农用地基准地价评估问题探讨

罗 丹

（武汉永业赛博能规划勘测有限公司，湖北 武汉 430062）

1 引言

基准地价是法定公示地价的重要内容，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑。土地有偿使用制度建立以来，全国各地依法建立了较为完善的城镇基准地价定期确定和更新制度。近年来，为支撑农村土地制度改革和农垦改革发展，避免国有农用地资产流失，全国大部分地区先后制定了国有农用地基准地价，但体系不完善、管理不规范等问题仍不同程度存在。

2 农用地基准地价评估概述

2.1 农用地基准地价内涵

农用地基准地价内涵[1]包括：（1）估价基准日，土地价格随时间呈动态变化，因此，需要确切时点，从而确定具体价格；（2）评估范围，一般以行政区作为评估范围；（3）用地类型，依据《土地利用现状分类》标准确定；（4）土地权利状况，一般有土地使用权和承包经营权；（5）使用年期，有些地区使用无限年期，有些地区则采用《农村土地承包法》中规定的农用地承包年期；（6）开发程度，用地类型不同，对应的开发程度有所差异。

2.2 农用地基准地价技术方法

评估农用地基准地价的技术方法主要有样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块评估法三种[2]。样点地价平均法适用于样点资料丰富且整体分布较为均匀的区域；定级指数模型法是基于定级指数、市场交易资料和生产效益资料而建立模型，对定级过程的科学性与合理性有较高要求；基准地块评估法一般用于均质区域。在实际评估中，一般结合评估区域的农用地利用状况、市场交易资料、经济社会现状及资料收集情况，选择适用的技术方法。

3 农用地基准地价评估存在的问题

3.1 农用地分类多，难以统一内涵

按土地用途划分，农用地包括耕地、园地、林地、草地3个二级地类和农村道路、水库水面、坑塘水面、沟渠、设施农用地和田坎6个三级地类[3]，农用地评估涉及的用途分类既有二级地类又包括部分三级地类，缺少确定评估对象的统一标准。按权利类型划分，一般涉及国有农用地使用权和集体农用地承包经营权，权利类型差异也是影响交易价格的重要因素。

3.2 农用地分布广，工作量大

农用地定级受区域自然质量、利用水平和效益水平等因素影响，需要收集能反映农作物种植、土地利用条件和经营规模等利用数据，需要了解农用地灌溉条件、排水条件和农村路网分布等社会经济资料，还需要实地调查气候、土壤和地形地貌等自然属性资料及样点交易资料。由于农用地分布较广，导致数据覆盖的范围广，基础资料难于收集齐全，资料类型庞杂，整理分类工作量大。

3.3 法律法规尚不完善，难于实施

作为农用地基准地价实施的基础，农用地规范流转的法律法规还有待完善。虽然现有的法律对农村土地流转的形式、原则及法律责任等方面的内容进行了界定，但许多地方仍缺乏行之有效的执行标准，对土地流转双方的权利义务、利益补偿、流转价格等还缺乏更进一步的规范。

4 农用地基准地价评估的思考

4.1 农用地基准地价内涵的统一

在实际评估中，可结合农用地分用途比重和产业发展，以主要农用地类型作为估价对象。在“三权分置”大背景下，“放活经营权”是通过对权能的重新分类从而补正现有承包经营权处分权能，而经营权脱胎于传统的承包经营权，具有更广泛的开放性和可交易性，因此，评估农用地经营权的价格更有利于深化农村集体产权制度改革，保障交易双方的财产权益。

4.2 基础资料调查收集与整理

基础资料调查收集与整理的客观性、完备性及科学性，直接关系定级估价结果的合理性。资料调查收集要有目的性和计划性，注意时效性，同时保证真实性和准确性。只有基于客观、科学地资料调查收集与整理，才能有序开展定级估价工作。

4.3 评估方法的选择

农用地基准地价的评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法。其中，收益还原法只适用于有收益并且要有纯收益的农用地；市场比较法适用于有市场发育较好、交易案例较多的区域；成本逼近法和剩余法适用于市场不够发育、成交案例较少的地区，在难以采取市场比较法评估时可以采用剩余法；评分估价法适用于成片农用地的评估[4]。在实际评估中，可结合资料收集情况、样点类型、用途等选择适合的评估方法。

4.4 实施制度的完善

为了推进农用地基准地价的实施，要制定完善的农用地流转管理制度，如实行审核制、合同制、备案制，制定准入制度等，完善农用地基准地价实施细则，如明确适用范围、适用期限、适用条件等。完善农用地流转规章制度，规范农用地流转程序，为农用地基准地价的实施奠定基础。

5 结论

制定农用地基准地价，可以为实施土地资产核算提供理论依据，有利于推进城乡土地市场一体化建设，同时也为农用地流转提供价格标准。因此，需要合理确定统一的评估内涵，深入开展资料收集与调查，合理选择技术路线和评估方法，科学制定实施管理制度，从而引导农用地合法规范流转，保护交易双方的合法权益。