跨区域多项目的房地产项目设计管理研究

赵宁

摘 要：作为房地产管理工作中的关键组成成分，要提高对于项目设计管理的重视。当前阶段，我国房地产行业正面临较为激烈的竞争，必须努力提高自身竞争力，在房地产发展的同时关注项目管理，以促进建设质量的提升，有效节约建设成本。

关键词：房地产;跨区域;多项目

文章编号：2095-4085（2020）10-0183-02

设计阶段是房地产事业发展的必要环节，引进项目管理法能够界定房地产市场经营发展的时间节点、稳定建设成果、规范管理措施、监督建设成果。项目设计在房地产发展中能够提升发展流程中科学性、规范性、合理性，有助于解决项目建设中诸多问题，对后续工作也具有促进作用。

1 房地产项目设计管理模式分析

1.1 房地产企业项目设计单一

尽管各部门在进行项目设计时，已经制定了相关的项目设计制度，但是由于缺乏对于岗位职责的明确规定，没有将岗位职责细化到个人，限制了有关工作的顺利开展，既影响了管控效率，也导致管理模式相对落后。对其原因进行深入分析，发现部门管理人员的管理方法和控制机制缺乏创新，不能与时俱进，导致管理方式固化，影响了部门发展和体系改革的正常开展，限制了项目设计的实效，导致有关工作无法充分发挥价值，使部门项目设计的效率严重下降，不能将资源进行合理配置。

随着信息技术在市场中的不断渗透，各种科技化的管理方式和管理内容，如大数据和云计算等，都在一定程度上影响了部门的生存和发展。各部门应该针对当前的市场环境与自身水平之间的差距进行调整，以减少经营发展中的隐患。然而，部分部门缺乏精准把握时代发展方向的能力，导致项目设计人员和管理人员之间不能进行有效融合，使项目设计难度较低，其项目设计的初衷变成了应付外部机构，给形式主义以可乘之机。尽管这种情况在短期内不会对部门的经营产生影响，但是时间一长，就会限制部门的可持续发展。

1.2 房地产发展期多项目设计风险预期

当前阶段，我国的房地产企业仍处于发展的初级阶段，许多房地产公司的自身工作能力有待提升，在市场风险和公司竞争的多重威胁之下，对于其自身的经营管理机制造成了较大挑战。在法律层面，要加强对于房地产企业的法律制度建设，从宏观的角度进行调控，以约束房地产企业的发展。在房地产企业的内部管控中，部分公司自身经营和发展能力有待提升，并且缺乏严格的管理思想和管理模式，限制了科学完善的经营机制的形成。在房地产企业内部，没有完善的岗位制度，导致员工岗位内容不明晰。由于管理模式存在一定局限性，导致房地产企业的长期发展得不到有力保障。

1.3 房地产高峰期跨区域多项目设计管理模式

跨区域多项目设计中存在三个不同层次与阶段的设计管理体系，能够将决策部门、区域负责部门、项目建设人员之间建立完整的设计、投资、管控、施工体系，进而迎合市场发展需求和标准，结合建设区域与自身发展特点，形成创新优化的房地产项目建设。以上几个环节分工明确、系统科学、责任严明，具有良好的管理效果。

2 房地产项目设计管理流程及要点

2.1 项目设计管理流程

要保证流程机制在项目设计中的稳定性。通过合理合法的招标机构，在不同部门内健全工程招标内容的明确规定，在撰写招标文件时，必须将有关规章制度进行充分明确。在开展项目设计时，必须对每个竞标企业进行资格审查，确保每个竞标的企业都具备一定的资质和信誉，保证竞争的公平公正，让项目可以在公平稳定的背景下开展。在采购时，要确保建筑工程建设与供应商之间的合作顺利，保证供应商可以在工程建设中提供稳定的货源，有利于进行工期的设计和安排，促进工程建设实现稳定发展。在企业施工后，业主可以通过文字的形式将关系工程的有关事项进行展示，同时在施工方案中要体现出其在建筑施工上的长处，针对意见对自身设计进行对应修改，以提升设计的稳定性和经济性。

