均每亩地约603万元，每平方米楼面地价3568元，溢價率95%，刷新北部地价新高。

拍卖结束后，山东北大资源地产有限公司人士给记者介绍：将在徐李片区投资160亿元，打造成一个集教育地产、科技地产、健康地产为一体的城市综合体。

至今，借助互联网仍能查到当初的规划蓝图：北大资源将建设10万㎡商业配套，引入战略合作伙伴如太平洋百货、乐购、苏宁等，并依托北大资源旗下免税商店，将授权的免税品经营资质、工厂直销中心等特色商业资源注入。未来，这里将成为集政务、商务、商业、文化教育、居住为一体的北城新都心。

高档酒店、写字楼、数百亿投资，北大资源的济北战略公开之时，就曾引起同行、专家及媒体的强烈质疑。“北大资源160亿囤地济南‘一夜暴富遭各方质疑”的文章现在仍挂在网上。来自同行、专家、媒体的人分别对其庞大的投资金额、不切实际的规划内容、泛滥的开发噱头提出质疑。

此后，关于“北大资源离开济南”的传言也甚嚣尘上。

2016年6月，北大时代项目售楼处刚刚建成，销售人员就透露出项目易主的消息：“恒大的项目团队在一个星期后将会入驻，到时候价格有很大的几率会上涨。”而此前北京产权交易所的一则挂牌公告显示，山东北大资源地产有限公司拟以近23亿元的挂牌价，转让其持有的济南源浩置业有限公司70%股权及近22亿元债权，帮助还完债权的公司也将获得400多亩的项目用地开发权。

尽管北大资源的官方表态是：卖掉源浩置业后，山东北大资源将继续对该片区土地进行投资开发，但从后期进展来看，市场上已鲜闻项目动态。

时间来到2020年，位于清河北路的“北大时代”项目早已经更名换姓，成为“恒大·滨河左岸”;而此时，与其一路之隔的海尔云世界已经卖到了一万六七。与之相比，一万二左右的恒大·滨河左岸显得“很实惠”，“这个片区恒大卖得最快了”，一个骑着电瓶车专门带人看盘的“带客”大姐告诉记者。

至于“引入北大国际幼儿园、北大附小、北大附中等资源，打造济南北部教育标杆”这些当年的豪言壮语，估计早已随风飘走，无人追究。

“海尔”不见，“云世界”部分易主

2015年6月13日下午，一场海尔地产海客会“全球发布会”在济南隆重举行。？

项目的宣传广告也满满“国际范儿”：作为海尔地产在济南的标杆项目，海尔·云世界将“从颠覆济南人居体验、改变传统生活方式的角度，为济南客户带来前所未有的革新体验。”

“海尔·云世界以全球性的视野，注入智慧、生态、科技、绿色等强势资源，打造以智慧为核心的全新生活方式。”“自2014年下半年开始，海尔·云世界先后签约济南广播电视台，规划400米传媒塔，点亮文广综合服务设施海尔中心;签约滨河集团，引进全国首个海尔兄弟主题乐园，打造具有济南特色的全家庭娱乐基地。”

教育资源的引进亦是重要的一项：“云世界签约济南外国语，配合周边现有6所幼儿园、2所小学，规划主城区国际先进教育资源聚集地，将搭建从幼儿园到中学12年一站式教育体系平台。”？

至于智慧生活中心、云商产业平台、智能家居等等说辞，更是“高入云端”。

理想很丰满，现实很骨感。规划中的美好不知有多少落实到了地面上。时至今日，济南版“东方明珠”、海尔兄弟主题乐园不知所踪;2018年起，片区业主对教育配套的投诉也是牵动了各方的神经——“宣传了多年的济南市外国语学校没了，许诺的中小学也多年迟迟没开工。”在业主们的多方反映下，多级政府部门进行协调，终于，2020年5月1日，由济南外国语学校教育集团、济南市天桥区云世界实验小学联合发布一则公告：

“根据济南市教育局、天桥区政府、济南外国语学校、青岛海尔地产集团有限公司四方签署的《济南海尔·云世界项目学校引进合作协议》，济南市天桥区云世界实验小学于2019年9月纳入济南外国语学校教育集团，集团将通过输入全新办学理念，凸显济外品牌特色……2020年4月22日起，根据天桥区教育发展规划需要，由济南市明湖小学及其它三所小学（部分）组建济南市天桥区云世界实验小学。”

入学问题算是解决，但海尔未必是“善后”者。2020年11月17日，在北湖片区的金地·湖城风华项目售楼处，销售人员告诉记者“由于海尔资金链断裂，该项目土地2019年转给了金地，此外，由金地商置出资建设的外国语小学目前南区已建成，学校已正式招生。”

而在金地项目西侧，由远洋地产建设的另一个项目也即将进入销售。随着北湖片区的建设初见成效，这一片区已经吸引了多家开发商的入驻。显然，海尔已不是唯一的“霸主”，至于当年的恢宏布局，不知还有多少兑现的可能。

“凡尔赛”鼻祖绿地·滨河国际

2012年前，绿地·滨河国际城曾经是济南在建的最大城市综合体项目。现在在百度上还能搜到项目资料：项目总规划700万方，覆盖范围东至津浦铁路， 西至无影山路， 南至泺安路， 北至二环北路，规划建设包括有260米的双子塔、国际商务酒店、110万商业巨擘、海派艺术社区，是集商贸金融、五星级酒店、娱乐休闲、大型社区于一体的宜居、宜业、宜游的现代新城。

一份曝光的项目策划案连综合体拟建的住宅区名字都已经取好：根据项目定位，按高中低档分别命名为：圣约翰名邸、 海珀系列、新里凡尔赛公馆、 启航社、 SOHO国际……活脱脱的“凡尔赛”体鼻祖。

时隔多年，行走在济泺路上，你会怀疑自己的记忆出现偏差：虽然零星可见绿地的几个住宅项目在售，但距离想象中繁华的城市综合体差距还很大。再探规划中提到的片区，土地已经冻结多年，但据说开发商已经换了多轮，不知绿地·滨河国际城的开发计划是否有变，还是已被其他觊觎者取代。

在房住不炒、资管升级等宏观调控基调已定的情况下，地产行业已经过了吹牛借钱圈地周转的年代，面对瞬息万变的市场，稍纵即逝的机遇，房企那些年做过的梦、吹过的牛皮不知还能兑现多少。