民法典视野下空间物权体系的解释论

2020-12-08崔文星

江汉论坛 2020年11期

摘要：随着工业化和城市化的发展，人类社会对土地的利用由平面利用发展到立体利用，空间法律体系得以形成和发展。空间可以从土地中分离出来而成为权利客体，因此空间所有权并不违反“一物一权”原则。空间权包括空间所有权和空间利用权。我国《民法典》明确规定了空间建设用地使用权。通过对《民法典》的解释，可以认为其确立了完整的空间物权体系，包括空间所有权、空间建设用地使用权、空间地役权和空间担保物权。空间物权体系的确立并不是创制新的物权类型，而是《民法典》确立的物权制度的题中应有之义。

关键词：民法典;物权体系;空间所有权;空间利用权

基金项目：中国法学会部级法学研究一般课题项目“依法立法视野下授权立法的控制研究”〔CLS（2018）C38〕

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2020）11-0112-07

在工业革命以前，人类对土地的利用一般以地表的平面利用为主，土地所有权及于地表和土地上下垂直部分，具有上下垂直的支配力，即“上达天宇，下及地心”。随着工业化和城鎮化的发展，土地资源的稀缺性与土地大规模利用的矛盾开始凸显，土地由平面利用向立体利用发展，高架铁路、地铁、地下商场、空中走廊、高压电线等土地立体化利用的情形发展迅猛，从而出现了土地空间与地表相分离而独立存在的发展趋势。土地利用由平面利用发展到立体利用，由二维利用发展到三维利用，推动了土地空间权制度的产生和发展。

一、空间权的产生和发展

随着时代发展，物权客体不再局限于传统民法上的有体物，“法律上排他支配的可能性”使得物的范围有所拓展，一些国家和地区的立法确认了空间权，使得空间权从土地权利中分离出来，成为独立的民事权利。

（一）空间可以成为物权客体

所谓空间，是指土地上下一定范围的立体上的位置。空间虽然不是有体物，但因其具有可支配性，因此可以成为物权客体。“将法律上的物限制在物理学上的有体物，是不适应今天的社会、经济情况的……法律中的‘有体物应当解释为‘法律上排他性支配的可能性，以扩大物的观念。”① 一般认为，空间具有不动产属性，可以适用不动产登记规则，并因登记而特定化，从而成为物权客体。“依现今之通说，物之概念已不限于有体、有形，凡具有法律上排他的支配性或管理可能性者，皆得为物。就空间而言，虽异于一般有体物，但由于空间占有位置，如能对位置予以支配，亦可成为物。”② 空间无论在土地空中或地中，只要具备独立的经济价值以及可支配性，即具备物的属性，可成为物权客体。③ “土地上下垂直的立体空间，上、下、四方，可以度量其范围之大小，可感受其有实质之存在，又有承受或包容特定面积大小之建筑物的功能。应可视为可分割（水平分割）之有体物（不动产）。”④ 但是，并非所有的空间都属于物权客体。外层空间由国际空间法调整，海洋上空的空间由海洋法调整。作为物权客体的空间，是指土地上下的一定范围的空间，与土地等不动产具有天然的物理联系。⑤

（二）空间权可以从土地权利中分离出来

生产力的发展和科学技术的进步，扩展了人类生产生活的空间，同时人口膨胀和城市化进程的加剧，使得人类对土地空间的利用成为现实需要，空间不再附属于土地，成为具有特定价值形态的物。从此，空间权作为财产权的观念深入人心。⑥ 可以通过现代测量技术对三维空间进行标注，使得空间从土地中分离出来，从而具有特定性。⑦ “换言之，空间可以脱离地表而被人们独立支配，这就使得空间完全可以成为独立的、特定的权利客体。”⑧

土地所有权人和用益物权人可以对地表及其一定范围内的空间行使权利，除此之外的空间可以作为空间权的客体。一般认为，空间权包括空间所有权和空间利用权。⑨ “土地空间权，指在空中或地中横切一立体空间（断层）而以之为标的设定的权利。土地空间权属于不动产财产权之一种。”⑩ 土地空间权客体范围的界定需要以土地所有权和用益物权所确定的空间进行划分。例如，在农地上进行耕作，不仅需要在地表进行耕作，也需要利用地表之下一定范围内的空间，比如开挖水渠、排水沟等情形;在宅基地的地表之下一定范围内的空间挖地窖作为储藏室、开凿深水井以供生活需要等情形。建设用地使用权的客体是地表和地表上下一定范围的空间，包括一定的高度和深度。国家在出让建设用地使用权时，只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。建筑物的高度根据规划确定，深度根据技术指标确定的建筑物的基底位置确定。{11}

