解读房地产合作开发的涉税业务

【摘要】房地产开发在国家的经济发展中占据十分重要的位置，一些企业彼此之间会展开合作，然而在合作过程中会产生一些涉税相关业务，为了减小企业所蒙受的经济损失，实现共赢，需要针对这些业务实施有效处理。基于此，本文通过实例的方式分析利用房地产进行长期股权投资的会计和税务处理策略，以期能够对企业长期股权投资的会计和税务处理有所裨益。

【关键词】房地产  股权投资  税务处理

甲乙公司是投资合作关系，2019年11月，甲公司以市区中一处办公楼针对乙公司进行投资，这一办公楼账面的原始价值是600万元，150万元的计提折旧费用，经过甲乙公司共同评估，最终作价1000万元。乙公司针对这一办公楼实施装修处理，之后进行出租。

一、会计核算分析

关于这一项目的长期股权投资，是以非货币性资产的交换获取的，根据长期股权投资标准中的相关规定，该项目初始投资费用需要根据《企业会计准则——非货币性资产交换》加以确立。

从该例看来，其长期股权投资是通过房产进行换取的。从甲公司的角度来说，换取针对乙公司的长期股权投资和公司原本就具有办公楼相比较而言，令其和乙公司之间的关系发生了变化，从没有控制、一同控制，到产生重大影响。这时甲公司可以利用在乙公司经营策略以及财务管理中参与的方式，对乙公司产生重大影响，扩大了自身从乙公司相关活动中获得经济收益的权利，和公司办公楼预测今后发生的现金流量在风险、费用以及时间几个层面均存在一定差异。从乙公司的角度来讲，通过用公司股权的方式换取甲公司的房产，是股东加大之于公司的投资行为。所以针对甲公司来讲，这两项资产之间的交换具备一定的商业价值。另外，关于这两项资产，其公允价值可以进行较为可靠的计量，与非货币性资产交换相关规定通过公允价值进行计量的要求相契合。甲公司需要将公允价值当作前提，确立出换取资产的相应费用，同时确立出其中发生的损益。结合非货币性资产相关规定我们可知：非货币性资产之间的交换应具有如下特点，需要将应该支付的有关税费以及公允价值当作资产换取的费用，换取资产的账面价值和公允价值之间的差值被计入当期的损益：首先，这一交换属于商业性质的交换;其次，针对于换入资产和换出资产，可以通过公允价值进行较为可靠的计量。

不论是换入资产，抑或是换出资产，其公允价值都可以进行较为可靠的计量，需要将换出资产的公允价值当作确立换入资产费用的前提，然而若是有确切证据表示換入资产的公允价值更为可靠需要排除在外。因此，甲公司的长期股权投资需要将该处办公楼的公允价格以及需要支付的有关税费当作长期股权投资的费用，用1000万元的公允价值减去450万元的换出资产账面价值所得金额550万元应被计入当期的损益。对于甲公司而言，通过房地产投资需要缴纳137.5万元的企业所得税不能被计入长期股权投资费用。可以被计入长期股权投资费用的需要支付有关税费指的是换入资产应交付相关税费，换出资产需要交付相关税费。

二、税务分析

（一）甲公司税费

1.甲公司土地增值税

甲公司通过房地产实施投资的行为不需要征缴土地增值税。有关土地增值税相关规定中指出，针对利用房产作价入股联营或是实施投资的，若是联营或是被投资企业属于房产开发行业，或是房产开发企业通过他们建筑的商品房实施联营与投资行为的，都不符合暂免征缴土地增值税的相关规定。该案例中甲乙公司均与房产开发无任何关联，甲公司利用房地产投入与暂免征缴土地增值税的相关规定相契合，因此甲公司通过房地产进行投资土地增值税可以免缴。

2.甲公司企业所得税

根据企业所得税法中的相关规定可以算出其需要交付的企业所得税是（1000-（600-150））×25%=137.5万元。

甲公司长期股权投资计税成本是1000万元。结合企业所得税法中的相关规定，投资资产指的是企业针对外界实施的债权性与权益性投资所形成的资产。投资资产根据如下方式确立出具体成本：利用支付现金之外的方法获取的投资资产，需要将支付的有关税费以及资产的公允价值当作成本。同样的道理可知甲公司通过房产投资需要缴纳的137.5万元企业所得税不会被计入长期股权投资费用，能够被计入长期股权投资费用的需要支付有关税费指的是换入资产应交付相关税费，换出资产需要交付税费，除却增值税，可以被计入当期损益。

（二）乙公司税费

通常情况下，地区契税都是3%的税率，因此，乙公司需要交付的契税为1000×3%=30万。关于乙公司，其固定资产和计税成本是1030万元，结合我国企业所得税法相关规定：针对利用投资、债务重组、捐款以及非货币性资产之间的交换几种方式获取的固定资产，其计税基础是该项资产的公允价值以及支付的有关税费。该案例中固定资产的公允价值1000万元以及支付换取的固定资产需要交付的30万元契税被计入固定资产当作计税基础。

三、账务处理

（一）甲公司账务方面的处理

（二）乙公司账务方面的处理

四、结束语

总而言之，针对实际中通过房地产实施长期股权投资行为的会计处理，各相关企业需要根据税法和会计准则中的有关规定针对实际情况做出分析和处理。通过非货币性资产之间交换而获取的长期股权投资，应被计入长期股权投资费用的需要支付有关税费指的是资产的换入需要交付相关费用，换出资产也需要交付相关费用，并计入当期的损益。

作者简介：刘凯（1981-）， 男，汉族，湖北武汉人，会计师，本科，研究方向：财务管理。