香港经济结构中房地产业影响分析

方建国 李菊梅

摘要：我国香港地区面临房价高企、住房紧张等问题，通过社会经济结构中房地产业所占比重分析香港经济存在的问题，探究未来香港的经济发展要如何改变原有的城市产业结构，以期为香港城市产业转型升级找出新的出路。

关键词：经济结构;经济转型;比重

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）10-0039-43

收稿日期：2020-09-15

1问题的提出

近年来，香港面临房价高企，住房紧张等问题。本文通过社会经济结构中房地产业所占比重来分析香港存在的以上问题，为香港城市产业转型升级找到新的出路。

2房地产业对香港经济产业结构的影响分析

从经济学的视角分析，一个城市的产业包含了一二三产业（第一是农业，第二是工业，第三是服务业），三大产业的经济总和构成了城市经济发展的整体状况。依据不同的经济发展时期，每个城市的产业结构都会发生较大变化。城市产业机構的变化要与城市社会需求相适应，否则就会引起矛盾，甚至导致城市经济衰退。

本文从两个方面来分析房地产业对香港经济的影响：一是房地产业的相关收入与城市GDP总值的关系;二是分析占据香港房地产业前四大企业收入在房地产业的占比。

香港地产业和楼宇业权纳入房地产统计核算体系是以不同形式和意义表现的。地产业包括两大形式：（1）发售或租赁用途于私人发展工程的机构单位;（2）具有租赁、经纪、代理和保养四大功能的，用于管理相关机构单位或地产商的服务公司。楼宇业权指两大层面：（1）政府、住户以及非牟利组织等以业主身份为自身提供服务的行为;（2）业主以其个人身份为广大租客提供租赁服务的行为。香港政府统计本地生产总值（Gross DomesticProduct，简称GDP）时，房地产业包括两大项目：一项是“地产、商业和专用服务”，另一项为“楼字业权”。根据香港特区政府统计处网站数据（https：//www.censtatd.gov.hk），本文列出这两项在香港本地国民生产总值（GDP）中的占比，见表1。

以香港房地产业综合产值与香港本地GDP相比，可以看出香港房地产业是香港重要支柱产业之一，对本地经济的影响较大。除此之外，在香港特区政府财政收入中，土地出让收入和房地产业相关税收也占有较大的比重。“土地财政”是香港特区政府财政的典型特征之一：香港特区政府将其拥有的土地卖给开发商，获得收入以支持基础设施建设和其他财政支出。地方政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括与居民相关的从价印花税、买家印花税、额外印花税、租约印花税、物业税、土地租金、差饷以及2019年6月起推出的空置税，还包括地产开发商的溢利税等多项税收。此外香港特区政府还可以获得自营物业的投资收入，见表2。

此外，在香港房地产业产值中前四家较大的房地产企业占据了较大的营业额，对当地的房地产业发展有举足轻重的影响，分别为长江实业、新世界发展、恒基兆业和新鸿基地产。2016年《福布斯》杂志统计香港十大富豪所拥有的财富约占整个香港GDP总值的35%，而这四家房地产企业所属家族财富基本上都可以归结于这一层面。根据公开的年报数据资料统计他们自1997年以来的营业收入，见表3。

以此四家房地产企业年营业收入总和与香港特区每年的国民生产总值（GDP）比较，可以看出四家房地产企业对香港经济的影响程度，见表4。

在香港经济产业结构中，除了房地产业占据重要的影响地位，金融业和贸易物流也占有相当的比重。香港金融业因政治、地理位置等因素，是人民币离岸的重要市场，也是中国与国际经济金融对接的重要交易平台。香港作为国际性的贸易港口，贸易与物流是香港第一产业，在本地GDP占比约21.6%，吸收了香港地区约25%的就业人口，大约六成贸易是通过内地采购货物再经香港转往第三方，内地输港总物流排第一位。

从表面上看，香港贸易物流、金融业、专业服务及工商业、旅游业是香港四大支柱产业。其中并不包括房地产业，但因香港房地产业的特殊性，香港政府财政收入中有关房地产业相关税收占比很高，而香港四大支柱产业的最终利润都会流向房地产业。最终通过高房价、高租金机制形成了国民收入的再次分配，以房地产及相关服务业为主要产业的经济是香港经济产业结构的重要特征。

香港的房地产资产金融化趋势比较明显。例如，香港汇丰银行2019年财报显示，汇丰银行在全球经济下滑背景下，在其他地区大部分业务亏损的情况下，唯独在香港的房地产贷款业务获利丰厚，房贷占到当年该行私人贷款的74%。

香港特区于1997年回归祖国，根据《中英联合声明》香港特别行政区将保持财政独立，中央人民政府不向香港特别行政区征税。但是香港经济社会的突出问题是全社会基尼系数很高，贫富差距大，人口密度大、房价高、住房紧张。第一届香港特区政府特首董建华先生在1998年的施政报告讲到：“过去多年来，金融业和房地产业，是香港经济的重要支柱，将来仍然会为香港的繁荣作出重要贡献。但是，由于香港的经济基础过于狭窄，一旦金融和房地产业受到冲击，香港经济便陷入困境”。董先生在位时曾想通过“八万五”公共住房建设计划来解决香港的高房价和住房紧张问题，并提出建设“数码港”计划来解决香港产业结构发展不平衡问题。但是当时由于亚洲金融危机的影响，香港的房价暴跌对香港的中产阶级影响很大。最终由于部分地产商和相当一部分市民的反对，这些计划都没有实施成功。香港陷入了经济发展的困局之中，产业结构和民生问题得不到调整和解决。2019年第一季度，香港的GDP增长率仅仅为0.5%，与此同时毗邻香港的深圳市GDP增长率为7.60，上海的GDP增长率为5.7%，北京的GDP增长率为6.4%，广州的GDP增长率为7.5%。中国一线城市全部在稳定增长，而香港的经济增长远远低于内地其他城市。实际上香港经济在2018年就开始呈现下滑的态势，201 8年第一季度香港经济实际增速还高达4.7%，第二季度下降到3.5%，第三季度下降到2.9%，到第四季度下降到了1.3%。