（三）空间权的确立并不违反一物一权原则

土地空间必须是可以确定的、可以独立使用的、可以通过不动产登记进行公示的。{12} 空间权的客体可以特定，成为特定物，因此空间权的确立并不违反一物一权原则。物权客体特定要求客体具有使用上的独立性和法律上的独立性，而空间能够满足这些要求。“从理论上说，离开地表的空间（空中和地中），若具备独立的经济价值并有排他的可能性时，即可依不动产物权的公示方法——登记而表现出其独立的所有权。”{13} 空间作为一个三维实体，具有层次性。随着现代测量技术的发展，通过长、宽、高三维坐标体系，完全可以将一个不依赖于地表的独立地上或地下空间予以标注分离出来，通过登记的办法确定其特定范围，使得空间具有独立性和支配可能。{14} 可见，空间具有使用上的独立性和法律上的独立性，可以成为独立的登记单元。一般来说，只有在利用空间时，才产生空间权登记的可能性，否则，空间自然附属于土地，只对土地权属进行登记即可。空间利用人可以与国家土地管理部门达成利用空间的协议，通过登记设立单独的空间建设用地使用权。例如，某人要在公园地下建造地下停车场，其可以依法取得地下空间的建设用地使用权，该权利一经登记，即产生物权效力。{15}

（四）域外法关于空间权的立法例

1. 以美国为代表的英美法系的立法确认了独立的空间所有权

进入20世纪之前，美国便有相关判例承认空中权可以与地表分离而成为独立的权利。{16} 美国伊利诺伊州于1927年制定的关于铁道上空空间让与和租赁的空间权立法是美国有关空间权问题的第一部成文法。1938年美国新泽西州也进行了类似的立法。此后，其他各州关于公共设施上空的空间权立法也陆续出台。1958年，美国议会承认州际高速公路上部空间和下部空间可作为停车用空间加以利用。自此，空间权概念在美国社会得到普遍承认。1962年，美国联邦住宅局制定了国家住宅法，规定空间权可以作为抵押权的标的。1973年，俄克拉荷马州率先制定《俄克拉荷马州空间法》，进一步完善了空间权制度。该法将空间界定为不动产，能够成为所有、转让、担保、继承的标的。{17}

2. 以德国为代表的大陆法系的立法没有确认独立的空间所有权

大陆法系国家或地区没有规定独立的空间所有权，只是规定了空间地上权。在德国法上，地上权包括普通地上权和空间地上权，主要由《地上权条例》予以规范。{18} 此种地上权系于他人（及自己）之土地的上下，得有建筑物的权利，其性质是一种定限物权，可以让与、继承、抵押。{19} 1966年日本修订民法典时规定了空间地上权。{20} 《日本民法典》第269条之2规定：“地下或空间，因定上下范围及有工作物，可以以之作为地上权的标的。”“这就是所谓的空中权、地下权，二者被通称为区分地上权。并将二者合并，于不动产登记法第111条中增设了第2项，开辟了登记‘地上权标的的地下或空间的上下范围的道路。”{21} 我国台湾地区“民法”第832条规定：“称地上权者，谓以在他人土地上有建筑物，或其他工作物，或竹木为目的而使用其土地之权。”一般认为，该条规定的地上权包括空间地上权。“非谓地上权仅限于土地之上设定之。在土地上空（如建高架道路）或地下（如建地下街），均得为地上权的设定。于不妨碍的范围内，在同一土地并得设定数地上权于不同之人。”

空间地上权，又称为分层地上权、区分地上权，是指在他人土地上下的一定空间范围内，以保有建筑物或其他工作物为目的而使用其空间的权利。{22} “地上权的设定亦可‘立體化或‘区分化，存在于土地的上空或地下，增进土地的利用价值。”{23} 有学者反对区分地上权的概念，认为区分地上权原本就是普通地上权，没有特殊性。{24} 上述观点似乎并不妥当。分层地上权与普通地上权的性质相同，都属于用益物权，但二者的客体是可以相互区分的。普通地上权的客体是土地，而空间地上权的客体是空间。一般而言，空间地上权与地表有一定联系，比如在地下空间修建地铁，但地铁出入口必然与地面相连，否则该地上权无法行使。在解释上，空间地上权并非单纯的利用土地上下一定范围的空间，对地表的利用属于当然之理，只不过这种利用范围应当在取得空间地上权时一并确定。

