国有企业“三供一业”物业管理分离移交问题及对策浅析

李亚兵

【摘要】国有企业承担着部分社会职能，在很大程度上增加了企业的成本负担，并且也造成了企业人员臃肿。对于国有企业而言是非常不利于自身的稳健长远发展，为改变上述局面，在国家政策的大力支持下，“三供一业”移交工作全面铺开，这种举措将物业管理职能、供水、供电、供气（暖）有效的从国企分离出来，将“三供一业”转移到社会专业单位，进一步减轻国有企业的负担，促使国企竞争力的增强。由于这是一个系统、复杂的工程，如果“三供一业”物业移交工作做的不到位，会让国企改革进程受到较大的影响，同时还会损害光大职工的切身利益。笔者根据自己的工作经验，对国企“三供一业”物业管理职能移交进行了细致的研究，针对出现的常见问题提出了建议，為能圆满完成“三供一业”分离移交工作出谋划策。

【关键词】国有企业;三供一业;物业分离移交

一、背景

由于计划经济和历史原因，绝大部分国有企业相继承担了职工家属区的供水、供电、供气（暖）和物业管理。在新的市场化条件下，为了深化国有企业改革，更好地参与市场公平竞争，减轻企业负担、轻装上阵，“三供一业”分离移交是党中央、国务院解决历史遗留问题，剥离国有企业办社会职能作出的一项重大战略决策和工作部署。

国务院国资委于2012年进行了“三供一业”分离移交试点。2016年国务院先后下发了《关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》（国发[2016]19号）、《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国发〔2016〕45号），标志着“三供一业”分离移交工作由试点变为在全国全面推开，文件要求2018年年底前基本完成“三供一业”分离职能移交，2019年起不得再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。

二、物业管理移交的方式

针对不同企业特点，分类处理，允许采取分离移交、重组改制、关闭撤销、政府购买服务、专业化运营管理等不同方式剥离办社会职能，解决历史遗留问题。实施原则：先完成移交，再维修改造。执行地级市以上地方人民政府出台的相关标准政策。按照技术合理、经济核算、运行可靠的要求，以维修为主、改造为辅，保证分离移交后设备设施符合基本标准，正常运行。

国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可在当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。

三、物业管理移交面临的问题

以笔者所在的四川华西集团有限公司为例来说明物业移交过程中存在的问题，四川华西集团有限公司是有着70年历史的四川省属国有建筑企业，全集团共涉及物业移交住户约2万户，只集团公司总部在成都市就有需移交的职工家属区有12个院落的1508户住户，一直以来都是由集团下属华西物业公司管理，集团本部每年需补贴物业管理维修费100余万元，目前物业维修改造工作已经完成，物业分离移交仍未实现，存在的主要问题如下：

（一）住户转变思想难

集团本部12个院落中，除较新的华西园小区执行了多层0.4元/平米·月、高层1.0元/平米·月外，其他较老旧的院落都是免费提供服务，让这些退休老职工一下子由免费服务转变为收费服务，从思想上较难转变。他们一辈子为企业工作，认为“企业出钱维持职工家属区正常运转时理所应当的”，对于国家有关政策、相关文件精神一知半解。对于即将宣布退出的物业管理服务，退休老职工大多数都还是难以割舍。

（二）地方政府要求的改造标准较高

笔业所在单位物业改造标准是政府制定的，改造标准较高。截至目前，部分改造标准仍然无法实现，表现在：1.雨污分流难实现，部分老旧职工家属区附近没有市政管网可供接入，或者市政管网水平位置比小区地面还要高，更高于小区排水管网，接入后导致污水回灌;2.拆除违章搭建困难，老旧家属区存在的违章搭建是历史形成的，企业没有执法权，无法强令业主拆除。

（三）水电气改造进度影响物业改造

物业改造应当是在供水、供电、供气改造完成后进行的，因为涉及到路面的开挖等工程，一般都是要等到水、电、气施工完成后才能进行，否则就要重复进行路面的开挖及修整，但是现实中水、电、气接收方又基本都是垄断单位，移交企业在施工进度和施工期限方面没有绝对话语权，导致水、电、气施工周期不可控，影响物业改造进度，甚至造成改造成本的提高。

