收益法在房地产评估中的应用及对策研究

杨宇 杨景海

【摘要】在社会持续发展的背景下，房地产市场也随之出现巨大的改变，逐渐凸显出房地产评估的重要作用。在房地产评估的过程中，常用的方法有市场法、成本法以及收益法，其中，应用的最广泛的就是收益法，这一方法能够对房地产价值以及最终收益做出客观合理的评估。在房地产评估时，如果采用收益法，在房地产未来净收益的评估方面有更多的侧重。本文深入的分析了收益法在房地产评估中的应用状况，并提出了相应的对策。

【关键词】收益法;房地产评估;应用

相比于其他的发达国家，国内的评估市场发展处于比较落后的水平，不管是在理论研究上，还是在实践上，都存在一定的不足。由此可见，我国对于房地产评估还是在不断的探索时期。在评估房地产的过程中，经常会有两方面的错误出现，第一是在选择数据上主观性比较强，第二是有关房地产评估的法律法规具有比较强的局限性。目前，国内主要采用的评估方法有市场法、成本法、收益法、剩余法以及路线价法等。然而，从这些方法的实际应用上来看，都各自存在一些局限，市场中对于房地产评估存在一些具体的要求，但是这些方法不能满足实际需求。此外，我国房地产的评估手段和方法还有不足存在，相比于国际上的房地产制度，我国的制度上有一些不同，所以不能完全的参考国外的经典案例，建立的房地产评估体系要完全与我国的特色相符合，从而推动我国房地产评估的健康发展。

一、房地产评估相关概念

（一）房地产评估

房地产评估是指评估人员根据实際评估目的，按照评估原则，在合理的评估程度下，采用合适的评估方法，对房地产价格的相关影响因素进行分析和研究，对房地产价值做出科学合理的估算。

（二）房地产价格的影响因素

在对房地产价格进行制定的过程中，存在很多方面的影响因素，其中包括房地产所处环境的社会、经济以及政治等。从类型来说，可以把主要的影响因素划分为一般、个别以及区位因素。一般因素会在一定程度上影响到房地产价格，属于一种整体性的因素，不会在特殊房地产价格出现之后随之改变，这也就说明，在特定的环境下，会在很大程度上影响到房地产价格的变化。

区域因素的核心为城市环境的整体功能，在房地产价格的影响因素当中，区位条件四非常重要的，主要表现在几个方面，分别为环境卫生、商业经营、土地利用以及聚集程度。

房地产价格一般都存在很大的差异，在相应的影响因素当中，对于制定价格来说，特殊因素的影响更严重，将这一类型的因素主要划分成为房地产的用途、性质以及作用，对于房地产的价格有不同的影响程度，其中主要因素有房屋高度、装修以及实际用途等一些内容。

二、收益法在房地产评估中应用概述

（一）收益法的概念

收益法也称为收益还原法，把房地产在未来能够实现的收益采用一定的还原利率折算到估价时点的价值，累加相应的现值，从而对房地产目前的价格做出合理客观的估算。在评估房地产的价值时，如果此阿勇收益法，就会更加侧重于房地产未来的预期收益。在评估一些可以明显的实现市场经济效益的房地产时，可以采用收益法，例如写字楼、酒店以及商场等。在通过收益法评估房地产时，因为房地产在目前以及未来时点之内，产生的收益和国家政策、经济情况以及社会发展形势之间存在非常明显的关联，因此，在评估房地产未来价值的结果中，会有一些波动，而对于投资者来说，更加注重的是在未来的一段时期之内房地产能够实现的收益，因此，通过收益法得出的评估结果在准确性以及合理性上更高。在对房地产的未来收益进行评估时，如果采用收益法都可以以货币的形式来衡量。

（二）收益法的理论依据

西方经济学中的预期原理是收益法的理论依据。在预期原理中，认为房地产在未来时间内的预期收益能够决定房地产的价值。在理论角度上，房地产在目前的收益和价值之间没有关系，但是未来收益可以参考目前的收益，在市场外部条件变化之后，房地产的目前收益就不能当作是评估房地产价值的参考。

（三）收益法的适用条件

在对收益法进行使用的过程中，要求被评估的房地产可以产生相应的收益，或者是能够形成潜在的收益，并且可以以数量的形式来衡量房地产的收益以风险，比如，写字楼、百货大楼、酒店、商铺等。如果房地产的收益或者是潜在收益不能实现量化，就不能采用收益法，比如图书馆、政府机关以及博物馆等。同时，在收益法的评估对象中，还包括目前并没有实现收益，但是类似的房地产有收益实现，这样的评估对象也可以通过收益法评估。例如，估价对象如果是处于空置状态或者是自用的住宅，并没有收益，但是由于相同类型的住宅以出租的形式可以得到收益，因此，可以假设住宅是在出租的情况下采用收益法来作出评估。