二、我国空间物权体系构造

一般认为，空间权的权利构造包括物权性质的权利和债权性质的权利。“空间权是以空间为客体的权利，其构造体系包括空间所有权与空间利用权。其中空间利用权，包括物权性质的空间利用权与债权性质的空间利用权。物权性质的空间利用权，又可分为空间地上权、空间地役权;债权性质的空间利用权又可分为空间租赁权、空间借贷权。”{25} 债权性空间利用权属于合同法调整，适用租赁合同和借用合同规则，不属于空间物权体系，故不属于本文探讨范围。从《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）到《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），我国立法没有确认独立的空间物权体系，但空间物权体系可以从《民法典》的相关规定中作出合理的解释。“空间权并不是物权体系中一个新的物权种类，而只是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述。”{26} 根据《民法典》的规定，可以认为，我国空间物权体系包括空间所有权、空间用益物权（包括空间建设用地使用权和空间地役权）以及空间担保物权。

（一）空间所有权

1. 空间所有权符合财产所有权的规格

鉴于大陆法系和英美法系对空间权立法存在不同模式，我国学者也存在两种观点。一种观点认为，空间权是对空间进行利用的权利，即存在土地用益物权，而不存在独立的空间所有权，空间所有权实质为土地所有权所包含。{27} 另一种观点认为，不仅存在独立的土地所有权，也存在独立的空间所有权。{28} “根据在一定空间上设定的物权的性质，可将空间权划分为空间所有权和空间用益物权。”{29} 空间所有权制度与土地所有权制度可以相互独立，针对不同客体形成独立的权利体系，各自有其独立的调整范围。关于空间权的界定，美国相关立法的规定比较妥当，不仅确立了空间利用权，而且确立了空间所有权。目前许多大陆法系国家规定了空间地上权，而没有规定空间所有权，在解释上承认空间所有权，似乎比较合理。“今既已承认空间水平性断层之物权的利用权，空间所有权的观念在社会上亦会逐渐地形成，首先受到习惯法上的承认，接着受到判例的承认，然后会以立法来予以确定。”{30}

我国城市地下空间利用源于人民防空工程建设，经历了20世纪60年代的“深挖洞、广积粮”后，于1986年提出“人防工程与城市建设相结合”，从此，城市地下空间利用从人防工程向城市建设转型。我国对空间开发利用的相关立法最早见于1995年原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，其中第54条规定：“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。”1997年建设部发布了《城市地下空间开发利用管理规定》，专章规定了城市地下空间的规划、工程建设及工程管理，为城市地下空间的开发利用提供了法律依据。2007年颁布的《物权法》第136条确立了空间建设用地使用权，《民法典》第345条基本承袭了上述规定。《民法典》虽然只规定了空间建设用地使用权，没有明确规定空间所有权，但是从解释上来看，《民法典》第240条所规定的所有权可以包括空间所有权，因为空间可以成为特定的不动产，确定空间所有权并不违反物权法定主义。

根据所有权及其权能相分离的理论，土地所有权可以派生建设用地使用权等他物权。根据相同的法理，空间建设用地使用权的基础应当是存在独立的空间所有权，前者由后者所派生。既然空间可以作为独立的物，相应地应该存在独立的空间所有权。就所有权人的财产而言，可以区分为动产所有权和不动产所有权，并不因为是同一主体而不存在这种区分。就国家享有的土地所有权而言，可以根据不同种类的标的而划分不同种类的所有权。因为空间可以与土地相分离而成为独立的权利客体，因此，将空间所有权和土地所有权相互分离并没有理论障碍。土地所有权的范围，可按其垂直立体空间区分为土地所有权和空间所有权。空间物权体系包括空间所有权和物权性质的空间利用权，逻辑自洽，顺理成章。空间物权体系并非创设新的物权类型，而是对以空间为客体的各类物权的综合表述，从而遵循物权法定和一物一权原则。空间物权体系从土地物权体系中分离出来，二者相互独立，相互区分。