（四）物业管理实质性移交困难

即便物业改造完成后还面临移交的问题，虽然上级文件要求企业有三种移交方式：移交给政府指定单位、移交给国有物业公司和居民自治，但三种移交方式在现实中均难以实现。首先，政府部门签订的移交协议中只接收房屋、土地等资产，物业管理移交还是需要由企业自行寻找国有物业公司。其次，寻找国有物业公司也困难重重，政策不允许集团内部物业公司接收本集团物业管理，集团外部国有物业公司在接收方面也是挑肥拣瘦，基础条件好，有稳定盈利来源的小区容易移交;而那些基础条件不好，缺乏盈利来源的小区则难以移交。最后，居民自治更是难以实现，笔者所在单位的大多数院落是没有自治组织的，居民成立自治组织的意愿不高，即便有热心业主成立起了自治组织的，但了解到需要接收相关物业管理职能后也大多都远而避之了。

（五）房屋维修资金缴纳压力大

成都市相关文件规定物业管理移交需要按以下标准提取维修资金：电梯房按售房款的30%提取;未配备电梯的住房按售房款的20%提取。初步测算，笔者所在单位1508户业主需要缴纳的维修基金就将约1500万元，该笔费用无疑是增加了移交企业的负担，何况老旧小区在过去几十年的维修费用都是企业承担的，现在仍然让企业按照售价的20%～30%缴纳对企业有所不公。

（六）过渡费成为企业移交的又一包袱

根据成都市相关政策，移交企业需按照多层0.8元，高层1.6元的标准补交三至五年过渡费，笔者所在单位绝大部分小区是没有收费的，基本需要一次性全额缴纳，照此测算，移交需补交400余万元过渡费，又加重了移交企业的经济压力。

（七）面临人员移交的困难

企业办社会化职能的转变，势必导致企业一些原有工作岗位的变动，而很多员工此前长期工作于一个岗位，无论从感情上还是职责技能上都已完全适应，分离移交后，他们必须离开原有工作岗位，这对他们造成非常大的冲击。大部分接收单位都不愿意接收移交企业的员工，以致于接收企业需要做大量地安抚解释工作，面对面与员工交谈，这使本就对分离移交工作感到排斥的員工变得更加焦虑不安，极易引起不稳定因素，造成群体上访事件。

四、物业管理移交的对策建议

（一）加大对住户的宣传工作

由原来的无偿享受服务转变了有偿享受物业服务，提供物业服务水平，更快获得住户的认同。从长远来看，“三供一业”分离移交这项改革，并非要动谁的“奶酪”，除了能实现企业经济减负，更多的是为了满足居民群众美好生活的需要，需要做好事前宣传、事中引导和事后强化三个阶段的群众工作。事前宣传是指强化“三供一业”政策宣传力度，让生活区职工充分知晓和了解掌握相关政策，为下一步推进提供坚实保障;事中引导是指在摸底调研的基础上，科学制定出分离移交改造施工方案和协助选聘好物业管理机构，并要针对职工关心和反映的热点、难点、疑点问题，做好答疑解惑工作及解决好相关问题，及时消除职工思想顾虑，争取得到广大职工对相关工作的认可和支持;事后强化是指在“三供一业”分离移交工作完成后，职工在思想上都还有一个适应和转化的过程，要随时关注职工反映出的一些诉求及思想动态，站在组织的角度，竭力去帮助他们解决物业管理社会化后遇到的一些问题，让他们充分感受到企业对他们一如既往的关心和关爱，能充分感受到企业大家庭温暖，以此来进一步巩固好此次改革成果。