（四）收益法在房地产评估中的应用优势

收益法的理论依据非常充分，估算房地产在未来期间之内能够达到的现金净流量折算成现值之后累加得到的和，从而可以作为房地产现价的参考，收益法有更为健全的理论基础，从而有更强的说服力。不管是房产还是土地，只要可以形成明显的收益，或者是能够产生潜在收益，在价值评估时就可以使用收益法。因此，和其他的评估方法进行对比，可以发现收益法能够达到非常广泛的应用。在评估房地产收益价值时，收益法就是对购买者需求价值的一种体现，以未来时期内房地产可以实现的收益为基础，购买者自愿支付的价格，并且没有对房地产在开发建设中形成的成本做出考虑，属于能够让购买者接受并且和购买理念相符合的一种方式。

三、房地产评估中收益法应用存在的问题

房地产估价工作具有很强的复杂性，评估需要公正性、高效性以及准确性，要想充分的发挥出这些特点，就要更加注重评估流程的合理性以及科学性。目前，在评估房地产价格的过程中，主要会采用收益法，这一方法充分的体现出资金的时间价值，把房地产在未来时期能够取得的收益在现在的时点折现，计算出房地产在目前的时间点上的价值。在收益法当中，核心因素有两个，分别为纯收益和还原率，要想对二者的数值做出正确的求取十分困难。特别是还原率的确定，仍然是以评估人员的经验为主。但是还原率即使是有十分微小的变化，都会严重的影响到评估结果。所以，在收益法下，得到的评估结果无论是在准确性上还是客观性上都有一些不足存在。因此，在对房地产价值做出估算时，传统的收益还原法还是有一些不足存在。

（一）收益额求取的主观性较强

在确定收益额的过程中，大多数情况下都需要对估价目标的自身资料进行推算，有一些非常重要的因素，包括运营费用、收入情况以及获利情况等。因此，这一方法比较适合应用在租约的房地产，通过租约就可以直接得到其客观租金和潜在毛收入。对于不存在租约的房地产，在实物当中，大多数都是应用市场提取法，选择和估价对象之间有较大相似度的房地产，并且分别从区位、交易以及个别因素方面进行对比，合理的修正价格。

对于没有租约在内的房地产租金，可以采用案例修正方法进行求取，修正值是估价人员通过简单的打分获取，其中的主观性以及随意性都比较大，导致房地产的各项因素对于租金都产生了一样的影响，这样明显不符合现实情况。因此，对这一类房地产能够实现的租金收益做出准确的判断也非常的困难。

（二）还原率的确定不够精确

还原率能够将房地产投资时能够产生的具体收益体现出来，因此，可以将其作为一种资本收益率，在房地产的预期价格以及利润之间存在的比例关系确定下来后，可以使用收益法。

投资收益的回报时间比较长，在投资房地产时，因为受到很多因素的影响，会有一些变化出现，导致还原率有所变化。在还原率变成是负值之后，房地产的投资收益也就转变成亏损，不能获得年收益，这样的计算方式并不具备实际的价值以及意义。因此，还原率一定是正值，同时在风险收益原则的作用下，还原率的数值应该比国债利率或者是银行储蓄的利率要高，否则投资效益就比银行储蓄和国债收益还要低。一旦市场中产生了通货膨胀，房地产能够实现的年收益就会不断降低，预期收益的不确定性也会更高，导致还原率上升，房价有一定程度的降低。相反也是如此，也就是说，房地产未来的收入确定性更强，或者通货膨胀率不够明显，那么就会有比较低的还原率，房价会出现上浮。

在收益还原法中，评估人员确定的还原率以及纯收益对房地产价值的评估结果起到了决定性的作用，尤其是在还原率的选择时，很小的变化都会导致结果出现巨大的改变。因此，对于估价人员来说，最重要的就是要选择合适的还原率。关键就在于要确定合理的还原率来对房地产评估价格进行准确的计算。

在确定还原利率时，有很多方法，从理论上来看，根据估价项目存在的不同之处，估价人员进行合理选择，就可以得到更加准确的结果，在估价实务中，估价人员应该要充分的了解市场，但是要想真正实现这一点非常困难。