2. 空间所有权与土地所有权相区别

空间所有权，是指民事主体依法对特定的土地空间享有占有、使用、收益和处分的权利。空间所有权人可以自己利用空间，也可以允许他人利用空间，从而转让空间利用权，其本质是在空间所有权基础上派生他物权。空间所有权是客观存在的权利形态，虽然空间所有权依附于土地，但空间可以成为特定物，从而产生独立的空间所有权，两者并不矛盾，在土地利用和空间利用环节表现得尤为突出。例如，在地表设立普通建设用地使用权后再设立空间建设用地使用权的，无需普通建设用地使用权人同意，而应当是空间所有权人的权利范畴，以避免引起不必要的争议。“就空间权与土地所有权的关系而言，当土地所有权与建设用地使用权尚未分离时，空间权应包含在土地所有权之内，不必独立存在。”{31} 当空间被单独利用时，则存在独立的空间所有权和空间利用权。当土地所有权分离出普通建设用地使用权后，还存在具有独立使用价值的空间，此时也存在独立的空间所有权。如此解释，可以合理解释空间建设用地使用权，使得空间成为独立的物权客体，否则空间被土地所吸收，而没有成为物权客体。也就是说，空间建设用地使用权是从空间所有权中分离出来的，空间所有权是其基础权利。根据所有权及其权能相分离的理论，空间所有权可以派生出空间利用权。空間利用权包括空中利用权和地中利用权，大陆法系国家或地区一般称之为空间地上权，《民法典》称之为空间建设用地使用权。如此界定，使得空间权利体系符合民法典关于物权体系的定位，符合物权体系的内在逻辑，形成完整的所有权和他物权体系。

关于空间所有权主体界定，一般依据土地所有权主体进行确定。在土地私有制国家和地区，土地所有权主体可能是国家、地方政府或者私人。享有土地所有权一般享有空间所有权。随着工业化和城镇化的发展，土地所有权受到限制，罗马法上土地所有权“上达天宇，下及地心”的原则被修正，所有权承担社会义务成为近代以来的法律原则。法国、德国、日本等国民法虽然规定了土地所有权的范围包括地表、地上、地下三部分，但同时对土地所有人的权利作了限制，从而形成相对的土地所有权观念。{32}土地所有权被限定在一定范围内行使，土地所有权的客体限定在地表上下一定范围内的空间，超过法定范围的空间不是土地所有权的客体，而应成为国家所有权客体，只能为了公共利益而使用。“空间权（或称空间所有权）是一项独立的地权。它有主权属性的一面，又有财产属性的一面。因此空间权属于国家，不属于任何组织或个人。”{33}

3. 我国空间所有权应属于国家享有

就我国土地制度而言，我国只存在土地国家所有和集体所有两种类型。就国家土地所有权而言，国家不仅享有土地所有权，即享有地表及其连接的一定范围内的空间所有权，而且也享有空间所有权，应该没有疑问。问题在于，集体是否享有空间所有权？法律对此没有明确规定。有观点认为，集体享有土地空间权，该权利附属于土地所有权，国家可以通过征收的方式取得集体所有的空间。{34} 笔者认为，关于空间所有权应当确定一定的划分标准，与地表相连接的一定范围内的空间属于土地所有权人享有，其实质是土地所有权的延伸，超过一定范围的空间应当属于国家专有财产，理由如次：

其一，一定范围内的空间属于土地所有权的自然延伸部分。从纵向范围来看，土地包括地表、地上空间和地下空间，土地所有权应当包括地表及与其相连接的一定范围的空间，这种空间是土地所有权的客体，而不是空间所有权的客体。例如，耕种土地和建造建筑物、构筑物等活动都需要利用一定范围的空间，因此，一定范围内的空间属于土地所有权的客体，由土地所有权人享有，即属于国家或者集体所有，其目的在于保障土地所有权的实现。“即所有权的行使，须在有利益的范围之内。”{35} 关于“一定范围”的确定，一般应当由土地利用规划和建筑规划等土地管理措施予以确定，有些则遵循社会生活常识。

其二，一定范围之外的空间属于国家专有财产。一定范围之内的空间属于土地所有权的客体，除此之外的空间属于空间所有权的客体，空间所有权应当属于国家享有。之所以如此解释，主要是基于国家安全和公共利益的考量以及对域外法的借鉴。