3香港经济产业结构转型升级的方向探析

香港的经济起飞源于20世纪60-80年代传统制造业从西方发达国家向亚洲新兴经济体转移的过程，当时香港被称为亚洲“四小龙”之一。在20世纪80年代后，由于内地的改革开放使得香港的制造业向内地沿海地区转移，形成了当时的“前店后厂”经济格局，广东很多城市都是“三来一补”外贸型经济的着力点。在20世纪90年代以后，由于内地制造业的崛起，产业链更加完善。香港没有像其他“三小龙”那样实现技术创新和产业向高技术、高端装备制造业方向转向发展，也没有像西方发达国家那样由服务经济向知识经济转型（张燕生，2005）。香港经济则转型为以港口贸易物流、金融服务和旅游业为主的外向型产业结构。21世纪初由于内地经济产业结构也在进行升级转型，在全球化过程中内地制造业获得了极大的提升，广东沿海城市如深圳、广州、珠海、中山等城市的港口貿易物流与香港形成竞争之势，香港依托内地的转口贸易规模逐渐被替代。香港唯一的产业竞争优势只剩下金融服务特别是离岸人民币结算业务。

2019年2月18日中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《规划纲要》）正式发布。《规划纲要》指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期的合作发展，规划近期至2022年，远期展望到2035年。国家有关粤港澳大湾区的设想为香港未来经济产业转型升级提供了一个新的发展思路。首先在世界范围的区域经济发展过程中，湾区经济成为了城市群经济发展的重要模式。它们是现代城市经济高级化的重要体现，既代表了城市经济的产业升级，又能为新技术产业和国际金融资本市场发展创造良好的地理环境。从已知的三个世界级的湾区经济（东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区）发展来看，世界级的湾区经济引领着一个国家城市经济的未来发展道路，是一个国家在地理区位上的经济发展核心，推动着国家经济和技术创新发展走向更高阶段。中国的城市经济从改革开放以来获得了极大的发展，通过城市化使得我国各地区的产业和经济高度融合，城乡差距不断减小，为我国城市各类产业合理布局和转型升级发挥了巨大的作用。但是在第四次工业革命（人工智能、生命科技、量子技术等）来临之际，我国需要有能够引领城市经济向更高级阶段发展的领头羊，粤港澳大湾区的建设恰好是这样一个城市经济转型发展的引擎，香港城市经济产业转型的契机和出路恰在于此。

《规划纲要》指出，香港、广州、深圳和澳门为区域内四大中心城市。首先，香港的金融业有了更大的发展空间，它不仅是国际金融中心，也可以通过借道大湾区为内地企业提供金融服务来发展自己。深圳、东莞的科创企业，广州、佛山的制造业企业都可以通过香港来获得国际资本的融资。加之由于美国特朗普政府对纽约金融市场中概股的限制，越来越多的中资上市企业会选择回流香港和A股上市，在粤港澳大湾区发展条件下香港国际金融中心的地位会不断提高，市场规模将会有更大的发展。其次，香港的高新技术产业过去由于政府的认识和发展空间受限迟迟发展不起来，但是如果香港与深圳、广州和东莞的高新技术产业形成协同发展，则有可能形成自己的发展优势。香港可以依据自己在国际法律和专利发展上的相对优势，利用引进国际科技人才的相对优势来形成自己的科技产业，并将其业务和广州、深圳、东莞等大湾区城市的科创企业对接。目前，香港科技大学、香港中文大学等高校在深圳和广州已经开始建立科研基地和分校，大湾区将成为香港科技和教育产业发展的腹地。再次，香港过去的旅游和会展业与珠三角地区的旅游产业和会展业相互分割和竞争，大湾区经济协同发展后，香港的旅游业可以在珠三角地区拓展旅游资源，其执业资格也可以互认。随着粤港澳各城市在高铁、港口建设和港珠澳大桥建设等基础设施的打通，香港的旅游业也会有更大的发展纵深。最后，对于住房紧张的香港而言，粤港澳大湾区经济的一体化发展也会让更多的香港居民选择在珠三角居住和发展，减轻香港的城市住房压力和就业压力，让香港经济社会更多地融人粤港澳大湾区的经济发展之中，香港社会的贫富差距和社会矛盾也会逐步减小。

参考文献：

1.张燕生.经济全球化中的香港经济转型//教育部人文社会科学重点研究基地中山大学港澳珠江三角洲研究中心.“全球化和区域经济一体化中的香港经济”国际研讨会论文集.2005

2.张伟.香港经济的结构性问题与发展路径研究.当代经济管理.2016.10

3.中华人民共和国-香港特别行政区立法会-研究刊物-公共财政-政府账目及收入-政府收入来源[DB/OL]https：//www.legco.gov.hk/research-puhlicaiions/chinese/puhlic-finance-government-accounts-and-revenue

作者简介：方建国，中山大学新华学院经贸学院副院长、经济学专业主任。

李菊梅，中山大学新华学院经贸学院经济学专业2017级本科生。

基金项目：本文系中山大学新华学院教学改革项目（“房地产投资与融资”课程教学团队建设）资助。