还原率有很多的影响因素，其中，资本利息以及资本占比情况是会有比较大影响的因素，比如，通货膨胀会造成市场中的风险水平出现改变，受到通货膨胀的影响，房地产价值提高，并且借贷之后会增加资金，所以，房产本身的很多因素都会在很大程度上影响到还原率，具有很强的复杂性，不可以通过无风险利率或者是类似资产的收益率进行代替，因此，评估人员在对还原率进行确定时，要运用更多的专业知识以及实践经验。

四、收益法在房地产评估中的应用对策

（一）采用同类房地产市价作为收益额的计价基础

在通过收益法对某一房地产的收益额进行确定时，要和相同类型的房地产收益之间对比，收益额的计价基础是相同类型房地产的市场价格，从而更为精准的对市场趋势进行分析，对实际收益的各种影响因素有所了解，将房地产评估中出现的误差尽可能的降低。在分析房地产收益额并确定的过程中，需要一系列的数据作为基础，其中包括利润总额、净现金流量以及净利润等，采用净现金流量、净利润法以及利润总额法等都能够将收益额计算出来，一般都会采用净现金流量法，为了使固定资产折旧费用不会影响到计算结果，还要将货币时间价值的影响考虑在内，能够体现出投资的动态过程，从而让房地产未来的收益和实际的投资过程之间能够更加的符合。

（二）折旧费应计算在支出费用中

在对房地产收益进行评估时，如果采用收益法，为了使评估结果的合理性更强，不应该将折旧费作为费用，而是要作为一项投资，也就是折旧费用不能扣除。在房地产投资中，折旧费用是损耗的一种，是在达到收益之后形成的一种贬值，属于资产价值经过一段时期之后比较特殊的一种表现形式。在折旧的过程中，没有把真正的支出体现出来，和其他的各项支出费用之间存在明显的区别。因此，为了使评估结果的准确性有所保障，要将折旧费用作为一种投资，不能以费用形式扣除。

（三）收益法评估房地产价值时确定资本化率

从资本化率的本质上来看，就是在评估房地产未来收益时采用的折现率，对于房地产的评估价格，会有比较大的影响。房地产处于不同的区域、时间段，或者是性质不同时，会产生不同的投资风险，在实际评估工作中，要深入了解房地产所在市场的内部环境和外部环境，选择合理的资本化率。首先，可以借助一些专业的分析工具和技术，对资本化率进行确定。一般来说，有一些经常使用的分析统计方法，包括平均分析法和回归分析法等。另外，还可以在层次分析法中，融合一些客观上的判断标准，量化分析数据的层次、目标以及影响因素。其次，要会行业内部的各个方面进行深入调查，将基准收益率、风险调整以及安全利率等综合在一起，确定符合实际的资本化率。深入调查房地产实际情况，并进行综合分析，研究国家地区未来经济发展趋势、城市规划计划等影响因素，保证资本化率数据更加可靠。

五、总结

对于欧美等一些比较发达的国家，收益法是房地产价值评估的一种重要的方法，并且已经得到了广泛的应用。但是从我国目前的实际上，由于体制中有一些不同点存在，国内的推进过程中仍然有一些不足之处。我国在持续发展的过程中，无论是外部的市场环境和体制创新等因素的变化，还是内部当中估价人员整体水平的提高，在未来的时期之内，房地产评估业务在我国会得到更加良好的发展。在经济全球化的背景下，和国际之间协同发展是大势所趋，因此，房地产评估工作还需要进一步深入的研究。

参考文献：

[1]张旭东.收益法在房地产评估中的应用探讨[J].现代经济信息，2019（21）：207.

[2]宋继革.收益法在房地产评估中的案例研究[J].現代经济信息，2017（18）：84.

[3]申彩婷.收益法在房地产评估中的应用[J].现代经济信息，2017（14）：332.

基金项目：

本文为辽宁对外经贸学院2018年校级质量工程项目，项目名称：资产评估报告编制，项目编号：2018XJSYSF18;辽宁对外经贸学院—大连鼎鑫会计师事务所财会人才实践教育基地项目，项目编号：2018XJSJJD05。

作者简介：

杨宇（1999-），女，回族，辽宁沈阳人，大学本科，辽宁对外经贸学院会计学院，研究方向：资产评估研究;

杨景海（1970-），男，满族，辽宁岫岩人，博士，教授，辽宁对外经贸学院会计学院教授，研究方向：资产评估、财务管理。