一方面，对一定范围之外的空间进行开发利用关乎国家安全和公共利益，因此法律应当确定空间所有权专属于国家。“空间权是由国家行使的主权性地权之一，关于普通地上权和空间地上权的水平划分以及上空、地下的高度、深度规范均应由国家立法统一规定。”{36} 比如修建地铁关乎公共利益，如果地铁通过集体土地之下的空间需要征得土地所有权人的同意甚至启动征收程序，则平添许多障碍，不利于社会发展。现行立法的一些规定值得借鉴，例如，基于国家安全和公共利益的考量，法律将矿藏、水流、海域、无居民海岛、无线电频谱资源和国防资产等规定为国家专有财产。{37} 一定范围外的空间与上述财产具有相同的战略意义，因此，将其规定为国家专有财产具有可行性。有学者主张，可以通过建立公共地役权制度解决因公共利益而使用空间的难题。{38} 该观点值得重视。问题在于《民法典》没有确立公共地役权制度，可以通过对国家所有权的解释将空间所有权归属于国家享有。

另一方面，域外法可资借鉴。在日本，一定高度以上的空间和一定深度以下的空間被作为公法上统一的使用权，私人土地所有者的使用权受到限制。在一定高度和深度以上的空间地上权属于国家，它与地面权分离而由国家行使，要取得空间地上权，应向国家申请购买该权利，其性质属于土地开发权。例如，运输省提出《关于利用高深度地下空间的铁道设施特别措施法案》，认为高深度地下利用权是公法上的权利，是一种公益企业特权，只适用于特别许可的事业者的地下利用，它区别于普通地上权。{39} “英美法系国家则对附属土地的空间的深度或高度作出限制，即一定限度之内的空间归属于土地所有人，超出该限度的空间则归国家所有。”{40}

（二）空间建设用地使用权

1. 空间建设用地使用权的基本规则

空间建设用地使用权，是指权利人依法对于地上和地下的特定空间进行利用，建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。{41} 空间建设用地使用权在大陆法系国家或地区称为分层地上权、区分地上权或者空间地上权。空间建设用地使用权具有如下特性：第一，它是存在于他人土地的上空或地下的定限物权;第二，它是以对土地空间的建筑物、构筑物或其他工作物的所有为目的的用益物权;第三，它是利用土地的上空或地下一定空间范围（断层）的物权。{42} 《民法典》第345条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”据此，在地表设立的建设用地使用权是普通建设用地使用权，在地上或者地下设立的建设用地使用权是空间建设用地使用权。空间建设用地使用权可以成为独立的用益物权，它区别于普通建设用地使用权。{43} 根据《民法典》第348条第2款第3项的规定，建设用地使用权出让时，一般应当在合同中明确规定“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”，这样建设用地使用权所支配的空间范围可以进行明确界定。也就是说，无论是普通建设用地使用权，还是空间建设用地使用权，其所支配的空间范围可以进行明确界定，每一项建设用地使用权所支配的空间范围并不重叠，相互独立。空间建设用地使用权所支配的空间范围是普通建设用地使用权所支配的空间范围之外的空间。{44} 一般认为，可以根据城市规划所确定的相应地块的最高建筑物限高确定该地表建设用地使用权可利用土地空间的上限，也可以根据城市规划所确定的相应地块的最高建筑物限高推定相应的地表建设用地使用权可利用土地空间的下限。由于城市规划必须明确相应地块的用途、建筑密度、高度和容积率等控制指标。因此，结合相应的地块地质情况等，完全可以预先测算可能利用地表以下的最大深度（包括桩基的深度），并以此作为地表建设用地使用权地下深度的界限。{45} “该最深基础平面的深度由主管部门在建设设计报建审查时确定。”{46}

土地上下一定范围的空间包括空中和地中，即地表以上一定范围的空间和地表以下一定范围的空间，可以在上述空间设立建设用地使用权，包括空中权和地中权。所谓空中权，是指存在于空中的那部分土地空间权，与之相对的则是地中权。{47} 以他人土地为依托，在地表上空一定范围的空间建造并保有某种建筑物、构筑物及其附属设施的权利是空中权。在他人土地的地表以下一定范围的空间建造并保有某种建筑物、构筑物及其附属设施的权利是地中权。空中权和地中权与普通建设用地使用权相互独立，各自的权利客体并不相同。如果一定的地上空间和地下空间属于建设用地使用权的范围，建设用地使用权需要确定建设用地的高度和深度，这种空间是建设用地使用权必须具备的空间，否则建设用地使用权根本无法行使。

