不动产登记中的困境与对策研究

2020-12-09温童媛

新农民 2020年30期

温童媛

（招远市自然资源和规划局，山东招远 265400）

1 不动产登记中存在的困难之处

1.1 登记过程中土地信息的准确度还有所欠缺

不动产证是一种在原有房产信息的基础上再增加一项土地信息使房子的信息能够保持完整的一种证书形式。城市中高层住宅房屋的每套房都对应有相应的土地面积，这些信息就如同房产信息，可以清晰的辨识土地信息。当前不动产证书要求图既要准确无误，保证面积的大小的同时，又要准确的标明坐标位置以及邻近的建筑等。然而，目前的大多数建筑都没有保证这一点，这样的登记方式使得土地信息这一部分完全失真。成为一种理论上有的东西，而实际并不存在的一种抽象概念和空泛概念。与此同时，业主也存在着一系列的疑问。比如，业主向开发商支付了相应的费用，而没有得到相应的实际物体。如果没有实物，业主就不能进行买卖交易，以及将其用于抵押以及用于流通。还有一点就是，房价中价格占比最大的是地价，业主如果购买了房屋以及土地，就应当对其拥有所有权，也应该拥有支配权以及使用权。如果土地信息失真，这些业主所担忧的问题将会变成现实。

1.2 新建商品房的地下车位存在着缺陷

近些年来随着人民生活水平的不断提高，家家户户对于车位的要求也愈加迫切，尤其是在大中型城市当中车位的数量与供求关系的矛盾日渐突出。众所周知，商品房地下配有停车场在人们进行购房的过程中，开发商往往向业主出售地下停车位。停车位准确来说是归全体业主所有，而且在地下空间建设过程当中所产生的费用已全部加入房价被业主所承担。业主如果购买单元房之后，还需要再花钱进行购买车位显然进行了双重付费，这是相当不合理的。而且房管部门并没有对业主所购买的车位进行准确的登记。购买车位的业主只能手持购车协议而没有什么办法去解决，这完全违背了《中华人民共和国宪法》。但是对于地下车位的属权如何进行划定从目前总体上来看，虽然有部分城市对于地下车的车位进行了一些登记。对于目前停车位双重收费的问题，并没有进行明确统一的规定，从而导致问题并未解决。

1.3 用途不一致缺乏正确的依据

不动产登记机构必须要保证权利主体的一致以及用途的以相一致。权利主体一致必须要求房屋的所有权和土地的使用权的主人必须是同一个人。在国家颁布的一些相关法令之中也有明确的要求。这项一致性原则主要体现出的一个作用就是两个主权必须同时转让，或者是一个主权转让的同时，另一个也随之转让，和两者之间的用途是不是一样关系并不大。

在实际的项目规划过程当中，必须要保证国家相关文件的要求。通过制定以及控制详细规划作为前提，不断提高各种企业的用地容积率，通过不断调整用低结构，以此来不断增加制造业企业的服务设施和经营场所必须要设置，保障建筑面积和总建筑面积的比例不超过15%为准。通过限制性措施保证原有使用土地的用途，保证土地不被分割以及转让。政策制定的主要目的是鼓励以及引导土地进行多元化的利用，以此来不断提高土地的利用率，提高资源的优化配置，通过支持新兴产业以及新兴产业链，从而进行合理的配置。比如建设行政办公以及生活生产所需要的一些基础服务设施时，政府要保证对于用地的研发性，科技性，项目性以及生活性的综合服务设施。政府对于商业住宅小区也要进行正确的规划，要保证其金融性，商业性，教育性的公共建筑配套设施。

1.4 查封的房屋没有得到及时的登记并确权

一般来说，登记机构认为企业在进行抵押的过程当中不能办理登记手续。作为抵押的资产或担保物，应当理论上来说是属于银行的东西。如果当借款人不能够按时还款，或者是不能够正确地履行自己的还款义务时，银行可以将其担保物进行拍卖，以保证资产的不流失，这就是一个不进行登记的原因。但是如果这样做的话，并没有全面的履行国家有关贷款的相关规定，相关管理办法以及《担保法》等相关的法律法规。企业在进行资产抵押贷款的过程中只禁止确权登记，并没有进行对交易转让的禁止。如果再进行拍卖完成之后，必须要将担保的资产主权收归购买人，如果在这个过程中不能够正确的进行登记确权。就无法保证担保物的正确交易。借款企业在办理过程当中应进行及时的确权登记，只有及时地确权登记才能够保证不动产作为抵押贷款时的商品属性，也不会对银行的资产配置产生巨大的影响。最重要的一点是能够为将来的交易做好提前的准备工作。在进行办理确权登记的过程中，可以先进行书面的征求意见，然后经银行同意再出示登记的书面函，从而保证正确的金融活动，并且能够防范一定的风险。

还有一种是被查封的土地，对其上所建筑的房屋也不予登记。我国法律明确规定，被查封的土地是不能够进行转让和商品交易的。无论是农村地区还是城市地区的房产管理，以及不动产登记的条例，都没有明确规定在查封期间的土地不能够进行确权登记。确权登记既能够保护业主的利益和企业自身的利益，也能够保证法院进行正常拍卖时的手续转移。

2 解决措施

（1）对于处理不动产登记过程当中的土地信息时，可以进行准确的测绘等方法进行登记。可以在原图的基础上进行准确的绘制坐标系，并标出坐标系附近的建筑以及界址等等。通过正确的坐标系将房屋所对应的土地进行明确的标识，只有进行准确的绘制才能够正确的将房屋的所属权，进行准确的划分，从而推动不动产权利的正确落实。

（2）对于地下空间登记的这个问题普遍存在于我国的各个城市当中。要解决这一问题，就需要国家动用相关部门进行深入的调查研究。通过开展相关的试验点来进行顶层的设计，通过这些试验点来推进商品房地下空间的归属界定以及管理方法等。以此为基础，不断解除业主所担忧的一些问题以及所承受的一些负担，真正的能够使广大人民群众住得安心，睡得放心。

（3）对于房地产用途不一致的这个问题应当准确的履行国土资源部关于不动产登记簿中的相关解释和说明，准确的遵循土地利用现状分类来进行土地的正确规划。对于房屋的建筑用途，则需要按规划进行填写，同时也要标明建设工程当中的房屋用途。对于房屋和土地来说，适用规则不同，填写所依照的方式也会不同，但两者并不是一致的。登记机构需要如实准确的登记，对于遇到土地用途和土地规划不一致等的问题时，国土资源局应当出头进行解决，进行充分调研，进行资源优化配置。

（4）对于抵押查封的土地登记问题我们需要动员各个国土资源局以及相关部门，建立定期的会商机制，通过进行准确的专题研究来对于抵押和查封的房屋，总结出比较实用的经验。通过这些总结出来的经验，以此来不断解决抵押查封这块问题时的登记办法，不断推动不动产登记走向规范化和正规化的道路。