新形势下的房地产项目管理问题剖析

米祺馨

摘 要：房地产行业对中国GDP增长的促进是有目共睹的，它以其独有的经济地位、社会地位成为我国新时代的支柱型产业，可以说，房地产行业继续向前发展能帮助中国经济在新形势下将迎来新的历史变革。房地产项目开发与建设属于庞大的系统工程，需要高额的成本投入、精准的风险防控，管理责任重大。本文研究新形势下房地产项目管理的普遍问题，并提出针对性的对策建议。

关键词：新形势;房地产;项目管理;问题剖析

社会发展面临的不确定性因素较多，各行各业也会受到波及影响，同时稳定行业的首要前提是稳定市场，所以对应房地产行业，做好项目管理是极其重要的，因为它能直接决定房地产市场是否稳定、是否安全[1]。在复杂多元的经济背景下，房地产项目的建设与施工可以借助新的管理理念、管理技术和管理平台，同样也将面临新的挑战和问题。

1 房地产项目管理问题

1.1 没有做好市场调研

房地产项目需要依靠市场运营来实现收益，同样市场的变化也会影响到项目管理结果和成效。如：项目设计之初，因为缺乏对项目周边环境进行准确定位，导致项目落成后价值下降;项目开发商没有准确预估市场变化，导致项目建设功能与其建设环境不适配;房地产市场因为经济环境影响，行业发展减缓，导致项目存在收益风险或资金压力等等。房地产项目与市场息息相关，如果预先未做好市场调研，则后续项目施工、成本投入、质量验收等工作也会问题丛生。因此，房地产工程项目因没有预先做好市场调研，导致后期管理失去决策依据、失去前瞻视角，项目管理的效率与质量下降是必然的。

1.2 设计阶段没有做好预算控制

房地产项目最终要实现效益经营，从项目设计角度看，房屋建筑的功能应与其价值相匹配，质量及建设标准也要符合规范要求，这些是设计阶段房地产项目完成合理科学预算的关键，也是达到效益目标的前提。然而，目前很多房地产项目都没有在设计阶段重视预算控制，项目预算、工程造价等工作浮于表面、流于形式，有时候项目会因为计划外成本投入过大而停止或延迟施工，这些问题造成的经济损失是巨大的。

1.3 项目分转包严重，质量得不到控制

房地产项目因为涉及到很多工程内容，所以经常以“分包”的形式分层管理、分区域管理，分包能解决工程量过大，企业或外包公司管理资源有限等问题，但也大大提升了房地产项目管理的不确定性。一方面，负责单位、负责部门、负责人等无法统一管理，很难保证工程进度、工程质量、物资调配与生产经营。另一方面，因负责权限和任务相互混淆，工程施工交接的时候亦会出现矛盾，相互推诿、沟通不畅、问题责任人不明确、合作意识差等情况。

2 新形势下的房地产项目管理问题的解决措施

研究房地产项目管理问题的解决措施，需要立足于房地产行业和市场调研，从问题的根本成因入手，采取改革措施，纠正错误的管理理念、管理方法，对房地产项目管理全过程进行优化。具体解决措施如下：

2.1 做好项目可行性分析

房地产项目在设计之初应该进行深入的市场调研，调查的内容包括：房地产行业或市场在近几年的发展趋势、房地产项目在建设施工过程中要付出的成本及房地产项目在短期内的收益回报、市场变化对房地产项目的价值变化影响多大、房地产项目功能调研等。这些市场调查工作能够帮助项目在设计阶段便擁有较为丰富的可行性依据，这些信息能为项目管理提供宝贵的财富，如：对项目人力资源管理、成本管控、各施工计划和方案的制定、效益经营等，参考设计阶段的市场调研情况，根据现有市场环境与项目经营生产背景，管理者能迅速做出判断，采取科学决策，应对变化情况和突发性问题[2]。任何一个房地产项目，其管理的难点都在于项目推进过程中有诸多的“变化因素”、“不确定性因素”，前提调查研究、推进项目可行性分析能够帮助房地产项目管理在充分了解市场的前提下，制定科学的管理方案或计划，做好财力投入准备、人力资源规划、物资分配等工作，让管理充满“预见性”，综合提高管理效率与质量。

2.2 严格控制设计成本

房地产项目虽然由多个部门、机构或是团队负责，但从管理角度看，项目的管理任务是统一的，即在规定的成本范围内落实建设完成高质量标准的项目工程。针对这一管理诉求，项目应严格控制设计成本，首先，搜集整理房地产项目建设施工过程可能遇到的所有成本投入条目，主要是施工阶段，固定成本、非固定成本、不确定性因素等，确定成本内容后分析成本的流动变化情况，能够帮助房地产项目建立相对完善、科学的预算体系。其次，重视功能设计与价值管理，房地产项目自身的流动性资金是需要依靠建设施工来实现的其对应价值的，所以项目管理应不遗余力地、尽可能地完成对项目预期功能价值的建设任务，如：进行口碑营销、落实联检与考核工作，规范施工建设规程及质量标准等。最后，成本设计应融合现代化管理理念，设定“弹性成本”，通过划分弹性成本的区间范围来规划成本投入的各个程序和步骤[3]。成本设计也可以采用科学管理模式，在不影响工程质量的前提下预先做好成本压缩，或采用绩效激励的方式，通过设计成本管理的条款、规则来有效节约成本。

2.3 做好项目的质量管理工作

对于房地产项目来说，质量与安全是最为重要的，日常项目管理应当时刻以安全为准绳，并且严把质量关。首先，选择有资质认证、经验丰富、信誉度好的分包公司或是施工团队，与其达成合作的同时规范好各类条款，如：围绕工程质量及施工环节设定明确的权限职责，通过及时监督、考核管理的办法介入房地产项目施工建设全过程。其次，建立系统化、网络化管理平台，项目施工建设的每个环节、每个责任人都应当及时将施工建设信息汇报给管理中心，数据信息的集成化能帮助项目管理时刻了解项目施工建设进程。同时，网络平台或电子科技能够帮助企业对项目进行全方位管理，包括成本投入、物料使用、人员培训、工程质量考核等。同时，依靠便捷渠道，信息能够进行无障碍交流，部门、各施工团队、各监理机构的交互沟通也能更加顺畅。最后，明确责任、划分权限，责任到人，从管理角度设计管理计划，各分包公司、机构或施工团队都应当根据管理计划制定工作计划，每月、每季度参加联合质量检查，部门相互监督、相互监管，发现质量问题快速找到相关负责人，责令整改。

3 结语

通过分析新形势下房地产项目管理问题不难发现，新形势下，房地产项目管理应建立科学的管理理念、从项目可行性分析、成本设计、质量管控等多个角度，履行房地产项目的建设责任与发展任务，提高管理效率的同时保障工程质量。在复杂多元的发展背景下，房地产项目管理应把握好机遇，通过以往积累的经验，对项目管理工作进行重新整合，以有效促进房地产行业、市场向前稳步发展。

参考文献：

[1]晏昶.基于新形势下的房地产项目管理问题研究[J].建材与装饰，2018（19）：126-127.

[2]周婵.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].科技风，2015（17）：180.

[3]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].价值工程，2012，31（26）：49-50.