2. 空间建设用地使用权与普通建设用地使用权相互独立

普通建设用地使用权和空间建设用地使用权各自有其特定的客体。普通建设用地使用权的客体是依法定程序确定的地表及一定高度和深度范围内的空间，空间建设用地使用权的客体是普通建设用地使用权所占用空间之外的其他空间，因此，二者的权利客体一般不存在重叠。空间建设用地使用权与普通建设用地使用权的客体范围不同，但其性质仍然是建设用地使用权，而不是新型的用益物权。 “空间利用权也可以与土地使用权相分离而成为一项独立的物权。例如土地使用权人利用某一块土地，在地面建造球场，但将土地之下的空间转让给他人建造停车场或商场，在此情况下，空间利用权成为独立的物权。”{48} 综上，针对同一宗地可先后或同时设定两个以上的建设用地使用权，因各个建设用地使用权设定的空间位置不同，它们之间并不产生对土地利用的权利冲突。因此，《民法典》第345条确立了建设用地使用权可以并存的格局。这些建设用地使用权按照建设用地使用权设定合同的约定和建设规划的基本要求彼此独立。

普通建设用地使用权和空间建设用地使用权可以分别设立，二者没有必然联系，也不存在设立的先后顺序。可以先设立普通建设用地使用权，然后再设立空间建设用地使用权，反之亦然。例如，可以在地表之下的一定范围的空间建造并保有地库，然后在地表之上建造并保有房屋。设立任何一种建设用地使用权的基础是土地所有权或空间所有权，而不是其他性质的用益物权，因此无需其他用益物权人同意，只要不妨碍其他用益物权的行使即可。因为普通建设用地使用权与空间建设用地使用权的客体不同，因此二者之间不存在优先效力问题，不适用物权优先效力规则。但是，这些建设用地使用权的行使可能因通风采光等相邻关系发生争议，其解决途径应当适用相邻关系的规则。

3. 普通建设用地使用权与空间建设用地使用权相互区别

普通建设用地使用权与空间建设用地使用权的客体不同，使得二者存在显著区别。普通建设用地使用权的客体是地表和地表上下一定范围的空间，空间建设用地使用权的客体是地表上下一定范围的立体空间。{49} “空间建设用地使用权尽管为建设用地使用权之一亚种，但其在设立的法理基础、标的（客体）、旨趣、法律效力等方面均有区别于普通建设用地使用权的特殊之处。”{50}

普通建设用地使用权虽然针对地表设立，但其效力自然延伸到行使权利所必需的特定空间，这是建设用地使用权的题中应有之义。比如在地表建设房屋时，同时需要一定的高度和深度，否则该权利无法行使。与此相对应，空间建设用地使用权虽然针对特定空间设立，但其效力自然延伸到行使权利所必需的特定地表，比如修建地铁需要出入口通往地表，否则该权利无法行使。即使目前最先进的建筑技术也无法实现空间建筑物独立的悬浮于地表，它总是通过某种方式将其重力牵引至地表而依赖地表的支撑，因此，空间建设用地使用权的效力及于地表和立体空间的多层面。{51} 也就是说，普通建设用地使用权的客体主要是地表，地表上下一定范围的空间是权利自然延伸部分。而空间建设用地使用权的客体主要是特定的立体空间，而特定的地表是权利自然延伸部分。在普通建设用地使用权客体范围之外，可以设立空间建设用地使用权。空间建设用地使用权只能在既存的普通建设用地使用权标的之外的空间设立，不得影响普通建设用地使用权的行使。普通建设用地使用权人不能设立空间建设用地使用权，否则可能损害土地所有人的利益。{52}

4. 地下人防工程的权利性质并不相同

地下人防工程分为结建地下工程和单建地下工程。结建地下工程，是指由同一权利主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程。单建地下工程，是指由权利主体独立开发建设的地下工程。一般而言，与建筑物连为一体的地下人防工程不属于空间建设用地使用权，而属于普通建设用地使用权范畴。结建地下工程随地面建筑一并办理用地审批手续，单建地下工程按照空间建设用地使用权办理审批手续。{53} 由于单建地下人防工程不与地表的建筑物直接相连，其投资建设完全由国家完成，并且单纯用于国防备战目的，因此可以直接登记为空间建设用地使用权，权利主体是国家。结建地下人防工程所占用的空间是普通建设用地使用权效力所及的空间，因而应登记为普通建设用地使用权，其权利主体是开发商。{54}