2.2 项目设计管理职能

项目设计管理与房地产建设难分难舍，其中重要内容有项目概念与建设方案、项目阶段性设计、施工图纸规划、后期调整与变更等。根据项目开发阶段而言，设计职能也被划分成为三个不同组成部分，分别是总括职能与项目职能。项目职能与总括职能之间互为表里、相辅相成，共同作用于项目建设中。

3 房地产项目设计管理的实施

3.1 项目设计进度管理

3.1.1 区域设计进度管理

在工程建筑的建设中，要确保区域设计的准确性和有效性。在进行区域设计时，许多专业人员和设计人员会结合自身的工作实际，在工程建设的整体流程中，对原材料消耗情况和资金花费情况进行整体统计。如果可以在建筑工程的区域设计中，将成本区域的设计进行快速统计，就可以对工程建设情况进行整体控制。要确保在不同工程项目的设计过程中，区域设计可以在各个环节中有效进行。例如，在对工程进行整体设计时，必须综合考虑到项目的运行成本、项目资料、项目整体规划中所消耗的人力、物力、财力等，尽量避免设计过程与决策之间存在差异，以便于体现决策的作用。

3.1.2 地区设计进度管理

地区设计进度管理主要是根据地区建设需求和自身经济效益展开的，需要根据既定设计进度进行监督与管控，力求工程项目可稳定推进。首先，应当建立健全工程推进的各个时间节点，并合理规划项目建设标准。其次，将各个时间节点通过工程建设项目联系起来，提升工程建设完整性与整体性。最后，项目建设具体内容应随着项目推进而不断完善，在科学、可控范围内规划与调整。

3.2 项目设计成本管理

3.2.1 区域设计成本管理

在开展工程预算设计时，设计人员应该充分发挥自身的优势，结合工作理念和专业技能，以确保总体设计布局的有效性，从全局化的角度出发，提升工程项目设计的整体性。在进行工程预结算时，设计人员要重点关注工程成本中的有关问题，确保可以在设计中对成本进行有效计算。为此，应该对设计人员的工程成本理念进行合理强化，以促进设计流程和意识的有效转变，避免因片面追求设计的独特性和新颖性而导致成本无法控制。

3.2.2 地區设计成本管理

要将设计费用的控制方式进行规范。地区公司设计过程中应当明确整体工程建设总费用预算，根据自身承担的工作项目与内容合理预算自身工程成本。工程成本中国的重要内容有项目原材料、机械设备使用数量、工程阶段性费用、人力资源成本等等。同时与开发商之间也需要开展商务谈判，对建设各个环节加以控制，逐步强化项目设计科学性、精准性。

3.3 项目设计质量管理

在建筑工程设计中，要进行质量管理，必须具备全面科学的工程图纸。通过工程图纸可以有效体现出工程的消耗量，减少因错误操作而造成损伤和浪费。有关研究结果表明，如果工程图纸的误差较小，就可以在一定程度上减少工程建设中的资金浪费。在目前的工程施工中，对于工程质量的要求较高，但是经济管控能力却明显不足。针对这种情况，应该在对工程设计质量进行整体把控的基础上，从立项阶段开始，通过详细的讨论分析，让设计质量更加精准，便于控制。

4 结 语

项目设计在房地产管理、收益等方面均能够发挥重要作用，纵观当下我国房地产事业发展现象，项目设计中国仍旧存在较大的局限和问题，难以有效保障商业开发、工程建设等环节稳步推进。鉴于此，应当不断完善我国房地产企业的管理能力、设计能力、监督能力，通过全方位、宽领域、多视角的设计机制，推进我国房地产项目开发与利用，提升房地产企业项目经济效益、社会效益。

参考文献：

[1]李忠富，张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报，2013，30（2）：74-79.

[2]陈况岑.PDCA循环在房地产开发项目成本管理中的运用[J].价值工程，2018，37（16）：83-85.