（二）科学制定改造标准

应该按照“一院一策”的原则，根据小区实际情况制定改造标准，否则不符合实际的“一刀切”式的改造标准将最终难以落实。在现阶段，雨污分流并不适合所有小区，有条件的小区可以先行实施，暂没有条件实施雨污分流的，建议可纳入下一步老旧小区改造的范畴继续推进。在制定改造标准方面多征求住户意见，毕竟作为小区的主人，他们应该是最有发言权的。

（三）应加大对水、电、气接收企业的考核力度

水、电、气接收企业大多为垄断单位，他们的唯一性造就了他们强势、霸道的作风，使得移交企业在合作过程中经常敢怒不敢言。主管部门应加大水、电、气这些垄断接收企业的考核力度，督促他们按规定时间完成改造工作，而非单纯的对移交企业考核，这样才能保障物业维修改造的成效。

（四）创新移交思路

一方面，在满足现有政策要求的接收方必须为国有物业管理公司的前提下，可以考虑由政府自行成立或者通过政企合作的方式成立物业管理公司，专门接收国企的物业移交事项，并且对接收任务进行考核，而不能仅限于现存的国有物业公司去按照市场化原则有选择性的接收，否则会造成一部分先天条件不好的院落最终无法移交。

另一方面，可以要大胆尝试、勇于创新，探索更符合实际的移交思路，建议取消原定的“国有物业接收”的方案，利用地方性的物业管理单位，实行公开发包，政府、业主和社会监督的方式，成立“业主委员会”实行社会化管理。原因有二：一是职工住宅小区移交改造完成之后，房产、土地包括配套设施设备确权后所有的产权都是全体业主的，没有国有资产可管理;二是政府强行管理是侵权行为，为避免好事办坏，在移交过程中应该由房管部门在社区配合下在职工住宅小区辅导成立“业主委员会”，由全体业主招聘物业服务公司，政府不能强加干涉，真正实行民主的社会化管理。

（五）降低移交企业的物业维修资金和过渡费缴纳的标准

“三供一业”分离移交的初衷就是为了减轻国企的负担，但是，高额的维修资金和过渡费无疑加重了企业的负担。更何况，移交企业已承担了过去几十年的维修工作，该笔费用应视同移交企业已经缴纳的维修资金;过渡费应由移交企业和接收单位通过协商确定，毕竟移交企业已按照接收方的要求进行了改造，接收方物业收费的工作就应当由接收方负责，而不应全部由移交企业承担。

（六）妥善安置原从业人员

随着“三供一业”分离移交工作的完成，原从业人员将逐步离开原岗位。本着“分散划转、资源整合、对口支援、缓解矛盾”的思路，做好人力资源配置加减法，盘活劳动力存量。一方面做强做大原物业管理工作，通过人员培训提高服务意识和服务水平，走出去接收其他单位“三供一业”物业管理工作;另一方面把工作职能移交出去的人员通过培训补充到其他紧缺岗位，根据职工意向和岗位需求，分门别类开展好岗前培训，让职工迅速掌握工作技能，融入新的工作岗位，打消了职工心中的顾虑，切实解决了人员转岗分流安置问题。维护职工合法权益及切身利益，避免人员分流造成维稳事件的发生。

五、结束语

“三供一业”分离移交是深化国企改革的一项重要内容，“三供一业”分离移交是优化国有企业产业结构调整，深化国有企业改革、减轻国有企业负担、提升国有企业核心竞争力的必由之路，剥离企业办社会职能不仅减轻企业负担，更是体制机制创新。当前是剥离企业办社会职能的最有利时机，也是最后的机会，我们把“三供一业”分离移交作为一项复杂的系统工程，充分估计困难和风险，积极努力推动，在广大居民和职工的理解、支持和帮助下，主办单位需要全力以赴，攻坚克难，认真做好分离移交的改造和善后工作，确保平稳过渡，认真研究和用好用足国家相关政策，积极努力推动，必将达到理想的效果。

参考文献：

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[2]王妍.浅谈"三供一业"分离移交工作应注意的问题和措施[J].科学与财富，2020（7）.

[3]文丹.充分发挥党建和思想政治工作在“三供一业”分离移交过程中的作用[J].基层建设，2019（29）.