人防工程是人民防空工程的简称，它是指国家为了应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民生命和财产安全而修建的地下建筑及其设施。单建人防工程是指单独修建的地下防护建筑，因其性质是国防资产，故其所有权依法属于国家，应该没有争议。但是，结建人防工程所有权是否属于国家则需要探讨。根据《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）的规定，结建人防工程是结合地面民用建筑修建的防空地下室。{55} 结建地下人防工程属于平战结合、军民两用的财产，战时由国家统一使用，和平时期作为民用，但法律并没有规定其所有权归属。有观点认为，“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有……投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权，该人防车位使用权可以作为执行标的;投资者未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为合法财产申请强制执行，人民法院不予支持。”{56} 上述观点值得商榷。根据《人民防空法》第5条的规定，结建地下人防工程应当遵循“谁投资、谁受益”原则，但没有规定其所有权归属，在此情形，直接将其认定为属于国家所有的国防资产似乎没有法理支撑。因为国家取得财产所有权的方式一般是税收、没收、征收等，在没有通过相应程序的情形下，就认定投资人的财产属于国家所有并不合理。“尽管这种性质的人防工程的权利归属到底是归开发商还是小区业主共有还存在争议，但是界定其归国家所有显然与现实不符、于法无据。”{57} 结建人防工程在和平时期主要用于地下室或停车使用，只有在战时才用于战备，因此，开发商一般将地下人防工程分割为若干车位予以出售或出租，并进行物权变动登记。如果直接援引《民法典》第254条关于“国防资产属于国家所有”的规定，似乎很牵强。因为根据《中华人民共和国国防法》第37条的规定，结建人防工程并不属于国防资产。

（三）空间地役权的权利构造

空间地役权，是指以他人的土地空间供自己土地或空间便利之用的权利。{58} 空间权人为了行使权利，可以根据约定对他人土地或空间进行利用和限制。“例如以日照、通风、眺望为目的，对于他人之空间所有权、空间地上权或空间租赁权之行使，予以限制之权利，得视之为空间地役权。”{59} 《民法典》关于地役权的规定，不仅适用于横向不动产之间，也应适用于纵向不动产之间。空间地役权与普通地役权的客体不同，但法律性质基本相同。因此，地役权关系可以存在于横向关系上，也可以存在于纵向关系上。无论作为一个权利概念，还是作为一种权利类型，空间地役权都应当单独予以承认。{60}

（四）空间担保物权的权利构造

空间建设用地使用权与普通建设用地使用权性质相同，都属于用益物权。根据《民法典》第395条第2项规定，建设用地使用权可以作为抵押财产。因为空间建设用地使用权属于建设用地使用权范畴，因此，空间建设用地使用权可以作为抵押财产，遵循建设用地使用权抵押的一般规则。主要表现在以下几个方面：第一，坚持房地一体原则。空间建设用地使用权抵押的，建筑物、构筑物及其附属设施一并抵押，反之亦然。第二，采取登记生效主义。未经登记，不能发生物权变动。

三、空间权与相关权利的区别

建筑物区分所有权中土地开发权和矿业权与空间权密切相关，在它们之间的关系上存在一些模糊认识，因此，有必要就空间权与上述权利或权力之间的区别进行探讨。

（一）空间权与建筑物区分所有权的区别

有观点认为，建筑物区分所有权中的专有权的性质是空间所有权。{61} 实则不然，二者有本质区别。第一，二者的客体不同。空间权的客体是指地表上下一定范圍的空间，包括空中和地中，可以通过对该空间的利用建造建筑物、构筑物等设施;而建筑物区分所有权中的专有权的客体是建筑物之内的空间，已经被建筑物所包含，在这样的空间里不可能再进行一般意义上的建设活动。“作为空间权客体的空间，不是通过有体物遮蔽而形成的，不是一种封闭的空间（从这个意义出发，建筑物内的空间不属于空间权调整的范围）。”{62} 建筑物区分所有权中的地下车库车位属于普通建设用地使用权的客体，而不属于空间建设用地使用权的客体。第二，两种空间的性质不同。建筑物区分所有权中专有权的客体是有体物，建筑物之内的空间是有体物的组成部分。而空间权的客体是无体物，是土地立体分层后的空间。{63} 建筑物区分所有权与空间权是两种不同性质的权利，两种权利的客体并不相同。“对于房屋内的空间、地下停车场的空间利用的问题，都应当通过房屋所有权、建筑物区分所有制度来解决，而无须通过空间权来加以调整。”{64} “建筑物区分所有权人对专有部分‘空间的利用，对建筑物外墙或者楼顶平台之上的‘空间的利用，此‘空间也不是土地空间权的客体。”{65}

（二）空间权与土地开发权的区别

20世纪20年代，伴随工业的飞速发展，美国开始大规模开发利用立体空间，因此确立了土地开发权制度，尤其出现了可转让开发权。空间权与土地开发权相分离，形成既有联系又有区别的两种制度。有观点认为，美国法上的空间权等同于发展权。{66} 将土地的上部未利用空间移转到其近邻的土地上而予以利用的权利属于空中权范畴，它是将法律所定的某土地的可以利用的容积中未利用的容积移转到别的土地上加以利用。{67} 实则不然，二者有本质区别。土地开发权由政府行使，其性质是公权力，它与作为民事权利的空间权有显著区别。作为物权性质的空间权是私权利，而土地开发权是公权力。土地空间的开发利用以土地开发权为前提条件，空间建设用地使用权的取得以土地开发权为基础。空间建设用地使用权的出让应当取得有关管理部门的批准，这种批准权是行政管理权，而不是私权利;通过土地开发权确认的空间建设用地使用权是私权利。土地开发权的行使属于行政管理关系，由此产生的权力性质是公权力。空间建设用地使用权的行使属于民事法律关系，由此产生的权利性质是私权利。因此，经过法定批准程序取得的空间建设用地使用权的出让和转让属于私法调整，遵循民事权利的得丧变更规则。

（三）空间权与矿业权的区别

根据《民法典》第247条规定，矿藏属于国家专有财产。国家作为矿产资源所有者，可以将矿业权转让给组织或者个人，矿业权人取得准用益物权，对国家所有的矿产资源享有占有、使用和收益的权利。矿业权，是指“权利人经过批准，依法在属于国家所有的特定矿区进行勘探、开采作业，以获取收益的权利。”{68} 矿业权包括探矿权和采矿权。国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度。依法申请登记并领取勘查许可证、采矿许可证是取得矿业权的前提条件。“在我国现行法律框架内，矿业权（探矿权、采矿权）是一种矿产资源用益物权，但其设立须经政府审批、行政许可，具有强烈的公法性，作为矿业权物权凭证的矿产资源勘查许可证和采矿许可证，同时亦是国土资源主管部门作出行政许可的法律文书。”{69}

空间权与矿业权存在以下区别：第一，二者的性质不同。空间权的性质是民事权利，而矿业权兼具行政许可权和物权的双重属性。第二，二者的客体范围不同。空间权的客体是地表上下一定范围的空间，而且这种空间不存在自然赋存的矿藏;而矿业权的客体是矿区，矿区的范围是一个立体空间区域，不仅包括一定面积的地表，也包括地下土壤及矿产资源。第三，二者的客体性质不同。空间权的客体可以反复利用，空间建设用地使用权期满后可以变更权利主体，也可以为子孙后代所利用;而作为矿业权客体的矿产资源具有耗竭性，经开采后即转化为矿产品，因此，针对特定的矿产资源无法重复行使矿业权。

注释：

①[日]我妻荣：《新订民法总则》，于敏译，中国法制出版社2008年版，第188—189页。

② 梁慧星：《民法总论》，法律出版社2017年版，第155页。

③ 参见王利明：《物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，第80页。

④ 苏志超：《地权、地税与土地政策》，自版发行1994年版，第401页。

⑤{15}{31}{41}{68} 参见王利明：《物权法》，中国人民大学出版社2015年版，第278、278、277、227、225页。

⑥ 参见高延利：《土地权利理论与方法》，中国农业出版社2008年版，第110页。

⑦ 参见史浩明、张鹏：《我国法律上的空间权及其类型》，《政法论丛》2011年第5期。

⑧ 朱岩、王亦白：《分层建设用地使用权的权利冲突及其解决》，《中国土地科学》2017年第10期。

⑨{30}{59}{61} 参见刘德宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第75、74、76、75页。

⑩{13}{22} 陈华彬：《民法物权论》，中国法制出版社2010年版，第207、207、208页。

{11} 参见王胜明：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第296页。